Пояснительная записка к проекту федерального закона N 600494-5 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 600494-5 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Проблемы обманутых дольщиков, в отношении которых застройщик не выполнил взятые на себя обязательства по строительству объекта недвижимого имущества и передачи в установленный договором срок доли построенного объекта для оформления права собственности, появились после вступления в силу закона ФЗ N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Закон принят Государственной Думой, одобрен Советом Федерации и подписан Президентом РФ Путиным В.В. 30 декабря 2004 года. Однако, после этого, государство практически самоустранилось от решения этой проблемы. В результате по данным Министерства регионального развития РФ на начало 2011 года в России зарегистрировано 4873 обманутых дольщика, которые годами не могут решить свои проблемы и не могут ни от кого получить помощи. В результате теряют свою собственность и деньги, ничего не получая взамен.

В связи с этим предлагается расширить понятие объекта долевого строительства фразой "объект незавершенного строительства", так как действующее законодательство о регистрации прав на объекты недвижимости содержит понятие "объект незавершенного строительства", а в случае с долевым строительством объект не имеет определенного титульного права, так как невозможно зарегистрировать право собственности. До завершения строительства объектом будет не определенное помещение, а доля незавершенного строительством объекта, пропорциональная платежу.

Поскольку правила привлечения денежных средств населения для долевого строительства определяются ФЗ N 214, принятым государственными органами власти и подписанным Президентом, необходимо усилить ответственность власти за надлежащее исполнение статей закона. В связи с этим действующий закон дополнить статьей 4 следующего содержания: "Каждый Договор об участии в долевом строительстве, заключаемый между организацией застройщика и отдельным гражданином - дольщиком должен быть подтвержден поручительством со стороны саморегулируемого сообщества региона или, при его отсутствии, со стороны регионального органа власти".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "статьей 4" имеется в виду "частью 4.1"

Предлагается расширить перечень способов обеспечения обязательств. Будет особенно эффективно включение в договора долевого участия в строительстве всех участников строительства конкретного объекта положений о внесении денежных средств на строительство через депозит нотариуса или использование банковского аккредитива банков с государственным участием. При злоупотреблении в отношении денежных средств большого числа дольщиков, сохраненных денежных средств дольщиков, предусмотревших это положение в своих договорах, будет недостаточно для продолжения строительства. Поэтому целесообразно включать положения о дополнительных способах защиты во все договора долевого строительства. Способ обеспечения прост - участник вносит средства на депозит нотариуса, а застройщик, чтобы списать часть средств на свой счет должен документально подтвердить, что, во-первых, имеет право на привлечение денежных средств, во вторых выполнил объем работ, определенный договором для оплаты. Так может быть достигнут поэтапный контроль хода исполнения договора сторонами, а в случае нарушения договора застройщиком - сохранить средства дольщика. Данной мерой участник строительства может воспользоваться для внесудебного разрешения конфликта. В случае несоблюдения условий договора застройщиком нотариус или банк с государственным участием может списать денежные средства с депозита за вычетом предусмотренной договором суммы штрафа за ненадлежащее исполнение договора.

Новая статья 15.3 описывает механизм обеспечения обязательства по договору долевого участия в строительстве аналогично существующему описанию в ФЗ-214 обеспечения с помощью залога и поручительства. Это связано с необходимостью более полного предоставления застройщиком комплекта документов для обоснованного списания денежных средств дольщиков, в соответствии с заключенным договором.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду "статья 15.2"

В связи с тем, что действующее законодательство имеет ограниченную возможность по регистрации прав участников долевого строительства на создаваемый на средства дольщиков объект и земельный участок под ним, предлагается обеспечить дополнительную защиту прав населения, в том числе и в случаях, когда их права уже нарушены, с помощью регистрации за ними прав на объект незавершенного строительства и на земельный участок. Такая необходимость обусловлена тем, что в настоящее время заявителем о регистрации прав на объект незавершенного строительства может являться только владелец земельного участка. Этот механизм обеспечит дополнительные гарантии дольщикам в случаях прекращения строительства, исчезновения застройщика, изменения инвесторов, застройщика не будут означать для него потерю денег и недвижимости, так как земельный участок будет обременен, что будет соответствовать и градостроительному законодательству РФ.

В практике строительства возникают ситуации, при которых, после заключения договора на строительство частного дома, фирма была признана банкротом и в результате этого у граждан забрали недостроенный дом, создаваемый на их средства. Следовательно, законодательство о долевом участии в строительстве в нынешнем виде ущемляет права граждан, не гарантирует их право на жилище. Действующим Федеральным законом ФЗ-214 установлено, что после завершения строительства участники могут обратиться за регистрацией прав на земельный участок. Этот срок необходимо привязать к дате заключения договора при котором каждый участник может обратиться в органы государственной власти для регистрации его права на земельный участок, где ведется строительство многоквартирного дома.

В Проекте ФЗ вводятся положения, регулирующие права коллективного инвестора. В настоящее время Закон регулирует отношения одного участника и строительной компании. В тоже время Конституцией РФ закреплено право граждан собираться и свободно выражать свое мнение, а законом также обязанность застройщика предоставлять информацию о строительстве. Как правило, группа дольщиков, инвестирующих в строительство объекта, является самым крупным инвестором. И если, Законом "Об инвестициях в РФ" предусмотрено право коммерческих инвесторов на создаваемый объект пропорционально внесенным денежным средствам, то в отношении отдельных граждан, вкладывающих средства для личного строительства, это право еще необходимо конкретизировать. Общее собрание участников долевого строительства должно быть наделено дополнительными полномочиями, предусмотренными новой статьей 22. Тем самым устанавливается дополнительный механизм поэтапного контроля за ходом строительства со стороны отдельных некоммерческих дольщиков.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", вместо слов "статьей 22" следует читать "статьей 22.1"

Практика показывает множество проблем, связанных с отсутствием механизма текущего контроля за ходом строительства и отсутствием действенных рычагов воздействия на застройщиков. Исправлению этого недостатка посвящен новый подпункт 2.4 пункта 5 статьи 23.

Финансово-экономическое обоснование проекта Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие данного законопроекта не требует дополнительного финансирования из бюджета.

Перечень законодательных актов, в которые необходимо внести изменения, в связи с принятием проекта Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие данного законопроекта предусматривает внесение изменений в:

1) Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

2) Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-I