Вопрос: Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, сдает в субаренду помещения (объект недвижимости). Для осуществления коммерческого и технического управления объектом недвижимости она привлекает подрядчика - исполнителя, который будет осуществлять техническое обслуживание инженерных систем, установку дополнительного оборудования, ремонт систем отопления и энергосбережения и др. Кроме того, она оплачивает услуги индивидуального предпринимателя в рамках заключенного с ним агентского договора. Вправе ли организация учесть данные расходы при исчислении налоговой базы по единому налогу? ("Московский налоговый курьер", N 13-14, июль 2010 г.)

Организация, применяющая упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, сдает в субаренду помещения (объект недвижимости). Для осуществления коммерческого и технического управления объектом недвижимости она привлекает подрядчика - исполнителя (индивидуального предпринимателя), который будет осуществлять техническое обслуживание инженерных систем, установку дополнительного оборудования, ремонт систем отопления и энергосбережения и др. Кроме того, она оплачивает услуги индивидуального предпринимателя в рамках заключенного с ним агентского договора. Вправе ли организация учесть данные расходы при исчислении налоговой базы по единому налогу?

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе учитывать только те затраты, которые предусмотрены в статье 346.16 НК РФ. Данный перечень является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ, а именно: произведенные расходы должны быть обоснованны и документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно подпункту 5 пункта 1 и пункту 2 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ расходами, уменьшающими налоговую базу, признаются материальные расходы, которые принимаются в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль в статье 254 НК РФ.

Так, к материальным расходам относятся, в частности, расходы на производственные и хозяйственные нужды (проведение испытаний, контроля, содержание, эксплуатацию основных средств и иные подобные цели), а также на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями налогоплательщика. Об этом говорится в подпунктах 2 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.

К работам (услугам) производственного характера относятся выполнение отдельных операций по производству (изготовлению) продукции, выполнению работ, оказанию услуг, обработке сырья (материалов), контроль за соблюдением установленных технологических процессов, техническое обслуживание основных средств и другие подобные работы.

На основании пункта 2 статьи 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Материальные расходы учитываются в составе расходов в момент погашения задолженности путем списания денежных средств с расчетного счета налогоплательщика, выплаты из кассы, а при ином способе погашения задолженности - в момент такого погашения.

Следовательно, затраты арендодателя на техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, технических средств и коммуникаций, установку дополнительного оборудования, ремонт систем отопления и энергосбережения, контроль состояния объекта, планирование и организацию технической эксплуатации, содержание и обслуживание объекта, уборку внутренних помещений, вывоз снега, дератизацию и дезинсекцию помещения произведены в целях осуществления предпринимательской деятельности организации, связанной с передачей в аренду недвижимого имущества, являются экономически обоснованными и учитываются при исчислении единого налога в составе материальных расходов.

Затраты по вывозу и утилизации отходов относятся к расходам на основании подпункта 36 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Расходы по оплате услуг организации по уборке территории не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, направленной на получение дохода организацией-арендодателем, и согласно пункту 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ не относятся к затратам, уменьшающим доходы налогоплательщика.

Из представленных документов следует, что между арендодателем и индивидуальным предпринимателем заключен агентский договор на оказание услуг по согласованию и утверждению условий аренды с арендаторами, по обслуживанию объекта недвижимости, которое сдается арендодателем в субаренду.

Оказание услуг по обслуживанию объекта недвижимости включает в себя расчет бюджета объекта (в том числе в части коммунальных расходов), заключение договоров от имени собственника с Мосэнерго, ДЭЗом, организацией, эксплуатирующей лифты, и другими организациями (телефонная связь, Интернет).

В соответствии со статьей 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. Об этом сказано в статье 1006 Гражданского кодекса РФ.

Если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом (п. 1 ст. 1009 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 24 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на расходы на выплату комиссионных, агентских вознаграждений и вознаграждений по договорам поручения.

Таким образом, при сдаче в аренду недвижимого имущества организация, применяющая упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, для определения налоговой базы вправе учитывать расходы, связанные с оплатой услуг индивидуальному предпринимателю в рамках заключенного с ним агентского договора.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 16-15/054712@ от 25 мая 2010 г.