Вопрос: Управляющая компания хочет заключить договоры управления многоквартирным жилым домом с собственниками квартир. Имеют ли право отдельные собственники отказаться от заключения такого договора? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2012 г.)

Управляющая компания хочет заключить договоры управления многоквартирным жилым домом с собственниками квартир.

Имеют ли право отдельные собственники отказаться от заключения такого договора?

В соответствии с требованиями ст. 161 ЖК РФ решение о выборе способа управления (управляющей организации) принимается на общем собрании собственников помещений жилого дома. Если сами собственники способ управления многоквартирным домом не выбрали или решение о выборе способа управления не было реализовано, вопрос о выборе управляющей компании в соответствии с частями 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ передается органу местного самоуправления, который обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей компании. Порядок проведения такого конкурса регулируется Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (в этой связи смотрите также решение Верховного Суда РФ от 10.08.2009 N ГКПИ09-830).

В случае если собственник помещения в многоквартирном доме не принимал участие в общем собрании или голосовал против принятия решения о выборе способа управления и управляющей компании либо если таким решением нарушены его права и законные интересы, он вправе обжаловать в суд данное решение в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления и конкретной управляющей организации, а также результаты проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации являются основанием для заключения договора управления многоквартирным жилым домом.

Однако однозначно ответить на Ваш вопрос о возможности понуждения собственников к заключению договора управления с управляющей организацией в случае ее избрания на общем собрании собственников не представляется возможным. Объясним, почему.

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Такая формулировка данного законоположения приводит суды к противоположным выводам. Одни указывают, что ст.ст. 161, 162 ЖК РФ не обязывают собственников помещений заключать договор управления с управляющей организацией, избранной решением общего собрания (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2007 по делу N А56-36199/2006). Другие толкуют ч. 1 ст. 162 ЖК РФ как положение федерального закона, дающее право в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (в этой связи смотрите решение Кировского районного суда Приморского края от 30.03.2010, с которым можно ознакомиться на сайте суда по адресу: http://kirovsky.prm.sudrf.ru/, решение Кировского районного суда Приморского края от 18.05.2010 по делу N 2-471/2010, с которым можно ознакомиться на сайте суда по адресу: http://kirovsky.prm.sudrf.ru/, постановление ФАС Уральского округа от 18.09.2006 N Ф09-8190/06-С4 по делу N А71-16872/2005-Г10).

На наш взгляд, при решении рассматриваемого вопроса необходимо исходить из следующего. Так, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Таким образом, случаи, когда допустимо понуждение к заключению договоров, должны быть прямо и недвусмысленно предусмотрены федеральным законом.

Однако формулировка ч. 1 ст. 162 ЖК РФ прямо не устанавливает обязанность собственников помещений заключать договор управления с управляющей организацией, когда такой способ управления многоквартирным жилым домом избран на общем собрании собственников. К такому выводу приводит также сравнительное толкование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ и ч. 5 ст. 161 ЖК РФ: норма ч. 5 ст. 161 ЖК РФ прямо и недвусмысленно устанавливает исключение из общеправового принципа свободы договора, возлагая на собственников обязанность заключить договор управления домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

Из ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников, на наш взгляд, также не следует обязанность собственников помещений заключить с управляющей компанией договор.

Признание обязанности собственников помещений заключать договор управления с управляющей организацией, избранной решением общего собрания, привело бы к существенному различию в регулировании управления многоквартирным домом в зависимости от того, какой способ управления избран собственниками. Так, в случае, когда домом управляет ТСЖ, собственники, отказавшиеся от вступления в товарищество, обязаны нести только необходимые расходы, связанные с управлением многоквартирным домом в целях его содержания и эксплуатации (смотрите постановление Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П). Если же на общем собрании избран способ управления управляющей организацией, собственники понуждаются к несению всех расходов (не только необходимых) согласно условиям договора управляющей организации с собственниками помещений в многоквартирном доме. По нашему мнению, такое толкование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ставящее собственников помещений в жилом доме при управлении управляющей организацией в худшее положение по сравнению с собственниками при управлении домом ТСЖ, недопустимо.

Поэтому, на наш взгляд, отдельные собственники помещений в многоквартирном доме вправе отказаться от заключения договора с управляющей организацией. В то же время их отказ от заключения договора не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением жилым домом в целях его содержания и эксплуатации. Однако наше мнение может расходиться с официальной позицией органов государственной власти.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Мария

9 апреля 2012 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.