Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2009 г. N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2 Отказывая в иске об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы, суд исходил из того, что дополнительное соглашение к договору аренды в части наименования арендодателя является незаключенным, так как не прошло государственную регистрацию, соответственно, истец не является стороной договора и не имеет права на предъявление настоящего иска

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 декабря 2009 г. N КГ-А40/13678-09 по делу N А40-78/09-89-2

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.

судей Петровой Е.А., Чучуновой Н.С.,

при участии в заседании:

от истца - Мусина Н.М., дов. от 11.01.2009 г. N 04

от ответчика - Прозор Я.В., дов. от 10.11.2009 г. N 33,

рассмотрев в судебном заседании 23 декабря 2009 года кассационную жалобу ФГУП "ФТ-Центр" на решение от 30 июня 2009 года Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Акименко О.А., на постановление от 17 сентября 2009 г. N 09АП-16166/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ядренцевой М.Д., Тихоновым А.П., Красновой С.Н., по иску ФГУП "ФТ-Центр" к ЗАО "Холдинговая компания "Нефтек", третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве, о внесении изменений в условия договора, установил:

Федеральное государственное унитарное предприятие Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (далее - ФГУП "ФТ-Центр") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Холдинговая компания "Нефтек" (далее ЗАО "Холдинговая компания "Нефтек") об изменении условий договора аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165, заключенного между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и АОЗТ "Нефтек-Холдинг-компания" в части размера арендной платы (пункт 3.1 договора).

Исковые требования предъявлены на основании ст.ст. 450, 451, 606, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 42, 51 Бюджетного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что 27.06.1995 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель,) и АОЗТ "Нефтек-Холдинг-Компания" (арендатор, правопредшественник ответчика) заключен договор от 27.06.1995 N 01-12/2165 аренды нежилых помещений площадью 981,9 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Щепкина, д. 28, сроком по 21.06.2010.

По условиям п. 3.1 договора аренды арендная плата за пользование спорными нежилыми помещениями была установлена сторонами в размере 959 730, 20 руб. в год. В последующем, на основании заключенного между сторонами дополнительного оглашения от 20.09.2007 г. N 01-31134 к договору аренды сторонами был изменен размер арендной платы, которая составила 824 718, 01 руб. в год.

В обоснование исковых требований ФГУП "ФТ-Центр", ссылаясь на положения ст. 451 ГК РФ, указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Истец указывает на то, что в соответствии с отчетом от 02.07.2008 г. независимого оценщика - ООО "Стройэкспертсервис", полученным по результатам проведения по инициативе истца независимой экспертизы оценки рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, переданными по договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 ЗАО "Холдинговая компания "Нефтек", арендная плата за спорные нежилые помещения в месяц определена в размере 1 602 185, 87 руб. с учетом НДС 18%.

В этой связи, истец указывает на то, что в момент заключения спорного договора аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 стороны не могли предвидеть резкого повышения цен, установленный в договоре аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 размер арендной платы не соответствует реальной стоимости переданного в аренду недвижимого имущества и является для ФГУП "ФТ-Центр" убыточным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.06.2009 г. по делу N А40-78/09-89-2, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2009 г. N09АП-16166/2009-ГК, исковое требование ФГУП "ФТ-Центр" оставлено без удовлетворения.

При этом, оставляя иск ФГУП "ФТ-Центр" в полном объеме без удовлетворения, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст. 294, 295, 606, 608, исходили из того, что ФГУП "ФТ-Центр" не является стороной по спорному договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165.

Законность вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяются в порядке ст. 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ФГУП "ФТ-Центр", которое полагает, что арбитражными судами обеих инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, просит арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу судебные акты отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения от 17.12.2008 N Д-30/576 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165, которым внесены изменения в части наименования арендодателя, банковских реквизитов арендных платежей, не порождает последствий, предусмотренных п. 3 ст. 433 ГК РФ.

ФГУП "ФТ-Центр" в кассационной жалобе, ссылаясь на положения ст. 617 ГК РФ и п. 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связных с арендой", указывает на то, что с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения истца на спорные нежилые помещения к ФГУП "ФТ-Центр" перешли права арендодателя по договору аренды.

Заявитель также ссылается на то, что арбитражными судами не дана оценка тому обстоятельству, что изменение существенных условий договора аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 обусловлено существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

В судебное заседание кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы явился, доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, полагает вынесенные по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просил арбитражный суд кассационной инстанции вынесенные по делу судебные акты отменить и, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ЗАО "Холдинговая компания "Нефтек" в судебное заседание кассационной инстанции явился, отзыв на кассационную жалобу не представил, против доводов кассационной жалобы возражал в полном объеме, полагает обжалуемые по делу судебные акты принятыми арбитражными судами при правильном применении норм материального и процессуального права, просил суд кассационной инстанции вынесенные по делу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции оставить в без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по городу Москве, надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы и ЗАО "Холдинговая компания "Нефтек", обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенных по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и соответствие их выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как установлено арбитражными судами обеих инстанций и усматривается из материалов дела, 27.06.1995 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель, правопредшественник Росимущества) и АОЗТ "Нефтек-Холдинг-Компания" (арендатор, правопредшественник ЗАО "Холдинговая компания "Нефтек") заключен договор от 27.06.1995 N 01-12/2165 аренды нежилых помещений площадью 981,9 кв. м, расположенных по адресу: Москва, ул. Щепкина, д. 28, сроком по 21.06.2010.

Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение от 30.09.1998 N 01-В/1340 к указанному договору, в котором изменили ставку и порядок оплаты арендной платы.

Указанный договор от 27.06.1995 N 01-12/2165 аренды нежилых помещений и дополнительное соглашение от 30.09.1998 N 01-В/1340 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 в установленном действующем законодательством порядке прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судами также установлено, что 07.03.2008 на основании распоряжения Росимущества от 06.10.2006 N 3609-р и передаточного акта от 31.12.2006 было зарегистрировано право хозяйственного ведения ФГУП "ФТ-Центр" на нежилое помещение площадью 986, 5 кв. м, расположенное по адресу: Москва, ул. Щепкина, д. 28, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.03.2008 серии 77АЖ N 670285.

Из материалов дела также следует, что 27.06.1995 между ФГУП "ФТ-Центр", Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве и ЗАО "Нефтек-Холдинг Компания" было подписано дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165, по условиям которого ФГУП "ФТ-Центр" выступил арендодателем спорных нежилых помещений, а Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве - лицом, действующим от имени собственника.

Оставляя иск без удовлетворения, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь положениями п. 2 ст. 651 ГК РФ, исходил из того, что дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 является незаключенным ввиду того, что последнее в установленном действующим законодательством порядке не прошло государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и, соответственно, ФГУП "ФТ-Центр" не стало стороной договора.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества (здания или сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (ст. 26 Закона).

В соответствии с рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в п.п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Согласно п. 1 ст. 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 об изменении договора аренды, зарегистрированного в добровольном порядке, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

В этой связи, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обоснованно исходил из того, что, поскольку стороны в добровольном порядке зарегистрировали договор аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 и дополнительное соглашение к нему от 30.09.1998 N 01-В/1340, то и все последующие дополнительные соглашения к спорному договору подлежали государственной регистрации.

Судами установлено, что дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165, на основании которого истец обратился с иском в арбитражный суд, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем апелляционным судом сделан правомерный вывод о том, что в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительное соглашение от 17.12.2008 N Д-30/576 к договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 является незаключенным.

При этом, из положений п. 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что требование об изменении условий договора может быть заявлено только стороной по договору.

Поскольку ФГУП "ФТ-Центр" не является стороной и арендодателем по договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 судебная коллегия считает правильными выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения искового требования ФГУП "ФТ-Центр".

Доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на положения ст. 617 ГК РФ и п. 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", о том, что с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения истца на спорные нежилые помещения к ФГУП "ФТ-Центр" перешли права арендодателя по договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165 отклоняются судом кассационной инстанции как ненашедшие правового подтверждения.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Из п. 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров судам необходимо учитывать, что правомочия унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения по владению, пользованию и распоряжению государственным (муниципальным) имуществом, находящимся у него в хозяйственном ведении, определены статьями 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим условия договоров, заключенных между собственником соответствующего государственного (муниципального) имущества и таким предприятием, которые изменяют характер и пределы указанных правомочий, являются ничтожными.

В силу статьи 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

С учетом изложенного, арбитражными судами сделан правильный вывод о том, что при передаче собственником имущества в хозяйственное ведение унитарному предприятию не происходит смена собственника в порядке статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как унитарное предприятие не осуществляет права владения, пользования и распоряжения имуществом в порядке статьи 209 названного Кодекса и полномочия унитарное предприятие ограничены ст.ст. 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В отсутствии в материалах дела документального подтверждения того, что Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом как собственник спорных нежилых помещений с учетом требований ст. 608 ГК РФ управомочило ФГУП "ФТ-Центр" выступать арендодателем по договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165, кассационная инстанция считает правильными выводы арбитражных судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ввиду того, что истец не является арендодателем и стороной по договору аренды от 27.06.1995 N 01-12/2165, и, соответственно, у ФГУП "ФТ-Центр" отсутствуют основания, установленные п. 2 ст. 453 ГК РФ, для обращения с требованиями об изменении условий договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о необоснованном неприменении арбитражными судами обеих инстанций положений ст.ст. 450, 451, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 42, 51 Бюджетного кодекса Российской Федерации были предметом исследования и оценки в арбитражных судах первой и апелляционной инстанции и отклонены судами как несостоятельные. Оснований для переоценки указанных выводов судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.

Судебная коллегия, рассмотрев доводы кассационной жалобы заявителя, отмечает, что последние аналогичны доводам ФГУП "ФТ-Центр", изложенным в арбитражных судах первой и апелляционной инстанциях, которым арбитражными судами была дана соответствующая правовая оценка. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции, положенных в основу обжалуемых решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы заявителя сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу норм ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо в арбитражном суде кассационной инстанции.

Оснований, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, в связи, с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2009 года по делу N А40-78/09-89-2 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2009 года N 09АП-16166/2009-ГК оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

Е.А. Петрова

Н.С. Чучунова