Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12109-09 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по договору аренды суду необходимо определить характер спорных правоотношений и подлежащее применению законодательство, исследовать все представленные в материалы дела доказательства, каждому из которых и всем в совокупности дать оценку

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12109-09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Петровой Е.А.

судей: Тарасовой Н.В. и Хомякова Э.Г.

при участии в заседании:

от истца - Авдеева М.С. по дов. N 59 от 08.12.08 г.

от ответчика - Оленичева Е.Ю. по дов. N 4 от 17.11.09 г.,

рассмотрев 18-19 ноября 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Инжсетьстрой" на решение от 27 июля 2009 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Шудашовой Я.Е., по иску ООО "Инжсетьстрой" к ООО "ТД "Союз МСК" о взыскании задолженности по договору аренды в размере 3.350.452,3 рублей, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инжсетьстрой" (далее - ООО "Инжсетьстрой", истец или арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом "Союз МСК" (далее - ООО ТД "Союз МСК", ответчик или арендатор) о взыскании 2.577.271 рублей задолженности по оплате арендуемых ответчиком нежилых помещений и 773.181,3 рублей пени за просрочку ее оплаты. Также истец просил взыскать с ответчика 40.000 рублей расходов на оплату юридических услуг представителя и расходы по госпошлине.

Обосновывая исковые требования, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора аренды N 45/АР-Д/2008 от 29 сентября 2008 года, в соответствии с которым и на основании акта приема-передачи от 29 сентября 2008 года ответчику были переданы истцом нежилые помещения общей площадью 4.671,10 кв.м. под использование в качестве складского и офисного помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Долгопрудный, ул. Дорожный проезд, д. 5, стр. 4. Истец указывал на нарушение пункта 3.2.3 договора и невнесение ответчиком арендной платы в размере 2.577.271 рублей за январь 2009 года, при этом считал необоснованным и не соответствующим нормам статей 606, 614, 615, 616, 622, 623 ГК РФ отказ арендатора от оплаты со ссылкой на одностороннее уменьшение арендуемой площади до 808,9 кв.м., так как помещения, от которых арендатор хочет отказаться, не возвращены арендодателю по акту приема-передачи и подлежат оплате.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на переговоры между сторонами о расторжении договора аренды от 29 сентября 2008 года, в ходе которых арендодатель согласился зачесть гарантийный платеж в счет оплаты за январь 2009 года, а также указывал на оплату задолженности за вычетом той площади, которую арендатор занимал в спорный период, в связи с чем полагал, что непогашенной задолженности по арендной плате у ответчика перед истцом не имеется. При этом факт заключения договора аренды от 29 сентября 2008 года N 45/АР-Д/2008 и приема-передачи от истца ответчику помещений общей площадью 4.671,10 кв.м. по адресу Московская область, г. Долгопрудный, Дорожный проезд, д. 5, стр. 4, ответчик не оспаривал.

Впоследствии ответчик предъявил встречный иск о признании договора аренды расторгнутым и взыскании 1.623.000 рублей убытков, который определением Арбитражного суда города Москвы от 26 мая 2009 года был возвращен на основании статьи 129, части 4 статьи 132 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 июля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку суд, применив нормы пункта 3 статьи 607 ГК РФ, пришел к выводу о незаключенности договора аренды от 29 сентября 2008 года N 45/АР-Д/2008.

Данный вывод суда сделан в связи с тем, что сторонами спора не было представлено в материалы дела приложения N 2 к договору аренды, которым, согласно пункту 1.4 договора является выписка из техпаспорта БТИ, в которой указаны характеристики объекта.

Также судом указано, что договор от 29 сентября 2008 года в силу статей 167, 168 ГК РФ не порождает прав и обязанностей подписавших его лиц.

В порядке апелляционного производства законность и обоснованность решения суда первой инстанции не проверялись.

В кассационной жалобе на решение от 27 июля 2009 года ООО "Инжсетьстрой" просит об отмене судебного акта и направлении дела на новое рассмотрение, поскольку считает, что выводы суда о незаключенности договора вследствие непредставления приложения N 2 к договору противоречат смыслу норм пункта 3 статьи 607 ГК РФ, так как закон не требует исключительно письменной формы определения предмета аренды, в связи с чем необходимо было исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства (в том числе акт приема-передачи помещений, платежные документы о внесении ответчиком арендной платы за период до возникновения спора, переписку сторон о прекращении арендных отношений), подтверждающие отсутствие между сторонами спора по факту заключения договора и согласования объекта аренды, а также реальное исполнение договора на указанных в нем условиях. Поскольку данные доказательства судом не исследованы, то заявитель полагает вывод суда о незаключенности договора не соответствующим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

До заседания суда кассационной инстанции мотивированный отзыв ответчика не представлялся.

В заседании суда кассационной инстанции объявлялся перерыв до 19 ноября 2009 года с целью предоставления возможности новому представителю ответчика ознакомиться с кассационной жалобой и материалами дела.

При рассмотрении жалобы представитель истца поддержала жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения жалобы, согласившись с выводами суда о незаключенности договора аренды, на вопрос суда о причинах изменения правовой позиции по делу сослалась на привлечение ответчиком другого представителя, просила приобщить к материалам дела отзыв, в котором указывается на пропуск срока кассационного обжалования, на отсутствие у сторон спора выписки БТИ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия кассационной инстанции считает решение от 27 июля 2009 года подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за январь 2009 года, суд исходил из того, что договор аренды от 29 сентября 2008 года не заключен, поскольку согласно пункту 1.4 договора характеристики объекта указаны в выписке из техпаспорта БТИ (приложение N 2), а данного приложения N 2 к договору сторонами спора в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку в нарушение требований части 2 статьи 71 АПК РФ он не основан на исследовании каждого доказательства в отдельности и совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Так, в материалы дела были представлены сторонами, но не были исследованы и оценены судом акт приема-передачи нежилого помещения от 29 сентября 2008 года (приложение N 1 к договору от 29 сентября 2008 года), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу Московская область, г. Долгопрудный, ул. Дорожный проезд, д. 5, стр. 4 общей площадью 4.671,10 кв.м под использование в качестве складского и офисного помещения.

Не имеется в решении суда оценки дополнительного соглашения N 1 к договору аренды, в котором перечислены типы используемых помещений с указанием их площадей и размера арендной платы в месяц (2.577.271 рубль), а также платежных поручений ответчика с банковскими выписками о внесении аванса и арендной платы по договору аренды за предшествующий спору период.

Также судом не дана оценка переписке сторон по вопросу о прекращении договора аренды от 29 сентября 2008 года и отзыву ответчика, в котором последний на факт незаключенности договора аренды не указывал.

Исследование и оценка данных документов была необходима с учетом того, что по смыслу статей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета имеет существенное значение до исполнения договора, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность такого исполнения.

Разрешая вопрос о заключенности договора аренды от 29 сентября 2008 года, суду необходимо было проверить, имелись ли у истца и ответчика на момент подписания договора, а также на момент возникновения спора сомнения в идентификации переданного в аренду имущества по сравнению с тем, как предмет договора был определен в разделе 1 договора и акте приема-передачи от 29 сентября 2008 года, проверить, выполнялись ли сторонами условия договора, предпринимались ли участниками спора какие-либо действия, свидетельствующие о возникновении у них каких-либо разногласий в отношении объекта аренды.

Данные обстоятельства судом не устанавливались, в связи с чем вывод суда о незаключенности договора аренды от 29 сентября 2008 года только по мотиву непредставления сторонами спора приложения N 2 к договору, не могут быть признаны соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, что в силу части 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции судом кассационной инстанции, и для передачи в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ дела на новое рассмотрение для установления всех обстоятельств дела и исследования доказательств.

При новом рассмотрении суду необходимо будет учесть изложенное, определить характер спорных правоотношений и подлежащее применению законодательство, с учетом которых установить имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать все представленные участвующими в деле лицами доказательства, каждому из которых и всем в совокупности дать оценку, результаты которой отразить в принятом судебном акте с указанием мотивов, по которым суд согласится с доводами участвующих в деле лиц или отклонит их.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27 июля 2009 года по делу N А40-26367/09-91-213 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.А. Петрова

Судьи

Н.В. Тарасова

Э.Г. Хомяков