Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2009 г. N ВАС-9133/09 Передавая дело для пересмотра в порядке надзора, суд указал, что покупатель недвижимости вправе прибегнуть к иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения третьих лиц только после получения им этого имущества от продавца в порядке исполнения договора купли-продажи недвижимости

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2009 г. N ВАС-9133/09

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Борисовой Е.Е.

судей Маковской А.А., Медведевой А.М.

рассмотрела заявление Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия водопроводно-канализационного хозяйства о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2008 по делу N А60-31077/2007-С1, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.05.2009 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Уральская независимая теплоэлектросетевая компания" (г. Екатеринбург) к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства (г. Екатеринбург) об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Третьи лица: открытое акционерное общество "Шабровский тальковый завод" (пос. Шабровский, г. Екатеринбург), Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Горнощитское" (г. Екатеринбург).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Уральская независимая теплоэлектросетевая компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию водопроводно-канализационного хозяйства (далее - предприятие "Водоканал") об истребовании из незаконного владения нежилого строения литер А общей площадью 80 кв. метра и нежилого пристроя литер А с застроенной площадью 30,1 кв. метра, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, в 100 метрах на северо-восток от пересечения двух железнодорожных путей ст. Решеты - ст. Арамиль, ст. Сысерть - ст. Турбинная, а также оборудования насосной станции, указанного в приложении N 1 к договору купли-продажи оборудования от 12.01.2004.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: открытое акционерное общество "Шабровский тальковый завод" (далее -завод), Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее - комитет), Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Горнощитское" (далее - предприятие "Горнощитское").

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2008 требования удовлетворены частично: указанное недвижимое имущество истребовано из незаконного владения ответчика. В удовлетворении иска в отношении оборудования насосной станции обществу отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 12.05.2009 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов предприятие "Водоканал" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между заводом (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор от 01.11.2004 N 5 купли-продажи объектов недвижимости, в состав которых вошла водонасосная станция (лит. А, общая площадь 80 кв. метра) с нежилым пристроем (лит. А, общая площадь 30,1 кв. метра), расположенная по адресу: г. Екатеринбург, в 100 метрах на северо-восток от пересечения двух железнодорожных путей ст. Решеты - ст. Арамиль, ст. Сысерть - ст. Турбинная.

Между заводом и обществом 15.11.2004 составлен акт приема-передачи названного недвижимого имущества.

Ранее 12.01.2004 между теми же лицами подписан договор купли-продажи, предусматривающий передачу заводом в собственность общества оборудования указанной станции водоснабжения.

Переход права собственности к обществу в отношении названных объектов недвижимого имущества зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2005.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество сослалось на то, что как собственник объектов недвижимости и находящегося в них технологического оборудования, он вправе в соответствии с положениями статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать это имущество из чужого незаконного владения ответчика.

Делая вывод о наличии оснований для удовлетворения иска в части водонасосной станции и пристроя, суд первой инстанции исходил из того, что истец является собственником этого недвижимого имущества. Суд пришел к выводу о том, что недвижимое имущество неправомерно находится у предприятия "Водоканал", а потому должно быть передано обществу, обладающему на него зарегистрированным правом собственности.

Учитывая невозможность идентификации приобретенного истцом технологического оборудования с имуществом, используемым предприятием "Водоканал" для обслуживания водонасосной станции, обществу было отказано в удовлетворении иска в части его истребования из чужого незаконного владения ответчика.

Согласившись с выводами суда первой инстанции о необходимости удовлетворения иска в отношении недвижимости, суд апелляционной инстанции по результатам повторной оценки обстоятельств настоящего дела установил дополнительно, что водонасосная станция с пристроем была приобретена ответчиком - предприятием "Водоканал" в соответствии с распоряжением Главы города Екатеринбурга от 05.08.2004 N 382. На основании этого распоряжения ответчику были переданы муниципальные теплоисточники, объекты инженерной инфраструктуры и наружные сети, которые ранее обслуживало предприятия "Горнощитское".

Во исполнение данного распоряжения комитетом 19.10.2004 утвержден перечень имущества, подлежащего передаче предприятию "Водоканал".

Решением комитета от 09.12.2004 спорные объекты в числе прочего движимого и недвижимого имущества закреплены за ответчиком на праве хозяйственного ведения.

При этом суд отклонил доводы ответчика и комитета о наличии у предприятия "Водоканал" оснований для владения спорным имуществом. Поскольку право муниципальной собственности на данное недвижимое имущество не было своевременно зарегистрировано, суд апелляционной инстанции не принял во внимание доказательства, представленные данными лицами в подтверждение передачи заводом в 1999 году этого имущества муниципальному образованию города Екатеринбурга вместе с иными объектами социальной и коммунальной инфраструктуры.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций о наличии условий для применения в настоящем споре положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставив без изменения принятые ими судебные акты.

Доводы ответчика о том, что суды при рассмотрении заявленного требования должны были дать оценку законности включения названных зданий, являющихся объектами коммунально-бытового назначения, в план приватизации завода, отклонены судом кассационной инстанции как не относящиеся к предмету спора.

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу абзаца 3 пункта 1 той же статьи уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Установленные по делу фактические обстоятельства и имеющиеся в материалах доказательства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи от 01.11.2004 N 5 не был в установленном порядке исполнен заводом в части передачи обществу спорных объектов недвижимого имущества, которыми и на момент заключения договора, и на дату предъявления настоящего иска владело предприятие "Водоканал".

Кроме того, до заключения указанного договора завод в 1999 году передал спорное имущество в составе объектов коммунальной инфраструктуры муниципальному образованию города Екатеринбурга, которое включило его в реестр муниципальной собственности, и в целях водоснабжения поселка Шабровский, закрепило имущество в 1999 году за муниципальным предприятием "Горнощитское", а в 2004 году за предприятием "Водоканал".

На отсутствие фактической передачи спорного имущества по договору купли-продажи, несмотря на наличие в материалах дела соответствующего акта, указывает и само общество в своем исковом заявлении, отмечая, что водонасосная станция эксплуатируется ответчиком с 01.10.2004. В качестве доказательства, подтверждающего фактическое нахождение спорного имущества у ответчика, истец ссылается на вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области (от 24.05.2005 по делу N А60-33214/2004-С4, от 05.04.2007 по делу N А60-24299/2005-С11), которыми с завода в пользу предприятия "Горнощитское", а в последующем и в пользу предприятия "Водоканал" с сентября 2002 года по декабрь 2004 года включительно взыскивалась задолженность по отплате услуг водоснабжения.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Анализ положений главы 20 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом норм статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что покупатель недвижимости вправе прибегнуть к иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения третьих лиц только после получения им этого имущества от продавца в порядке исполнения соответствующего договора купли-продажи недвижимости. До вступления во владение этим имуществом покупатель может защищать свои права и законные интересы в соответствии с правилами статьи 398 Гражданского кодекса Российской путем обращения к продавцу недвижимости с требованием, основанным на договоре купли-продажи.

Схожая правовая позиция, в частности, высказана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" применительно к обязательствам по аренде недвижимого имущества. В соответствии с указанными разъяснениями в отсутствие передачи арендодателем помещения арендатору, последний не становится его законным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способов защиты от действий третьих лиц.

Из обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, следует, что на момент составления заводом и обществом акта приема-передачи водонасосной станции и пристроя (15.11.2004) они находились у ответчика, который владел этими объектами как имуществом, переданным ему комитетом в хозяйственное ведение. С учетом изложенного важное практическое значение имеет правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу о возможности применения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации для истребования недвижимого имущества обществом, которое, зарегистрировав на него свое право собственности, не получало и не могло получить спорные объекты недвижимости в фактическое владение по причине их отсутствия у продавца.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

1. передать дело N А60-31077/2007-С1 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Свердловской области от 02.12.2008, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.05.2009.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2009 г. N 9133/09

2. лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 10 декабря 2009 г. отзыв на заявление.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

А.А. Маковская

А.М. Медведева