Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 декабря 2009 г. N КГ-А40/14015-09 по делу N А40-99/07-59-1 Удовлетворяя требования о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений, суд исходил из наличия доказательств, подтверждающих факт незаконного возведения мансарды именно ответчиком без согласия арендодателя и собственника помещений, кроме того, требования истца об устранении допущенных нарушений существенных условий договора ответчиком не выполнены

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 31 декабря 2009 г. N КГ-А40/14015-09 по делу N А40-99/07-59-1

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. N 17508/07 настоящее постановление оставлено без изменения

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Плюшкова Д.И.,

судей: Завирюха Л.В., Комоловой М.В.,

при участии в заседании:

от истца Гринченко Е.В., доверенность от 18.08.2009 г. N 22-02/13778;

от ответчика Шакин В.Б., доверенность от 26.02.2009 г.;

от третьего лица Данилюк О.А., доверенность от 04.02.2009 г. N 7,

рассмотрев 24 декабря 2009 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика МОО "ТигРос" на постановление от 30 октября 2009 года N 09АП-15645/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ядренцевой М.Д., Красновой С.В., Левиной Т.Ю. по иску ТУ Росимущества по городу Москве к МОО "ТигРос" о расторжении договора аренды, выселении третьи лица УФС по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО, ФГУПК "Центрреставрация", ЗАО "Концерн РРС", установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по городу Москве (далее - ТУ Росимущества, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к межрегиональной общественной организации ветеранов воинов-тихоокеанцев "Товарищеская инициативная группа общественного содействия ветеранам" (далее - МРОО "ТигРос", ответчик) о расторжении заключенного между государственным унитарным предприятием культуры "Центрреставрация" и ответчиком договора от 25.12.2002 г. N 01-30/1188 об аренде нежилых помещений общей площадью 291,8 кв. метра, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Школьная, д. 14/13, стр. 5, о взыскании 535 521 руб. 57 коп. задолженности по арендной плате, 4 129 799 руб. 89 коп. неустойки и выселении из указанных помещений.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено государственное унитарное предприятие культуры "Центрреставрация", а также Управление федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Центральному федеральному округу.

Решением от 27.04.2007 г. Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении иска отказано в связи с недоказанностью оснований заявленных требований.

Постановлением от 24.07.2007 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено: требования о расторжении договора аренды и выселении арендатора удовлетворены. В остальной части решение суда оставлено без изменения. При этом суд апелляционной инстанции исходил из факта использования имущества с существенным нарушением условий договора, установленного при рассмотрении апелляционной жалобы.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.10.2007 г. постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Постановлением от 15.07.2008 N 17508/07 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принятые по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что доказательства наличия нарушения ответчиком условий договора судами не исследованы. Основной довод истца - нарушение арендатором условий договора в связи с произведенной им перепланировкой здания (возведение мансардного этажа и реконструкция здания без согласования с арендодателем и представителем собственника) представленными в деле доказательствами не подтверждается.

Определением от 12.01.2009 г. судом принят отказ от исковых требований в части требований о взыскании с ответчика долга по арендной плате в сумме 535 521 руб. 57 коп. и неустойки за просрочку оплаты в сумме 4 129 799 руб. 89 коп., заявленный в соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ. Производство по делу в указанной части прекращено судом первой инстанции в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Определением от 12.01.2009 судом в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета, привлечено закрытое акционерное общество (ЗАО) "Концерн "РРС".

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования в соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ и просил:

- расторгнуть договор аренды от 25.12.2002 г. N 01-30/1188, заключенный между ФГУПК "Центрреставрация", ответчиком и Минимуществом России;

- выселить ответчика из нежилых помещений, являющихся собственностью Российской Федерации и расположенных по адресу: Школьная, д. 14/13, стр. 5 (1-й этаж: помещение I, комнаты NN 14 площадью 139,8 кв.м.); помещение II, комната N 1 (площадью 5,3 кв.м.); помещение III, комната N 1 (площадью 2 кв.м.); 2-й этаж: помещение I, комнаты (общей площадью 144,7 кв. м.), - общей площадью 291,8 кв.м.), а также из помещения незаконно возведенной по указанному адресу мансарды. Данные уточнения приняты судом первой инстанции.

Решением от 03.07.2009 г. Арбитражного суда города Москвы в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что новых доказательств, подтверждающих факт возведения ответчиком мансардного этажа и реконструкции здания, истцом в материалы дела не представлено.

Постановлением от 30.10.2009 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение отменено, исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что помещение было передано ответчику без мансарды, материалами дела подтвержден факт незаконного возведения мансарды именно ответчиком без согласия арендодателя и собственника помещений. Поскольку требования истца об устранении допущенных нарушений существенных условий договора ответчиком не выполнены, договор подлежит расторжению, а ответчик - выселению из спорных помещений.

Не согласившись с постановлением, МРОО "ТигРос" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанный судебный акт отменить как вынесенный с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда установленным по делу обстоятельствам. По мнению заявителя, доказательств возведения им мансарды материалы дела не содержат. Заявитель указывает, что им производились только работы по текущему ремонту помещений, не связанные с изменением конструктивных особенностей здания. Кроме того, заявитель указывает на процессуальные нарушения, допущенные апелляционным судом при принятии постановления.

Отзывы на кассационную жалобу от истца и третьих лиц не поступили.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на своих требованиях по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Представители истца и ФГУПК "Центрреставрация" возражали против удовлетворения кассационной жалобы, полагая постановление законным и обоснованным. Третьи лица - УФС по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО, ЗАО "Концерн РРС" - надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Апелляционным судом установлено, что между ГУПК "Центрреставрация" (арендодатель), ответчиком (арендатор) и Министерством имущественных отношений Российской Федерации (действующим от имени собственника) был заключен договор от 25.12.2002 г. N 01-30/1188 аренды нежилых помещений общей площадью 291,8 кв.м., расположенных по адресу: Москва, ул. Школьная, д. 14/13, стр. 5, для использования под офис, сроком до 31.12. 2017. Договор прошел государственную регистрацию. Согласно Приложению N 1 к договору аренды в состав передаваемых в аренду помещений в спорном здании входят 1 и 2 этажи.

Спорные помещения были переданы ответчику арендодателем 13.07.2004 г. по Акту приемки-передачи. В Акте отражено, что на основании договора аренды от 25.12.2002 N 01-30/1188 комиссия, в том числе ответчик, произвела осмотр нежилых помещений здания, передаваемого ответчику. Указаний на то, что помещения были переданы ответчику с наличием возведенного мансардного этажа, то есть с иными площадями, нежели указанными в договоре аренды от 25.12.2002 N 01-30/1188, не имеется.

В этой связи вывод апелляционного суда о том, что в момент передачи нежилого помещения ответчику по Акту приема-передачи от 13.07.2004 г. мансардный этаж в здании отсутствовал, является верным. Данный вывод суда подтверждается также актом от 18.07.2004 г. обследования крыши и причин протечек, составленным ответчиком и арендодателем, который подтверждает отсутствие мансардного этажа при передаче объекта аренды ответчику.

Документы, свидетельствующие о наличии мансардного этажа, составлены после передачи спорного объекта аренды ответчику (письмо от 09.02.2007 г. N 7/1/1-254 УФС по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО, письма от 30.05.2005 N 143, от 04.10.2004 N 222, от 03.12.2005 N 55 ФГУПК "Центрреставрация", акт от 06.02.2007 проверки фактического использования спорных помещений, предписание от 19.05.2005 г. N 03 о приостановлении работ, акт проверки состояния объекта культурного наследия федерального значения от 26.04.2005 УФС по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по ЦФО, акт от 30.11.2005 г. проверки порядка использования спорных помещений, утвержденный Управлением имущества силовых ведомств и судебных органов Федерального агентства по управлению федеральным имуществом).

Оценив перечисленные документы, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что несанкционированное строительство мансарды было начато ответчиком после передачи ему объекта аренды.

Согласно пункту 3.2.8 договора арендатор обязан не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя и министерства.

В письме от 30.11.2004 г. N 16-08/5306 ГУ "Главное управление охраны памятников города Москвы" пояснило ответчику, что спорное помещение относится к объектам градостроительной среды XIX века, в связи с чем вопросы, связанные с ремонтом, реконструкцией или строительством согласно действующему законодательству подлежат согласованию с Главным управлением охраны памятников города Москвы.

Таким образом, ответчик, исходя из условий спорного договора (пункт 3.2.8) и указанного письма, знал, что перепланировки и переоборудование арендуемых помещений производятся только с письменного разрешения арендодателя и министерства, а также что кроме разрешения арендодателя и министерства на производство работ, связанных с ремонтом реконструкцией или строительством спорных помещений, необходимо согласование по указанным вопросам с Главным управлением охраны памятников города Москвы.

Между тем, в нарушение пункта 3.2.8 договора после передачи арендуемых помещений ответчиком произведены строительные работы по надстройке мансарды к основному объекту без письменного разрешения арендодателя и министерства.

Ответчик не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о наличии разрешения арендодателя и министерства на производство строительных работ, а также документации на данное строительство, согласованной с Главным управлением охраны памятников города Москвы.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Истец направил ответчику претензию от 29.08.2006 г. N 30-14/9395 о расторжении спорного договора аренды в случае невыполнения требований об устранении допущенных нарушений существенных условий договора. Претензия была получена ответчиком 21.09.2006 г., что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.

Согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, что истцом представлены надлежащие доказательства, подтверждающие существенные нарушения ответчиком условий спорного договора аренды, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений.

В этой связи довод заявителя кассационной жалобы о том, что доказательств возведения им мансарды материалы дела не содержат и что возведение мансарды произведено до передачи ему помещений в аренду, не может быть положен в основу судебного акта.

Довод заявителя о том, что возведение мансарды иными лицами до передачи спорных помещений ответчику подтверждено Техническим заключением ФГУП "458 Центральная испытательная лаборатория МО РФ" от 08.04.2004 г., не может быть принят во внимание.

Указанное техническое заключение правильно признано судом не относящимся к спорному объекту, поскольку предметом технического обследования спорный объект не являлся. Надлежащих доказательств идентичности спорного объекта и объекта, являющегося предметом исследования технического заключения от 08.04.2004 г., не представлено.

Ссылка заявителя на то, что им производились только работы по текущему ремонту помещений, не связанные с изменением конструктивных особенностей здания, опровергается имеющимися в деле доказательствами.

Довод заявителя о нарушениях тайны совещания судей, допущенных апелляционным судом при принятии постановления, также не нашел своего подтверждения.

Согласно частям 3, 4 статьи 167 АПК РФ решение принимается судьями, участвующими в судебном заседании, в условиях, обеспечивающих тайну совещания судей. В помещении, в котором арбитражный суд проводит совещание и принимает судебный акт, могут находиться только лица, входящие в состав суда, рассматривающего дело. Запрещается доступ в это помещение других лиц, а также иные способы общения с лицами, входящими в состав суда.

Из протокола от 27.10.2009 г. Девятого арбитражного апелляционного суда следует, что председательствующий объявил рассмотрение дела законченным, суд остался на совещание для принятие судебного акта. Постановление было принято и в порядке статьи 176 АПК РФ оглашена его резолютивная часть.

Ответчик своим правом представить замечания на протокол не воспользовался. Каких-либо доказательств о нарушении судом апелляционной инстанции тайны совещания судей материалы дела не содержат.

Суд полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и вынес законное постановление.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Оснований к отмене судебного акта по доводам жалобы в силу статьи 288 АПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

постановление от 30 октября 2009 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-99/07-59-1 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Д.И. Плюшков

Судьи

Л.В. Завирюха

М.В. Комолова