Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2011 г. по делу N 33-22755 (ключевые темы: договор социального найма - жилая площадь - договор купли-продажи недвижимого имущества - право собственности - договор купли-продажи квартиры)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2011 г. по делу N 33-22755

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Базьковой Е.М.,

судей Харитонова Д.М., Дегтеревой О.В.,

при секретаре Меркуловой Ю.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Харитонова Д.М. дело по кассационным жалобам представителя ЗАО УК ФПГ "Столица" - Обухова И.В. и представителя ЗАО "Мосстроймеханизация" - Пикаловой А.Ю. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года, которым постановлено:

признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры N ..., заключенный 18.07.2003 г. между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "Мастерок".

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости N ..., заключенный 01.06.2009 г. между ООО "Мастерок" и ООО "ОРСИ Групп" в части купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ..., кв. 128.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимости N ..., заключенный 22.10.2009 г. между ООО "ОРСИ Групп" и ЗАО УК ФПГ "Столица" в части купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ..., кв. 128.

Признать за Поповым С.И. и Поповым А.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: город Москва, ... кв. 128, в порядке приватизации по ... доле в праве за каждым.

В удовлетворении исковых требований ЗАО УК ФПГ "Столица" к Попову С.И. и Попову А.С. об обязании устранить нарушение права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения и обязании освободить квартиру, взыскании судебных расходов - отказать.

Решение подлежит обязательной регистрации в Управлении реестра по г. Москве и является основанием для погашения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ... кв. 128 за ЗАО УК ФПГ "Столица", ООО "ОРСИ Групп", ООО "Мастерок" и ЗАО "Мосстроймеханизация-5".

Установила:

Попов С.И. и Попов А.С. обратились в суд с иском к УДЖП и ЖФ г. Москвы в СВАО, ООО "Мастерок", ЗАО Управляющая компания Финансово-промышленной группы "Столица" (ЗАО УК ФПГ "Столица"), ООО "ОРСИ Групп", ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о признании договоров купли-продажи, заключенных между ЗАО УК ФПГ "Столица" и ООО "ОРСИ групп" от 22.10.2009 г., между ООО "ОРСИ групп" и ООО "Мастерок" от 01.06.2009 г., между ООО "Мастерок" и ЗАО "Мосстроймеханизация-5" от 18.07.2003 г. недействительными (ничтожными) и передаче им в собственность спорной квартиры в порядке приватизации в размере по ... доли каждому истцу.

В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что они вселены в спорную квартиру в марте 2003 года на основании договора социального найма, заключенного между ними и ДЖП и ЖФ г. Москвы 23.01.2003 года. В 2008 году истцы обратились в ДЖП и ЖФ с заявлением о передаче им в собственность в порядке приватизации спорной квартиры, договор передачи с истцами был заключен, однако в государственной регистрации договора и праве собственности истцов на спорную квартиру УФРС по Москве было отказано, поскольку имеется зарегистрированное право собственности на спорную квартиру ООО "Мастерок". Истцам стало известно, что в настоящее время собственником спорной квартиры в соответствии с договором купли-продажи недвижимости является ЗАО Управляющая компания Финансово-промышленной группы "Столица", ранее собственниками являлись ООО "ОРСИ Групп", ООО "Мастерок" на основании договоров купли-продажи и ЗАО "Мосстроймеханизация-5".

ЗАО УК ФПГ "Столица" обратилось в суд с встречным иском к Попову С.И. и Попову А.С. об истребовании имущества - спорной квартиры, из чужого незаконного владения Поповых С.И., А.С. и обязании освободить спорную квартиру, взыскании расходов по госпошлине, ссылаясь на то, что истец является собственником спорной квартиры в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 22.10.2009 г., зарегистрированным в Управлении Реестра по Москве в установленном законом порядке. Поповы С.И. и А.С. проживают в спорном жилом помещении на основании договора социального найма, который является ничтожным, поскольку ДЖП и ЖФ г. Москвы не являлся собственником спорной квартиры и не обладал правом заключения такого договора. Ответчики лишают истца права владеть, пользоваться и распоряжаться спорной квартирой, в связи с чем истец просит в соответствии со ст.ст. 301, 302 ГК РФ истребовать спорную квартиру из чужого незаконного владения ответчиков и обязать их освободить спорную квартиру, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб.

Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11.10.2010 г. гражданские дела N ... по иску Попова С.И., Попова А.С. к ДЖП и ЖФ г. Москвы в СВАО, ООО "Мастерок", ЗАО УКФПГ "Столица", ООО "ОРСИ Групп" о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, признании права собственности и N ... по иску ЗАО УКФПГ "Столица" к Попову С.И., Попову А.С. о выселении - объединены в одно производство.

Представитель Попова С.И., Попова А.С. - Смеян О.Ю. в судебном заседании поддержала исковые требования.

Представитель ЗАО УК ФПГ "Столица" по доверенности - Веретенников Е.А. в судебном заседании иск Поповых С.И., А.С. не признал, заявленные требования к Поповым С.И., А.С. поддержал полностью.

Представитель ЗАО "Мосстроймеханизация-5" по доверенности - Пикалова А.Ю. в судебном заседании иск Поповых С.И., А.С. не признала, иск ЗАО УК ФПГ "Столица" - поддержала.

Представитель УДЖП и ЖФ г. Москвы в СВАО по доверенности - Аксенова М.А. в судебном заседании иск Поповых С.И. и А.С. признала, в удовлетворении иска ЗАО УК ФПГ "Столица" просила отказать.

Представители ООО "Мастерок", ООО "ОРСИ Групп" и третьего лица - Управления Росреестра по Москве в суд не явились.

Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просят по доводам кассационных жалоб представитель ЗАО УК ФПГ "Столица" - Обухов И.В. и представитель ЗАО "Мосстроймеханизация" - Пикалова А.Ю.

Проверив материалы дела, заслушав представителя ЗАО УК ФПГ "Столица" по доверенности - Веретенникова Е.А., представителя ЗАО "Мосстроймеханизация-5" по доверенности - Пикалову А.Ю., поддержавших доводы своих кассационных жалоб, представителя Поповых А.С., С.И. по доверенности - Смеян О.Ю., представителя УДЖП и ЖФ г. Москвы по доверенности - Аксенову М.А., возражавших против удовлетворения кассационных жалоб, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда законным, постановленным в соответствии со ст.ст. 10, 153, 166-168, 209, 288, 301, 304, 305, 671, 675 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ, ст.ст. 91, 96 ЖК РСФСР, ст.ст. 2, 6 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" и фактическими обстоятельствами дела, обоснованным и подлежащим оставлению без изменения, а кассационные жалобы подлежащими оставлению без удовлетворения.

Судом установлено, что 11 января 1999 г. между Правительством г. Москвы, в лице Префекта Северо-Восточного административного округа, и ОАО "ДСК-1", - был заключен генеральный инвестиционный контракт N 1-ГК по реализации инвестиционного проекта комплексной реконструкции пятиэтажного жилищного фонда на территории СВАО г. Москвы района Северное Медведково мкр. 10-10А.

15 февраля 2000 г. между ЗАО "Мосмеханизация-5" и ОАО "ДСК-1" был заключен генеральный договор N ... "И" о передаче правомочий по инвестированию строительства "стартовых" жилых домов на территории района Северное Медведково, мкр. 10-10 А.

Распоряжением Префекта СВАО г. Москвы от 05.01.2003 года за N ... двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: Москва, ..., кв. 128 была предоставлена Попову С.И. на состав семьи два человека (Попов С.И. - наниматель, сын С.) в связи с переселением из дома, подлежащего сносу.

23 января 2003 г. между ДЖП и ЖФ г. Москвы (действующим на основании Положения, утвержденного Постановлением Правительства г. Москвы от 23.04.2002 года за N ...) и Поповым С.И. был заключен договор социального найма спорной квартиры N ...

08 октября 2004 г. была произведена государственная регистрация права собственности ЗАО "Мосстроймеханизация-5" на спорную квартиру в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы.

06 февраля 2008 г. между Поповым С.И., Поповым А.С. и ДЖП и ЖФ г. Москвы был заключен договор передачи спорной квартиры в собственность Поповых А.С., С.И., который 07.03.2008 г. был сдан в УФРС по Москве на государственную регистрацию права собственности истцов.

Регистрация перехода права собственности и договора передачи Управлением ФРС по Москве не была произведена, поскольку согласно сведениям из Единого государственного реестра прав собственником данного жилого помещения является ООО "Мастерок" на основании договора купли-продажи от 18.07.2003 г. N ..., и регистрация прав Поповых А.С., С.И. была прекращена на основании заявления о прекращении регистрационных действий.

18 июля 2003 г. между ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "Мастерок" был заключен договор купли-продажи N ..., согласно которому продавец (ЗАО "Мосстроймеханизация-5") обязуется передать в собственность Покупателя (ООО "Мастерок"), а покупатель обязуется оплатить и принять от продавца недвижимое имущество, право собственности на которое возникнет у продавца в будущем, в порядке и на условиях, определенных данным договором. Недвижимое имущество, приобретаемое покупателем по настоящему договору, представляет собой отдельную двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ..., кв. 128.

Дополнительным соглашением N ... от 28.02.2007 г. к договору купли-продажи квартиры от 18.07.2003 г. N ..., ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и ООО "Мастерок" было определено, что в квартире по адресу: Москва, ..., кв. 128, без согласования с ЗАО "Мосстроймеханизация-5" зарегистрированы по месту жительства Попов С.И. и С.

01 июня 2009 г. между ООО "Мастерок" и ООО "ОРСИ Групп" был заключен договор N ... купли-продажи объектов недвижимости, в том числе и спорной квартиры. Согласно п. 1.3 данного договора, на момент подписания договора имеется обременение в отношении продаваемых квартир, в том числе и спорной квартиры, в виде договоров социального найма жилого помещения, заключенных между ДЖП и ЖФ г. Москвы и проживающими в квартирах гражданами.

22 октября 2009 г. между ООО "ОРСИ Групп" и ЗАО УК ФПГ "Столица" был заключен договор N ... купли-продажи объектов недвижимости, в том числе и спорной квартиры. Согласно п. 1.2 данного договора, на момент подписания договора имеется обременение в отношении продаваемых квартир, в том числе и спорной квартиры, в виде договоров социального найма жилого помещения, заключенных между ДЖП и ЖФ г. Москвы и проживающими в квартирах гражданами.

Как усматривается из представленных суду доказательств, право собственности ЗАО "Мосстроймеханизация - 5" на спорную жилую площадь зарегистрировано 08.10.2004 г. При этом с вопросом о регистрации такого права ЗАО "Мосстроймеханизация - 5" обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 13.09.2004 г.

ЗАО "Мосстроймеханизация - 5" заявило о своем праве на спорную квартиру уже после заключения между ДЖП и ЖФ г. Москвы и Поповыми С., С.И. договора социального найма на спорное жилое помещение.

12 ноября 2002 г. между ОАО "ДСК-1" и ЗАО "Мосстроймеханизация-5" был подписан Акт распределения жилой площади по адресу: ..., согласно которому жилая площадь в данном доме в виде спорной квартиры закреплена за ЗАО "Мосстроймеханизация - 5".

Разрешая возникший между сторонами спор, суд пришел к выводам о том, что Попову С.И., Попову А.С. в установленном законом порядке органом исполнительной власти была предоставлена спорная квартира по адресу: Москва, ..., кв. 128 на условиях договора социального найма, взамен занимаемого ранее жилого помещения - квартиры N ..., находившейся в доме, расположенном по адресу: г. Москва, ..., которые подлежал сносу, что на момент заключения между Поповым С.И., С. и ДЖП и ЖФ г. Москвы договора социального найма спорной квартиры нарушений каких-либо норм действующего законодательства не имелось, так как спорная квартира на указанный момент не была передана в пользование либо в собственность ни ДСК-1, ни ЗАО "Мосстроймеханизация-5" и что договор социального найма спорной жилой площади был заключен с соблюдением требований ст.ст. 167, 168 ГК РФ и требования ст.ст. 209, 288 ГК РФ не были нарушены.

Оснований не согласиться с указанными выводами суда не имеется, т.к. они основаны на материалах дела и обстоятельствах дела, установленных в судебном заседании.

В соответствии с п. 1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, а в интересах законности суд вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Довод кассационной жалобы представителя ЗАО "Мосстроймеханизация-5" Пикаловой А.Ю. о том, что ДЖП и ЖФ г. Москвы не представил доказательств наличия у него прав на спорную квартиру вытекающих из инвестиционного контракта N 1-ГК от 11.01.1999 года либо иных договоров участниками инвестиционного проекта не может служить основанием к отмене решения суда, т.к. сводится к иной оценке доказательств по делу.

Довод кассационной жалобы ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о том, что распоряжение ДЖП и ЖФ г. Москвы о предоставлении истцам спорной квартиры не является нормативно-правовым актом, распоряжение составлено и подписано в одностороннем порядке самим Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы не может порождать права и обязанности для ДЖП и ЖФ г. Москвы и третьих лиц, то есть в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку основан на ошибочном толковании закона.

Довод кассационной жалобы ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о том, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, не имея правовых оснований, в одностороннем порядке, распоряжением от 19.12.2002 года N ... присвоил себе спорную квартиру не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку указанное распоряжение недействительным признано не было. ЗАО "Мосстроймеханизация-5" не лишено возможности обратиться с заявлением об оспаривании вышеуказанного распоряжения.

Довод кассационной жалобы ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о том, что на момент заключения договора социального найма Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы не имел права распоряжаться квартирой, так как никогда не был правообладателем и собственником данной квартиры, в связи с чем, не имел прав на ее отчуждение несостоятелен и не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от имени города Москвы осуществляет права собственника.

Довод кассационной жалобы ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о том, что за несколько лет до заключения договора социального найма 15.02.2000 года ЗАО "МСМ-5" вступило в инвестиционный проект с правом получения спорной квартиры согласно договору N ... с ОАО "ДСК-1", заключенного на основании генерального инвестиционного контракта N 1-ГК от 11.01.1999 года между Правительством г. Москвы в лице Префекта СВАО несостоятелен и не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку генеральный инвестиционный контракт от 11.01.1999 года не является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва..., кв. 128.

Довод кассационной жалобы ЗАО "Мосстроймеханизация-5" о том, что в судебном заседании 15.03.2011 года представителем ЗАО УК ФПГ "Столица" было заявлено ходатайство о привлечении ОАО "ДСК-1" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, которое было поддержано ЗАО "МСМ-5" однако судом было отказано в удовлетворении ходатайства не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку ОАО "ДСК-1" решение суда не обжалует и не наделяло на это полномочиями заявителей.

Довод кассационной жалобы ЗАО УК ФПГ "Столица" о том, что суд сделал необоснованный вывод, что на момент заключения договора социального найма от 23.01.2003 года нарушений каких-либо норм действующего законодательства не имелось, а сам договор является действительным, был предметом судебного разбирательства, сводится к иной оценке доказательств по делу и поэтому не может служить основанием к отмене решения суда.

Довод кассационной жалобы ЗАО УК ФПГ "Столица" о том, что Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы мог заключить с Поповыми С.И., А.С. договор социального найма квартиры только при условии, что квартира находилась в собственности г. Москвы и право собственности г. Москвы на квартиру было зарегистрировано в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним, однако в материалах регистрационного дела на квартиру отсутствуют документы, подтверждающие нахождение квартиры в собственности г. Москвы, был предметом судебного разбирательства, суд дал ему надлежащую правовую оценку и не может служить основанием к отмене решения суда.

Довод кассационной жалобы ЗАО УК ФПГ "Столица" о том, что суд сделал необоснованный вывод о недействительности Акта распределения жилой площади подписанного 12.11.2003 года между ОАО "ДСК-1" и ЗАО "МСМ-5" не может служить основанием к отмене решения суда, т.к. сводится к иной оценке доказательств по делу.

Довод кассационной жалобы ЗАО УК ФПГ "Столица" о том, что единственным основанием для признания договоров купли-продажи квартиры недействительными является заключение договора социального найма жилого помещения от 23.01.2003 года ранее даты регистрации права собственности ЗАО "МСМ-5" был предметом судебного разбирательства, суд дал ему надлежащую правовую оценку и не может служить основанием к отмене решения суда.

Довод кассационной жалобы ЗАО УК ФПГ "Столица" о том, что возврат квартиры в собственность ЗАО "МСМ-5" не приведет к легитимности договора социального найма жилого помещения от 23.01.2003 года и не предоставит Поповым прав на приватизацию квартиры принадлежащей юридическому лицу, независимо от того какому юридическому лицу будет принадлежать право собственности на квартиру не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку не опровергает выводы суда.

Другие доводы кассационной жалобы не влияют на правильность принятого судом решения и поэтому не могут служить основанием к отмене решения суда.

Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, представленным сторонами доказательствам дал надлежащую оценку, спор разрешил в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15 марта 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи