ЖСК привлекает специализированную организацию. Изменится ли способ управления домом? (М.О. Денисова, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2011 г.)

ЖСК привлекает специализированную организацию. Изменится ли способ управления домом?

На этот вопрос исчерпывающим образом ответил Президиум ВАС в Постановлении от 22.03.2011 N 11333/10. Мы предлагаем читателям ознакомиться с его позицией, которой арбитражным судам придется руководствоваться при рассмотрении аналогичных дел.

Суть дела

Примечательно, что в последнее время при пересмотре в порядке надзора судебных актов Президиум ВАС все чаще их отменяет. В чем тут дело, судить не беремся, однако реалии таковы, что порой можно отстоять свои законные интересы, только дойдя до Президиума ВАС. В данном случае управляющей компании (УК), которую ЖСК привлек к управлению МКД, пришлось пройти именно этот путь. В УК обратилось юридическое лицо (собственник помещений в МКД, где был создан ЖСК) с готовностью заключить договор на оказание эксплуатационных услуг по содержанию принадлежащих ему нежилых помещений, но получило отказ. Дело в том, что собственники данного дома выбрали способ управления ЖСК, который впоследствии заключил договор с УК на оказание услуг по содержанию, текущему ремонту и участию в управлении МКД. По условиям указанного договора УК обязуется оказывать заказчику услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников жилых помещений этого дома, а также заключать и сопровождать договоры от своего имени (но за счет заказчика) на предоставление отдельных коммунальных услуг, совершать иные юридические действия по обеспечению частичного управления МКД. В свою очередь, ЖСК обязуется ежемесячно производить платежи за содержание, текущий ремонт жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг на расчетный счет УК. Кроме того, ЖСК принял на себя обязанность самостоятельно обеспечить заключение с собственниками помещений, не являющимися его членами, соглашений о совместном владении домом, долевом участии в осуществлении расходов на его содержание. Именно поэтому УК полагала, что она не вправе заключать с обратившимся к ней собственником нежилых помещений никаких самостоятельных договоров. Суды всех трех инстанций не поддержали позицию УК, указав на возможность одновременного управления ЖСК и УК имуществом дома в описанной ситуации. Президиум ВАС не принял подобную трактовку норм жилищного законодательства.

Выводы Президиума ВАС

В соответствии с п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление ТСЖ, ЖК (иным специализированным потребительским кооперативом) или управляющей организацией.

Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

Ключевой момент. Собственники выбирают только один способ из предложенных ЖК РФ. Комбинации способов действующим законодательством не предусмотрены. Решение о выборе способа управления обязательно для всех собственников.

Анализ положений Жилищного кодекса в той части, которая посвящена жилищным и жилищно-строительным кооперативам, указывает на то, что наличие ЖСК в МКД исключает существование иного способа управления этим домом до принятия собственниками помещений решения о его смене в установленном законом порядке.

Ключевой момент. Возможность заключения ТСЖ и ЖСК договора на управление домом со специализированной организацией не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления МКД.

Управление ЖСК - самостоятельный способ управления МКД. Тот факт, что согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ ЖСК предоставлена возможность заключения договора на управление домом со специализированной организацией, не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления МКД. Заключение такого договора лицами, перечисленными в этой статье (в том числе органами управления ЖК), не только не прекращает их обязанностей перед собственниками помещений по управлению жилыми и нежилыми помещениями дома, но и предполагает возникновение новой обязанности - контролировать выполнение договорных обязательств УК как исполнителем оказываемых услуг.

Очевидно, что при такой трактовке норм ЖК РФ вывод судов всех трех инстанций о возможности одновременного управления МКД как ЖСК, так и УК был признан Президиумом ВАС не соответствующим закону.

В качестве дополнения арбитры ВАС указали, что судьям первой и последующих инстанций следовало обратить внимание на то, что ЖК РФ не напрасно регламентированы действия собственников помещений в ситуации, когда они не являются членами ТСЖ или ЖСК. Согласно п. 6 ст. 155 ЖК РФ указанные собственники помещений обязаны вносить плату за помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ или ЖСК. Применительно к рассматриваемому в суде спору юридическое лицо как собственник помещений в МКД (но не член ЖСК) должно было обратиться с предложением о заключении соответствующего договора именно к созданному в доме ЖСК, осуществляющему управление домом. Только так может быть обеспечено предоставление указанному собственнику коммунальных услуг и иных связанных с содержанием принадлежащих ему помещений и общего имущества услуг, причем со стороны ЖСК, на который возложены функции по управлению МКД и которому в связи с этим должна быть произведена соответствующая плата. При этом закон не содержит положений об изменении порядка внесения указанной платы в связи с возможным заключением ЖСК договора с управляющей организацией.

* * *

В заключение стоит отметить, что редакция журнала и раньше придерживалась данной позиции. Подтверждение тому - статья Е.В. Емельяновой "Договор между ТСЖ и управляющей организацией", N 11, 2010.

М.О. Денисова,

главный редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2011 г.