Вопрос: Сестра (совершеннолетняя) и брат (несовершеннолетний) имеют в собственности квартиру. По договору мены она обменивается на две квартиры без доплаты. Обязаны ли данные лица уплачивать НДФЛ? Вправе ли они получить имущественный налоговый вычет? ("Московский налоговый курьер", N 5-6, март 2010 г.)

Сестра (совершеннолетняя) и брат (несовершеннолетний) имеют в собственности квартиру. По договору мены она обменивается на две квартиры без доплаты. Обязаны ли данные лица уплачивать НДФЛ? Вправе ли они получить имущественный налоговый вычет?

Согласно положениям статей 567 и 568 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила купли-продажи, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В случае если обмениваемые товары на основе договора признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар.

В соответствии с положениями статей 208 и 209 Налогового кодекса РФ доход от реализации недвижимого имущества (в том числе квартиры), находящегося в Российской Федерации, является объектом обложения НДФЛ.

Указанный доход, полученный физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, облагается налогом по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

На основании пункта 3 статьи 210 НК РФ для доходов, облагаемых по ставке 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению и уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, в статье 220 НК РФ.

Так, согласно подпунктам 1 и 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной от продажи, в частности, квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн. руб. При продаже этого имущества, находившегося в собственности три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком от продажи такого имущества. Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер предоставляемого имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле в праве собственности.

Также налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, в размере фактически произведенных расходов в пределах 2 млн. руб.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик - покупатель квартиры по договору мены с доплатой представляет договор мены и документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты им денежных средств (доплаты) по договору мены.

Указанные имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации с приложением копий данных документов (при наличии оригиналов на момент подачи декларации) в налоговые органы по окончании налогового периода.

Налогоплательщики (включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, находящихся под опекой), которые обязаны декларировать свои доходы по окончании текущего налогового периода, включая доходы, полученные от продажи имущества в соответствии с заключенным договором купли-продажи (мены), представляют декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог, исчисленный в соответствии с этой налоговой декларацией (при наличии такового), не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором получен доход от продажи указанного имущества). Об этом говорится в статьях 227 и 228 НК РФ.

Обязанность по уплате конкретного налога возлагается на налогоплательщика с момента возникновения установленных законодательством о налогах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога (ст. 44 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 НК РФ налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах, через законного или уполномоченного представителя.

Согласно пункту 4 статьи 80 НК РФ налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлена в виде почтового отправления с описью вложения.

В статьях 26 и 33 ГК РФ предусмотрено, что сделка с недвижимым имуществом (квартирой) несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, находящимся под опекой, совершается с письменного согласия его опекуна (попечителя).

Опекун (попечитель) оказывают подопечному содействие в осуществлении им своих прав и исполнения обязанностей.

Следовательно, участники сделки по обмену квартир на основании договора мены являются, с одной стороны, продавцами отчуждаемых квартир (принадлежащих им на праве собственности), а с другой стороны, покупателями приобретаемых квартир (на которые право собственности оформляется на основании договора мены).

Учитывая положения налогового законодательства, налогоплательщик (продавец) при продаже квартиры по договору мены представляет налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства в установленный в статье 229 Налогового кодекса РФ срок.

Доход от продажи квартиры по договору мены в размере стоимости отчуждаемой квартиры, облагаемый НДФЛ по налоговой ставке 13%, подлежит отражению в указанной налоговой декларации (в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, сумма отражаемого в налоговой декларации дохода исчисляется с учетом доли в праве собственности на отчуждаемую квартиру). При этом налогоплательщик (продавец квартиры) может получить имущественный налоговый вычет, который предусмотрен в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Вместе с тем налогоплательщик (покупатель квартиры) по договору мены без доплаты не вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, поскольку отсутствуют фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с покупкой квартиры.

Следовательно, несовершеннолетний налогоплательщик - участник сделки по обмену квартирами на две квартиры без доплаты обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ в установленном порядке.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-15/4/139525 от 30 декабря 2009 г.