Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2009 г. N КГ-А40/12869-09 Удовлетворяя иск о выселении из нежилого помещения, суд исходил из того, что договор аренды между сторонами прекратил свое действие в связи с отказом от него истца, основания для занятия ответчиком спорного помещения отсутствуют

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 декабря 2009 г. N КГ-А40/12869-09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 декабря 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.

судей Бусаровой Л.В., Хомякова Э.Г.,

при участии в заседании:

от истца - Ивашкина. И.Е., дов. от 23.12.2008 г. N 08-5358

от ответчика - Буркова О.А., дов. от 20.03.2009 г.

рассмотрев в судебном заседании 7 декабря 2009 года кассационную жалобу ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" на решение от 22 июня 2009 года Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Аталиковой З.А., на постановление от 26 августа 2009 года N09АП-14497/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Тихоновым А.П., Лящевским И.С., Савенковым О.В., по иску Департамента имущества г. Москвы к ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" о выселении из нежилого помещения по встречному иску о понуждении заключить договор, установил:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" о выселении из нежилого помещения площадью 26,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Боярский пер., д. 3/4, стр. 1 и передаче указанного помещения Департаменту имущества города Москвы в освобожденном виде.

Исковые требования предъявлены на основании ст. ст. 12, 209, 301, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что между Департаментом имущества города Москвы и ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" был заключен договор аренды N 01-01162/03 от 02.12.2003 г. на нежилое помещение площадью 26.2 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пер. Боярский, д. 3/4. стр. 1 (Мясницкий пр., д. 4/3, стр. 1). Срок действия договора аренды с 02.05.2003 г. по 01.05.2008 г. Срок договора аренды N 01-01162/03 от 02.12.2003 г. истек 01.05.2008 г.

В связи с истечением срока действия договора аренды ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" было уведомлено (уведомление от 06.05.2008 N пр/08-92) о прекращении обязательств по договору аренды, поэтому ответчику предлагалось в срок до 10.08.2008 г. освободить занимаемое помещение, передав его по акту Департаменту имущества города Москвы.

Истец указывает, что договор аренды N 01-01162/03 от 02.12.2003 г. прекращен с 06.08.2008 г. согласно уведомлению от 06.05.2008 г., где указывается, что по истечении 3-х месячного срока с момента направления настоящего уведомления указанный договор считается прекращенным.

Обосновывая исковые требования Департамент имущества города Москвы ссылается на то, что до настоящего времени помещение ответчиком не освобождено.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 22.04.2009 г. в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к рассмотрению принят встречный иск ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" к Департаменту имущества города Москвы о понуждении заключить договор аренды на новый срок.

Встречный иск заявлен на основании ст. ст. 435, 436, 441 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что 14.05.2008 г. в адрес ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" истцом направлено письмо N у/08/2506, согласно которому департаментом ответчику было предложено заключить договор аренды на новый срок и направить необходимые документы в Центральное территориальное агентство Департамента имущества города Москвы.

Как указывает ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С", указанное письмо N у/08/2506 на основании ст. 435 Гражданского кодекса Российской Федерации является офертой истца заключить договор аренды на новый срок. Поскольку в силу ст. 436 Гражданского кодекса Российской Федерации оферта является безотзывной, отказ Департамента имущества города Москвы является недействительным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2009 г. по делу N А40-14835/09-3-165, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2009 г. N 09АП-14497/2009-ГК, исковые требования Департамента имущества города Москвы удовлетворены в полном объеме, встречный иск оставлен без удовлетворения. Арбитражный суд первой инстанции выселил ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" из нежилого помещения, площадью 26,2 кв.м, расположенного по адресу: Москва, пер.. Боярский, д. 3/4, стр. 1 (пр. Мясницкий, д. 4/3, стр. 1) и обязал ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" передать Департаменту имущества города Москвы помещение в освобожденном виде.

При этом, выселяя ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" из вышеуказанного спорного нежилого помещения, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что законные основания пользования ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" указанным нежилым помещением прекращены, в связи с чем в отсутствии договорных отношений с ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" и правоустанавливающих документов на спорное помещение пришли к выводу о необоснованности занятия ответчиком указанного нежилого помещения.

Оставляя встречный иск ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" без удовлетворения, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что в соответствии с требованиями норм ст.ст. 435, 438 ГК РФ направленное Департаментом имущества г. Москвы в адрес ответчика письмо от 14.05.20 08 года N у/08/2506 не является офертой, поскольку не содержит в себе существенные условия договора аренды, в том числе срок договора, размер арендных платежей, сроки и порядок их внесения. Арбитражный суд первой инстанции также указал на то, что в уведомлении Департамента имущества города Москвы от 14.05.2008 года N у/08/2506 прямо указано, что данный запрос не может быть рассмотрен как обязательство агентства по оформлению имущественных прав.

В этой связи арбитражным судом сделан вывод о том, что письмо Департамента имущества города Москвы от 14.05.2008 года N у/08/2506 не является офертой, а представляет из себя информационный запрос.

Законность вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяются в порядке ст. 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С", которое полагает, что арбитражными судами обеих инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что арбитражные суды первой и апелляционной инстанции необоснованно не применили положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающие правило о том, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Кодекса).

Заявитель ссылается на то, что в связи с истечением срока действия договора аренды N 01-01162/03 от 02.12.2003 г. ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" продолжало пользоваться нежилым помещением, в связи с чем договор аренды по смыслу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, не прекратил свое действие до настоящего времени.

При этом, направленное 06.05.2008 г. в адрес ответчика на основании ст. 610 ГК РФ Департаментом имущества города Москвы уведомление N пр/08-92 от 06.05.2008 г. о прекращении договора аренды и освобождении занимаемого помещения в срок до 10.08.2008 г., как указывает заявитель, является на основании ст. 168 ГК РФ ничтожным, поскольку Центральное территориальное агентство Департамента имущества города Москвы не уполномочено на осуществление функций в части прекращения договора аренды и принятии решений об отказе от их заключения на новый срок.

В судебное заседание кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы явился, доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, полагает вынесенные по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просил арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Представитель Департамента имущества г. Москвы в судебное заседание кассационной инстанции явился, отзыв на кассационную жалобу не представил, против доводов кассационной жалобы возражал в полном объеме, полагает обжалуемые по делу судебные акты принятыми арбитражными судами при правильном применении норм материального и процессуального права, просил суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции оставить в без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы и ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как установлено арбитражными судами обеих инстанций и усматривается из материалов дела, 02.12.2003 г. между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" (арендатор) был заключен договор от 02.12.2003 г. N 01-01162/03 аренды нежилого помещения общей площадью 26,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Боярский пер., д. 3/4, стр. 1., который в установленном действующим законодательством порядке прошел государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).

Исходя из установленного арбитражными судами обстоятельства о том, что по истечении срока действия договора аренды ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" продолжало пользоваться спорным нежилым помещением и со стороны Департамента имущества города Москвы возражений в отношении пользования помещением не было, арбитражные суды с норм ст. 621 ГК РФ обоснованно исходили из того, что договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Из положений ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если договор аренды недвижимого имущества возобновлен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Как установлено арбитражными судами и усматривается из материалов дела, направленным в адрес ответчика уведомлением Департамента имущества города Москвы от 06.05.2008 г. N пр/08-92, которое было получено ответчиком, последний поставил в известность ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" о прекращении договора аренды по истечении 3-х месячного срока с момента направления уведомления (то есть с 06.08.2008 г.) и освобождении занимаемого помещения в срок до 10.08.2008 г. посредством передачи его по акту Департаменту имущества города Москвы.

В этой связи арбитражные суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из обстоятельства прекращения действия договора аренды N 01-01162/03 от 02.12.2003 г. с 06.08.2008 г.

Из требований норм п. 1 ст. 622 ГК РФ следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как установлено арбитражными судами обеих инстанций и подтверждается представленным в материалы дела актом осмотра использования имущества г. Москвы от 07.04.2009 г., спорное помещение ответчиком не освобождено, и занято ответчиком для использования в административных целях.

В отсутствии в материалах дела доказательств освобождения на момент рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" спорного нежилого помещения и передачи последнего истцу арбитражные суды в соответствии с положениями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно исходили из доказанности истцом факта необоснованного занятия ответчиком указанного нежилого помещения при отсутствии договорных отношений ООО "Частное охранное предприятие "Медведь-С" с Департаментом имущества города Москвы и правоустанавливающих документов на спорное помещение.

При изложенных обстоятельствах, арбитражные суды обоснованно исходили из того, что дальнейшее удержание ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С" спорного нежилого помещения противоречит требованиям закона (ст. 622 ГК РФ), в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о правомерности удовлетворения арбитражным судом первой инстанции исковых требований Департамента имущества города Москвы о выселении ответчика из занимаемых помещений.

Довод заявителя о том, что направленное Департаментом имущества города Москвы 06.05.2008 г. в адрес ответчика на основании ст. 610 ГК РФ уведомление N пр/08-92 от 06.05.2008 г. о прекращении договора аренды и освобождении занимаемого помещения в срок до 10.08.2008 г., является на основании ст. 168 ГК РФ ничтожным, поскольку Центральное территориальное агентство Департамента имущества города Москвы не уполномочено на осуществление функций в части прекращения договора аренды и принятии решений об отказе от их заключения на новый срок, был предметом исследования и оценки в арбитражном суде первой инстанции и отклонен арбитражным судом как несостоятельный.

Основания для переоценки указанного вывода судебная коллегия не усматривает, соглашаясь с правомерностью отклонения довода заявителя как ненашедшего правового подтверждения, поскольку вышеуказанное уведомление истца составлено в соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ.

Из пунктов 1.1, 3.1.4 Положения о Департаменте имущества г. Москвы, утвержденного постановлением Правительства г. Москвы 16.07.2002 г. N 559-ПП следует, что Департамент имущества города Москвы является функциональным органом исполнительной власти, обеспечивающим проведение государственной политики в области приватизации предприятий, осуществление полномочий по управлению и распоряжению объектами собственности г. Москвы, а также межотраслевую координацию управления собственностью г. Москвы. За департаментом закреплено право принимать решения о передаче имущества города Москвы в аренду, выступать арендодателем, заключать договоры аренды.

Таким образом, Департамент имущества города Москвы наделен полномочиями от имени публично-правового образования - города Москвы заключать договоры аренды на имущество, находящееся в собственности города Москвы, и в силу норм ст. 2 ГК РФ правомочен в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору в случаях, предусмотренных этим договором, что вытекает из ст. 310 ГК РФ.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражным судами первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Судебная коллегия, рассмотрев доводы кассационной жалобы заявителя, отмечает, что последние аналогичны доводам ООО Частное охранное предприятие "Медведь-С", изложенным в арбитражных судах первой и апелляционной инстанциях, которым арбитражными судами была дана соответствующая правовая оценка. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции, положенных в основу обжалуемых решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы заявителя сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу норм ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в арбитражном суде кассационной инстанции.

Оснований, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 22 июня 2009 года по делу N А40-14835/09-3-165 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2009 года N 09АП-14497/2009-ГК оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

Л.В. Бусарова

Э.Г. Хомяков