Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2011 г. N 902/11 Суд отменил принятые по делу судебные решения и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции, которым отказано в признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, поскольку регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав в связи с неустранением заинтересованными лицами в установленный срок причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 июля 2011 г. N 902/11

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Медведевой А.М., Нешатаевой Т.Н., Першутова А.Г., Сарбаша С.В. -

рассмотрел заявления открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Коми отделения N 8617 и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Коми от 27.04.2010 по делу N А29-1504/2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.2010 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - открытого акционерного общества "Сбербанк России" - Захаренков А.В.;

от общества с ограниченной ответственностью "Арус" и индивидуального предпринимателя Мельничука С.В. - Юркин А.С.

Заслушав и обсудив доклад судьи Медведевой А.М., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Арус" (далее - общество "Арус") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Коми (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, далее - Управление Росреестра по Республике Коми, регистрирующий орган) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения N 1.003 площадью 348,9 кв. метра (помещения на поэтажном плане: подвал 1-8, 8а, 9-15, 1-ый этаж 1-8, 12а) и N 1.004 площадью 406,2 кв. метра (помещения на поэтажном плане: 1-ый этаж 9-34), расположенные по адресу: г. Ухта, ул. Мира, д. 2, выраженного в сообщениях от 17.02.2010 N 20/067/2009-513 и 20/067/2009-514, и о возложении на Управление Росреестра по Республике Коми обязанности зарегистрировать переход права собственности на указанные помещения к обществу "Арус".

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 27.04.2010 заявленные требования удовлетворены.

Определением Второго арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 названного Кодекса в связи с принятием решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (индивидуального предпринимателя Мельничука С.В. и Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Коми отделения N 8617).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Мельничук С.В. и Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Коми отделения N 8617 (в настоящее время - открытое акционерное общество "Сбербанк России", далее - Сбербанк России).

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.08.2010 отменено решение суда первой инстанции и отказано в удовлетворении заявленных требований.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 13.10.2010 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа Управление Росреестра по Республике Коми и Сбербанк России просят их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

В отзыве на заявления общество "Арус" просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлениях, отзыве на них и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 10.05.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности индивидуального предпринимателя Мельничука С.В. (далее - предприниматель) на нежилое помещение N 1001 (помещения на поэтажном плане: подвал N 1-8, 8а, 9-15; 1-ый этаж N 1-34) площадью 755,1 кв. метра, расположенное по адресу: г. Ухта, ул. Мира, д. 2 (далее - нежилое помещение N 1001).

В обеспечение исполнения обязательств по договору от 08.05.2007 N 259 об открытии невозобновляемой кредитной линии предприниматель (залогодатель) передал нежилое помещение N 1001 Сбербанку России (залогодержателю) в залог. Договор залога от 10.05.2007 N 496 (далее - договор залога, договор N 496) зарегистрирован 22.05.2007. В ЕГРП внесена запись об обременении права предпринимателя на нежилое помещение N 1001 залогом.

Нежилое помещение N 1001 на основании заявления предпринимателя и с согласия Сбербанка России (при условии сохранения залога в пользу банка) разделено на два новых нежилых помещения: помещение N 1.003 общей площадью 348,9 кв. метра (помещения на поэтажном плане: подвал 1-8, 8а, 9-15; 1-ый этаж 1-8, 12а) (далее -нежилое помещение N 1.003) и помещение N 1.004 общей площадью 406,2 кв. метра (помещения на поэтажном плане: 1-ый этаж 9-34) (далее -нежилое помещение N 1.004). Право собственности предпринимателя на данные помещения зарегистрировано в ЕГРП 12.03.2009.

В соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 в редакции от 22.11.2006, актуальные записи об ограничении прав залогодателя были перенесены в подразделы III-2 "Запись об ипотеке" разделов ЕГРП, открытых на вновь образованные нежилые помещения. В свидетельствах о государственной регистрации права указано, что право собственности предпринимателя на нежилые помещения N 1.003 и N 1.004 обременено ипотекой.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2009 (далее - договор купли-продажи) предприниматель продал нежилые помещения N 1.003 и N 1.004 обществу "Арус".

Предприниматель и общество "Арус" обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на названные нежилые помещения к обществу "Арус".

Государственная регистрация была приостановлена со ссылкой на пункт 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение указанных помещений.

Регистрирующий орган сообщениями от 17.02.2010 N 20/067/2009-513 и N 20/067/2009-514 отказал в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения N 1.003 и N 1.004 к обществу "Арус", поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации согласие Сбербанка России на отчуждение этих объектов не было представлено в регистрирующий орган и, следовательно, причина, препятствующая регистрации, не устранена.

Общество "Арус", сочтя, что отказ в государственной регистрации не соответствует требованиям действующего законодательства и препятствует осуществлению его предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с названными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества "Арус", исходил из того, что предметом залога по договору N 496 является нежилое помещение N 1001 и условие договора о необходимости согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога распространяется только на это нежилое помещение. Заявление же предпринимателя и общества "Арус" содержало просьбу о регистрации перехода права собственности на другие нежилые помещения, не являющиеся предметом залога, а именно: нежилые помещении N 1.003 и N 1.004. Суд счел, что на отчуждение названных помещений, не являющихся предметом залога, согласие залогодержателя не требовалось. Поскольку представленные документы соответствовали требованиям закона и содержали всю необходимую информацию для регистрации права, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации этого права.

Отменяя решение суда первой инстанции и признавая законным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к обществу "Арус" права собственности на нежилые помещения N 1.003 и N 1.004, суд апелляционной инстанции мотивировал принятое решение тем, что в результате преобразования нежилого помещении N 1001 не произошло гибели предмета залога и, соответственно, залог не прекратился. Право предпринимателя на эти помещения обременено ипотекой, зарегистрированной в установленном порядке. Следовательно, нежилые помещения N 1.003 и N 1.004 могут отчуждаться предпринимателем только с согласия Сбербанка России.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и поддержал решение суда первой инстанции, указав на то, что при создании объектов недвижимости N 1.003 и N 1.004 нежилое помещение N 1001 (предмет залога) прекратило существование как объект гражданских прав, то есть произошла гибель данного объекта недвижимости, в связи с чем залог прекратился. При этом суд кассационной инстанции сослался на подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем суды первой и кассационной инстанций не учли следующее.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что нежилое помещение N 1001 площадью 755,1 кв. метра, являющееся предметом залога, было разделено предпринимателем на два помещения: N 1.003 площадью 348,9 кв. метра и N 1.004 площадью 406,2 кв. метра. Однако разделение предмета залога на части не означает его гибель.

Учитывая, что Сбербанк России письмом от 25.02.2009 N 67-20-115 выразил согласие на раздел помещения N 1001 при условии сохранения залога, и обременение права собственности предпринимателя на помещения N 1.003 и N 1.004 залогом зарегистрировано, что свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета, основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.

Таким образом, вывод судов первой и кассационной инстанций о прекращении залога основан на неправильном применении названной нормы материального права и не соответствует обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пункт 4.1.2. договора залога содержит условие о запрете залогодателю (обществу "Арус") без письменного согласия залогодержателя (Сбербанка России) распоряжаться предметом залога, в том числе отчуждать его, до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации прав к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Установив отсутствие в пакете документов, представленном для государственной регистрации перехода права собственности на помещения N 1.003 и N 1.004 к обществу "Арус", письменного согласия Сбербанка России на их отчуждение, а также отсутствие в договоре купли-продажи указания об обременении права продавца на эти нежилые помещения залогом, регистрирующий орган в пределах полномочий, предоставленных ему статьей 19 Закона о государственной регистрации прав, обоснованно приостановил государственную регистрацию перехода права, предложив предпринимателю и обществу "Арус" представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав.

В связи с неустранением названными лицами в установленный срок причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации прав.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку отказ регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к обществу "Арус" права собственности на нежилые помещения N 1.003 и N 1.004 соответствует действующему законодательству, основания для его признания недействительным у судов первой и кассационной инстанций отсутствовали.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.04.2009 по делу N А29-1504/2010 и постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.10.2010 по тому же делу отменить.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 оставить без изменения.

Председательствующий

А.А. Иванов