И снова о недвижимости и о налогах (Д.В. Дурново, "Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, ноябрь-декабрь 2011 г.)

И снова о недвижимости и о налогах

Владельцы гостиниц и отелей прекрасно знают, что особый правовой статус объектов недвижимости накладывает определенные обязательства на их владельца. Сегодня речь пойдет о регистрации недвижимости в государственном кадастре. Дело в том, что сведения из него используются не только для учета имущества, но и для расчета, например, налога на землю, а в будущем, возможно, понадобятся для исчисления налога на недвижимость. Для расчета этих налогов отельерам, располагающим многочисленными объектами недвижимого имущества, рано или поздно понадобятся сведения кадастрового учета, а данная статья поможет войти в курс дела.

Чем регулируется кадастровый учет?

Начнем с того, что отношения в сфере кадастрового учета объектов недвижимости регламентируются нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). Наряду с ним, а также в исполнение его норм действуют другие правовые и подзаконные акты:

- Положение об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18.08.2008 N 618;

- Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 N 42;

- Порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 1;

- Приказ Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 530 "Об определении вида предоставления внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка и кадастровом номере земельного участка";

- Порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, и размерах такой платы, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 30.07.2010 N 343.

Мы выделили лишь основные документы, являющиеся частью нормативной базы кадастрового учета. При этом правовые нормы в основном имеют отношение к чиновникам. Организациям же следует знать, что от них требуется или может потребоваться, а также какие интересующие их сведения о недвижимости можно запросить у уполномоченных органов.

Кто компетентен в вопросах кадастра?

Ведением государственного кадастра недвижимости занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)*(1). Этот орган уполномочен вести Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН). Именно Росреестр выступает главным органом кадастрового учета. Однако в отношении учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства до 2013 года введен переходный период, в течение которого данными объектами недвижимости занимаются:

- органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в ранее установленном порядке государственного учета;

- подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения в порядке осуществления государственного учета в переходный период.

Проект приказа, устанавливающий порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период, разработан Минэкономразвития и в настоящее время находится на согласовании с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Порядок будет вводиться в действие поэтапно с 1 января 2012 года и с даты его вступления в силу государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства будут осуществлять подведомственные Росреестру государственные бюджетные учреждения. Документы, необходимые для проведения государственного учета таких объектов недвижимости, подготавливаются организациями по государственному техническому учету или технической инвентаризации и кадастровыми инженерами (Письмо Минэкономразвития РФ от 05.09.2011 N Д23-3746).

По истечении переходного периода все сведении об объектах должны быть переданы в органы кадастрового учета по месту расположения зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства. Здесь же скажем о земельных участках. С ними изначально работают органы кадастрового учета, которые постепенно проводят кадастровую оценку земель на всей территории РФ. При этом данное ведомство передало полномочия органа кадастрового учета по ведению ГКН, кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений из ГКН - ФГУ "Земельная кадастровая палата" (Приказ Росреестра от 11.03.2010 N П/93). Таким образом, именно в этот орган следует обращаться по вопросам предоставления и получения сведений из ГКН.

Что включается в государственный кадастр?

Кадастровый учет включает в себя сведения, позволяющие выделить здание, строение, сооружение или земельный участок в самостоятельный объект, обладающий уникальными характеристиками (ст. 7 Закона о кадастре):

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

- описание местоположения границ недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

- описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект строительства;

- кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, описание местоположения этого помещения в пределах здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

- площадь, определенная с учетом установленных требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Не менее обширными являются дополнительные сведения об объекте:

- ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер;

- кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

- адрес объекта недвижимости или при его отсутствии описание местоположения объекта (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт);

- сведения о вещных правах на объект недвижимости и об ограничениях (обременениях) прав на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок, разрешенное использование участка;

- назначение здания (нежилое здание, жилой, многоквартирный дом), назначение помещения (жилое, нежилое), назначение сооружения;

- количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости;

- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем кадастровые работы в отношении объекта недвижимости;

- год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение.

Пожалуй, дополнительных сведений больше, чем основных отличительных характеристик объекта. Между тем оба вида информации одинаково важны для кадастрового учета, так как позволяют точно идентифицировать недвижимость. Эти же сведения нужны при совершении сделок с данным имуществом.

Обратим внимание читателя на еще один момент. Гостиницы и отели сегодня располагаются не только в современных зданиях - многие находятся в помещениях, которые эксплуатируются давно, в то время как Закон о кадастре действует чуть более трех лет. За это время не все такие объекты недвижимости "в возрасте" получили номер в ГКН. Есть недвижимость и земельные участки, не имеющие номера кадастрового (технического) учета, но которым присвоены условные номера (в том числе по сделкам регистрации прав). Такие объекты считаются ранее учтенными и в отношении них разработан специальный порядок включения данных в ГКН (Приказ Минздравсоцразвития РФ от 11.01.2011 N 1). Выделим источники сведений для кадастрового учета таких объектов:

- информация и содержащие данные сведения документы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);

- информация и содержащие данные сведения документы Единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС);

- технические и кадастровые паспорта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Сведения из указанных источников передают в Росреестр владеющие этой информацией уполномоченные органы. От собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства чиновники не вправе требовать осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта. Таким образом, ранее учтенные объекты ставятся на кадастровый учет по имеющимся в госорганах данным. Как раз на основании сведений ЕГРП, ЕГРОКС, технических паспортов ранее учтенному объекту присваивается не условный, а настоящий кадастровый номер (Приказ Минэкономразвития РФ от 04.04.2011 N 144), а организация, в свою очередь, имеет право получить сведения о том или ином объекте недвижимости.

Как получить сведения из ГКН?

Порядок представления сведения из ГКН утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 27.02.2010 N 75 (далее - Приказ N 75). Им определены форма запроса, перечень прилагаемых к нему документов, способы их представления в органы кадастрового учета и сроки получения заявителями сведений, внесенных в ГКН. Они предоставляются в виде:

- копии документа, на основании которого сведения об объекте внесены в ГКН;

- кадастровой выписки об объекте недвижимости;

- кадастрового паспорта объекта недвижимости;

- кадастрового плана территории;

- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения запрашиваются при совершении сделок с недвижимостью для подтверждения заявленных прав на имущество. При оформлении сделок документы затребуются различными инстанциями, поэтому организации может понадобиться не один, а несколько экземпляров документа, содержащего сведения ГКН. Нужно ли для этого делать несколько запросов в органы кадастрового учета? Обратимся к Письму Минэкономразвития РФ от 10.03.2011 N Д23-922. В нем сказано, что на основании одного запроса предоставляется один документ, содержащий сведения ГКН (например, кадастровый паспорт объекта недвижимости). Кроме того, в форме запроса о предоставлении сведений из ГКН в виде кадастровой выписки, кадастрового паспорта и кадастрового плана территории не предусмотрена отдельная графа для указания количества экземпляров запрашиваемого документа. Но Приказом N 75 не предусмотрено ограничение количества экземпляров документа, в виде которого предоставляются сведения ГКН. Поэтому чиновники ведомства допускают указание количества экземпляров заявителем либо специалистом, осуществляющим прием запроса, в графе с наименованием соответствующего запрашиваемого документа. Таким образом, по одному запросу можно получить несколько экземпляров документов, главное, чтобы это было указано в запросе.

Наиболее часто выдается кадастровый паспорт объекта недвижимости*(2), представляющий собой выписку из ГКН, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные сведения. Другой часто запрашиваемый документ - кадастровая выписка об объекте недвижимости*(3). По сути, это сокращенный вариант кадастрового паспорта, только с теми сведениями, которые нужны заявителю. Напоминаем, что выдача сведений государственного кадастра недвижимости в произвольной форме Законом о кадастре не предусмотрена.

Внесенные в ГКН сведения в виде кадастровых выписок и кадастровых паспортов предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего запроса (п. 41 Приказа N 75). Если в ГКН отсутствуют запрашиваемые сведения, орган кадастрового учета в этот же срок выдает (направляет) обоснованное решение об отказе в предоставлении сведений либо уведомление об их отсутствии в ГКН (п. 36 Приказа N 75). При этом решения об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений и об отказе в выдаче (направлении) кадастрового паспорта могут быть обжалованы в судебном порядке.

Следует учитывать, что Закон о кадастре не предусматривает возможность возврата платы за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, при отказе в выдаче этих сведений. Дело в том, что предоставление кадастровых сведений относится не к юридически значимым действиям, а к услугам, поэтому за оказание данной услуги должна взиматься плата, а не госпошлина. Размер, порядок взимания и возврата такой платы устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений - Минэкономразвития (Приказ от 30.07.2010 N 343).

О земельных участках и налоге

Кадастровая стоимость земельного участка является базовым показателем при расчете земельного налога. Этот показатель оценивается по результатам кадастровой оценки земель, проводимой согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Поэтому для определения обязательств перед бюджетом по земельному налогу бухгалтеру понадобятся сведения из ГКН об объектах налогообложения. Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (Письмо Минфина РФ от 28.09.2011 N 03-05-05-01/78).

Возникает вопрос о платности предоставления сведений о кадастровой стоимости земельного участка для расчета земельного налога. Раньше чиновники настаивали, что за данную услугу нужно платить (Письмо Минэкономразвития РФ от 10.03.2011 N Д23-922). Но Федеральный закон от 04.06.2011 N 129-ФЗ уже внес ряд изменений в кадастровое законодательство. Одна из поправок гласит, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости и кадастровом номере земельного участка предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (ч. 13 ст. 14 Закона о кадастре в обновленной редакции). Таким образом, вопрос платности сведений кадастровой стоимости земли для целей расчета земельного налога можно считать разрешенным. Организации, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе безвозмездно получать информацию об их кадастровой стоимости. Отметим, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения, как правило, размещаются на официальном сайте органа кадастрового учета в Интернете*(4). Об этом сказано в Постановлении Правительства РФ от 07.02.2008 N 52, которым утвержден порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения плательщиков земельного налога.

О грядущем налоге на недвижимость

В этом вопросе наиболее осведомлено финансовое ведомство, к разъяснениям которого мы и обратимся (письма от 02.09.2011 N 03-05-06-02/95, от 03.09.2010 N 03-05-06-02/84). Государственной Думой 10 июня 2004 года принят в первом чтении проект Федерального закона N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым НК РФ дополняется главой "Местный налог на недвижимость". Целью законопроекта является обеспечение реализации реформы налогообложения недвижимости в масштабах Российской Федерации путем введения решениями представительных органов муниципальных образований местного налога на недвижимость, создания определенных условий для формирования рынка доступного жилья и увеличения доходов местных бюджетов.

Согласно законопроекту N 51763-4 плательщиками налога на недвижимость являются физические лица и организации, обладающие недвижимым имуществом на праве собственности. Объекты обложения местным налогом на недвижимость - в том числе земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи или иные строения, помещения и сооружения, находящиеся на земельном участке. В настоящее время в соответствии с Планом реализации мероприятий, обеспечивающих введение на территории РФ местного налога на недвижимость, Минфин совместно с Минэкономразвития проводят работу, направленную на определение налоговой базы, эффективной налоговой ставки и налоговых льгот, применяемых при исчислении налога на недвижимость.

Планируется, что налоговой базой для исчисления местного налога на недвижимость будет признаваться оценочная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на территории соответствующего муниципального образования. Оценка объектов недвижимости для целей налогообложения осуществляется в порядке, определяемом нормативными правовыми актами органов местного самоуправления исходя из оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. Вместе с тем для введения налога на недвижимость необходимо создание государственного кадастра недвижимости, а также разработка методики кадастровой (массовой) оценки недвижимости. По результатам разработки методики, по которой должна определяться налоговая база по налогу на недвижимость, в целях избежания увеличения налоговой нагрузки на малоимущих граждан будут рассмотрены вопросы об установлении размеров налоговой ставки, налогового вычета и налоговых льгот, применяемых при исчислении налога на недвижимость. То есть при расчетах с бюджетом по налогу на недвижимость также могут пригодиться сведения ГКН.

* * *

В заключение отметим: хотя в Закон о кадастре постоянно вносятся поправки и уточнения, он является не чем иным, как базисом для постепенного преобразования и совершенствования системы кадастрового учета объектов недвижимости. В недалеком будущем будет принят новый федеральный закон, объединяющий отдельные процедуры регистрации прав на объекты недвижимости и их кадастрового учета. Этот единый закон будет устанавливать правила внесения и предоставления сведений сразу из двух источников (ЕГРП и ГКН). Фактически это и есть принцип "одного окна", позволяющий предоставлять заявителю комплексную услугу по регистрации прав и кадастровому учету в одном месте (на базе многофункциональных центров). Такая перспектива была сформулирована несколько лет назад в Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости*(5). Но не будем опережать события, поживем - увидим.

Д.В. Дурново,

главный редактор издательства

"Аюдар Пресс"

"Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение", N 6, ноябрь-декабрь 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См. Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

*(2) Форма кадастрового паспорта объекта недвижимости утв. Приказом Минюста РФ от 18.02.2008 N 32.

*(3) Форма кадастровой выписки об объекте недвижимости утв. Приказом Минюста РФ от 19.03.2008 N 66.

*(4) Официальный сайт Росреестра - http://www.rosreestr.ru.

*(5) Утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 N 534.