Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-15328 (ключевые темы: недвижимое имущество - расторжение договора - залог - продажа квартир - заключение договора купли-продажи)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 24 мая 2011 г. по делу N 33-15328

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Пильгуна А.С.,

судей Кочергиной Т.В., Салтыковой Л.В.,

при секретаре Жемеревой Т.И.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Салтыковой Л.В. дело по кассационной жалобе истца Георгиевского В.Б. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 16 марта 2011 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Георгиевского ... к Георгиевской ... о расторжении договора купли-продажи квартиры, приведении сторон в первоначальное положение - отказать.

Установила:

Георгиевский В.Б. обратился в суд с иском к Георгиевской О.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры, приведении сторон в первоначальное положение.

Требования мотивирует тем, что 07 августа 2002 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры. Согласно условий договора, Георгиевская О.В. обязалась в течение 15 лет оплачивать за квартиру равными долями в январе каждого года, начиная с 2003 года под расписку без залога. С момента подписания договора до настоящего времени ответчица своих обязательств по выплатам не выполняла. Расписок о получении денег он не давал. 08 сентября 2010 года он направил ответчице предложение расторгнуть договор, однако ответа не получил. В 2007 году с ответчицей была устная договоренность продать квартиру и вместо нее на полученные средства купить ответчице недвижимость в Финляндии. В связи с этой договоренностью он занял денег и купил для ответчицы недвижимость, которой она пользуется четыре года. Получив недвижимость ответчица отказалась оплатить недвижимость продажей квартиры и квартиру оставила себе, то есть заимела два объекта недвижимости без затрат на их покупку. Исходный договор и невыплаты по нему остались в прежнем состоянии, но у него добавился долг за недвижимость, купленную для ответчицы. Считает, что спорная квартира куплена ответчицей в кредит, поэтому квартира находится в залоге у истца. Ответчица нарушила нормы закона, без его согласия живет в квартире, по инициативе ответчицы Георгиевская Л.М. насильно заблокировала квартиру, заменила замки, довела квартиру до антисанитарного состояния, отказывается освободить квартиру. Считает, что эти нарушения существенны для данного иска, без них договор был бы благополучно выполнен. После заключение договора в 2002 году произошел обвальный рост цен на квартиры, который невозможно было предвидеть заранее. Если бы это было известно, то договор не был бы заключен. Нарушения ответчицей договора привели к существенному ущербу для него и материальному разбалансу интересов сторон. Его ущерб заключается в том, что он не получил никакого встречного исполнения по договору, он лишился квартиры, ничего не получив взамен, понес ущерб из-за покупки недвижимости для ответчицы, будучи введен в заблуждение договоренностью, что недвижимость будет оплачена за счет средств от продажи квартиры. В январе 2001 года он тяжело заболел, что требует больших средств для лечения. Показав ответчице документы с диагнозом, он предложит ответчице продать квартиру с целью получить средства для лечения. Ответчица отказалась, тем самым лишив его средств на лечение. Чтобы получить средства на лечение, квартиру надо продать, расторгнув договор.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры N 166 в доме ... от 07 августа 2002 года, заключенного между сторонами, и возвратить ему квартиру приведением сторон в первоначальное положение.

Истец Георгиевский В.Б. в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования, указал, что оснований для расторжения два - на основании ст. 450 и ст. 489 ГК РФ.

Ответчица Георгиевская О.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом телефонограммой, о причинах неявки не сообщала, возражений на иск не представила.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит истец Георгиевский В.Б.

В заседание судебной коллегии явился истец Георгиевский В.Б., который поддержал кассационную жалобу.

В заседание судебной коллегии ответчица не явилась, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Проверив материалы дела, выслушав истца, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены обжалуемого решения не имеется, так как оно постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями законодательства.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 07 августа 2002 года стороны по иску Георгиевский В.Б. и Георгиевская О.В. заключили договор купли-продажи квартиры, согласно которой продавец Георгиевский В.Б. продал покупателю Георгиевской О.В. квартиру ...

Право собственности ответчицы на спорную квартиру зарегистрировано 11 октября 2002 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации N 77-01/14-332/2002-590.

Недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 07.08.2002 г., фактически передано истцом ответчице и находится в ее владении, т.е. договор купли-продажи квартиры истцом исполнен.

В соответствии п. 2 договора по согласованию сторон Георгиевская О.В. должна передать Георгиевскому В.Б. сумму 148084 руб. в течение 15 лет, равными долями, в январе каждого года, начиная с 2003 года, под расписку, без залога.

Из условий договора следует, что оплата стоимости квартиры должна была производиться в рассрочку, также стороны установили, что спорное имущество передается без залога.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, обременений спорного недвижимости имущества не зарегистрировано.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходил из объяснений истца о том, что исковые требования предъявлены в соответствии со статьями 309, 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик, являющийся покупателем спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи от 07.08.2002, не исполнил свое обязательство по оплате приобретенного имущества.

Суд руководствовался положениями статей 421, 431, 450, 451 ГК РФ, и правильно признал, что согласно содержанию указанных норм права по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором; при этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что заключенный между Георгиевским В.Б. и Георгиевской О.В. договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает.

Суд первой инстанции не согласился с доводами истца о том, что причиной расторжения договора является "обвальный рост цен", указав, что истец не привел доказательств ни роста цен на квартиры, ни периода, в котором он произошел. Суд обоснованно учел, что в самом тексте договора стороны указали, что стоимость квартиры определена согласно налоговому уведомлению за 2002 год, то есть при заключении договора купли-продажи стороны изначально не исходили из рыночной стоимости квартиры. Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что рост рыночной стоимости недвижимого имущества не может в данном случае являться существенным нарушением интересов истца.

Суд пришел к выводу о том, что на основании ст. 450 ГК РФ договор купли-продажи квартиры от 07.08.2002 года не может быть расторгнут.

Проверяя доводы истца о том, что применительно к указанному виду договора купли-продажи с оплатой товара в рассрочку законом предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору, суд, сославшись на положения ч. 2 ст. 489 ГК РФ, правильно признал, что указанная норма права предусматривает возможность отказа продавца от исполнения договора в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, а не случаи расторжения договора в связи с неоплатой покупателем имущества. При этом суд учел, что стороны в оспариваемом договоре прямо указали, что сроки и суммы выплат могут быть изменены без пересмотра права собственности на переданную от продавца к покупателю квартиры (п. 2 абз. 3 договора).

Вывод суда о том, что стороны согласовали возможность изменения сроков и размера ежегодной оплаты по договору, а не переход права собственности обратно продавцу и расторжение договора, является обоснованным.

Суд первой инстанции правомерно указал, что приобретение для ответчика другого недвижимого имущества и некая устная договоренность о продаже спорной квартиры не является основанием для расторжения данного договора по основанию существенного нарушения стороной договора его условий; также не является основанием для расторжения договора наличие у истца долгов в связи с приобретением объекта недвижимости.

Суд не согласился с доводом истца о том, что основанием для расторжения договора является использование ответчиком спорной квартиры по собственному усмотрению. Суд правильно исходил из того, что право собственности ответчицы зарегистрировано, собственник в силу закона осуществляет право владения, пользования и распоряжения.

Отказывая в заявленных исковых требованиях, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, тщательно проверил доводы истца, дал им надлежащую правовую оценку, изложив её в мотивировочной части решения.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального законодательства и представленных сторонами доказательствах, которые исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом судебного разбирательства, что нашло отражение в мотивировочной части решения.

Фактически доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и выводов суда и иное толкование правовых норм, регулирующих спорные отношения, отличное от примененного судом.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешён в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Люблинского районного суда г. Москвы от 16 марта 2011 г. оставить без изменения, кассационную жалобу истца Георгиевского В.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: