Пояснительная записка к проекту федерального закона N 623780-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 623780-5 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Отрасль управления многоквартирными домами развивается динамично - по состоянию на 01.01.2011 количество частных управляющих организаций, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами - превысило 13 тысяч. При этом около 80 процентов многоквартирных домов фактически управляется именно управляющими организациями (непосредственно или по договору с ТСЖ)*. В то же время регулирование в этой сфере явно недостаточное: отсутствуют правила и требования к профессиональной деятельности, не разработаны стандарты качества работ и услуг по управлению многоквартирными домами, фактически отсутствует ответственность участников рынка (в том числе финансовая). Все это приводит к злоупотреблениям, недобросовестной конкуренции и некачественным услугам, что непосредственно затрагивает граждан.

Чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок и это возможно либо в форме государственного регулирования (лицензирование и т.д.), либо в форме саморегулирования.

Основным преимуществом саморегулирования перед другими способами является солидарная и коллективная ответственность членов (в форме компенсационного фонда), что позволяет гарантировать реальную финансовую ответственность и компенсацию вреда в случае оказания некачественных услуг. Только институт саморегулирования стимулирует создание профессиональных стандартов деятельности, формирование ответственных участников рынка и самоочистки рынка от недобросовестных участников (за которых приходится платить самим участникам рынка).

Кроме того, саморегулирование предполагает развитие добросовестной конкуренции, как между участниками рынка, так и между самими СРО. Саморегулируемые организации, конкурируя, вправе для своих членов устанавливать повышенные требования к качеству работ и услуг, относительно минимальных требований, установленных государством.

В саморегулируемых организациях создаются дисциплинарные комиссии, где рассматриваются жалобы на действия членов и применяются меры дисциплинарного воздействия вплоть до исключения недобросовестного участника с рынка. В свою очередь функция государственных органов по надзору за саморегулируемыми организациями (далее - СРО) позволяет избежать злоупотреблений и попустительства.

У госорганов появляется "контрагент" который, с одной стороны, может представлять отрасль и распространять положительную практику,  оказывая помощь добросовестным участникам рынка и выявляя недобросовестных, а с другой, обязан взаимодействовать как с субъектами рынка и госорганами, так и с гражданами и их объединениями. В результате, при рассмотрении жалоб на противоправные действия максимальный эффект достигается как за счет оперативного рассмотрения проблем, так и возможности  оперативной реакции на поступающие замечания и получения реальной компенсации ущерба.

 В настоящее время активно идет процесс объединения управляющих организаций на добровольной основе в СРО в сфере управления многоквартирными домами, в соответствии с ФЗ от 01.12.2007 N 315-ФЗ. По состоянию на 01.10.2011 г. в реестре СРО, который ведет Росреестр, зарегистрировано 73 СРО (в 58 субъектах РФ), объединяющих более 15% управляющих организаций.

Необходимо отметить, что введение саморегулирования не создает дополнительной финансовой нагрузки для граждан.

Взнос в компенсационный фонд управляющей компаний уплачивается единовременно, за исключением случаев выплат из компенсационного фонда, которые должны быть возмещены членами саморегулируемой организации. В соответствии с разрабатываемым законопроектом размер взноса 100 тысяч рублей с каждого члена СРО.

При фактическом объеме платежей населения за жилищно-коммунальные услуги за 2010 год в размере около 1,5 трлн. рублей**, общая сумма взноса в компенсационный фонд управляющих компаний составит около 1,3 млрд.рублей*(1) (всего ок. 0,1% от платежей). При этом необходимо отметить, что на сегодняшний день по данным экспертов, в силу того, что не сформирован качественный и профессиональный рынок жилищных услуг, совокупные финансовые потери граждан и бюджетов всех уровней составляют около 160 млрд.руб. в год. в том числе:

- злоупотребление правом распоряжения деньгами со стороны управляющих организаций и их преднамеренные банкротства - около 65 млрд.руб.;

- одновременное выставление квитанций за услуги разными компаниями на оплату ЖКУ - около 7,5 млрд.руб.;

- выписка квитанций от компаний "однодневок" - около 1 млрд.руб.;

- техническая безграмотностью специалистов - около 85 млрд.руб.

Учитывая сложность задачи, одновременно с усилением государственных надзорных функций необходимо создавать и развивать предпосылки для контролируемого формирования и обеспечения нормального функционирования института саморегулирования.

Для создания эффективного механизма саморегулирования в сфере оказания услуг по управлению многоквартирными домами предлагается включить в Жилищный кодекс РФ раздел IX о саморегулировании в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами (статьи 166-172).

При этом предусматриваются положения, устанавливающие государственный контроль за деятельностью СРО со стороны уполномоченного федерального органа власти. В том числе поправками предусмотрено, что по обращению государственных органов власти субъектов Федерации или муниципальных органов власти в СРО недобросовестная и неоднократно нарушившая установленные требования управляющая организация исключается из СРО.

Потребуется не менее одного года для создания нормального и эффективного механизма функционирования института саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами. Должны быть подготовлены соответствующие стандарты и правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, разработаны и опробованы образовательные программы для подготовки специалистов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сформироваться профессиональный и конкурентоспособный рынок. Поэтому введение обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемых организаций в сфере управления многоквартирными домами предусмотрено только с 1 марта 2013 года.

_____________________________

* По данным ГК-Фонда содействию реформирования ЖКХ за 2010 год под управлением управляющих организаций находится 1 251,2 млн.кв.м. (73,1 % от общей площади многоквартирных домов, где выбран один из способов управления, предусмотренных ЖК РФ). С учетом сложившейся практики передачи ТСЖ (ЖК, ЖСК) своих функций по управлению многоквартирными домами (по данным Минрегиона России за 2010 год - 45% от площади многоквартирных домов, находящихся под управлением таких объединений собственников) доля площади многоквартирных домов, находящихся под управлением управляющих организаций доходит до 79%.

** 13 302 (количество управляющих организаций) * 100 000 рублей = 1 330 200 000 руб.

Финансово-экономическое обоснование проекта федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации "

Проект Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" не потребует дополнительных расходов средств из федерального бюджета.