Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 февраля 2010 г. N КГ-А41/15375-09 по делу N А41-4660/09 Отказывая в иске о расторжении договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что ответчику принадлежат на праве собственности объекты незавершенного строительства, находящиеся на арендуемом земельном участке, расторжение договора аренды повлечет прекращение права ответчика пользоваться земельными участками, на которых расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 февраля 2010 г. N КГ-А41/15375-09 по делу N А41-4660/09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 4 февраля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего- судьи Чучуновой Н.С.,

судей: Петровой Е.А., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Сапрыкин А.В. дов ог 29.12.2009 г. N ИС17735

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица : не явился, извещен

рассмотрев 4 февраля 2010 г.г. в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области на решение от 10 июля 2009 г. арбитражного суда Московской области, принятое судьей Уваровым А.О., на постановление от 21 октября 2009 г. N А41-4660/09 Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Диаковской Н.В., Ивановой Л.Н., Ханашевич С.К., иску (заявлению) Министерства имущественных отношений Московской области о расторжении договора аренды земельного участка к Закрытому акционерному обществу "Гудвин-3", установил:

Министерство имущественных отношений Московской области обратилось в арбитражный суд Московской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Гудвин-3" (ЗАО "Гудвин-3") о расторжении договора аренды земельного участка от 15.08.1997 г.N 08001 Z

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной регистрационной службы Московской области.

Решением арбитражного суда Московской области от 10 июля 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд исходил из того, что ЗАО "Гудвин-3" принадлежат на праве собственности объекты незавершенного строительства- школа N 5, караульное помещение, общественно- культурный комплекс незавершенный строительством жилой дом, которые находятся на арендуемом земельном участке по адресу: Московская область, Истринский район, Обушковский сельский округ, 37-ом км автодороги "Москва-Рига". и в соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации ответчик имеет исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды.

Расторжение договора аренды земельного участка означает лишение ЗАО "Гудвин-3" права пользования земельным участком под принадлежащими ему на праве собственности зданиями, строениями.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2009 г. решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2009 г. оставлено без изменения апелляционная жалоба имущественных отношений Московской области- без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, на котором расположены четыре объекта незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано за ЗАО "Гудвин-3", а также указал, что нарушение ответчиком условий договора аренды (невнесение арендной платы) могут быть устранены путем исполнения судебного акта.

Не согласившись с решением арбитражного суда Московской области от 10 июля 2009 г., постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2009 г. Министерством имущественных отношений Московской области подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить указанные судебные акты по основаниям неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы Министерство имущественных отношений Московской области указало, что ответчик в период с 15.08.1997 г. по 30.06.2008 г. ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, при этом, с 01.01.2003 г. полностью прекратил исполнение указанного обязательства.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с п. 4.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока оплаты.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"" и требованиям п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, устанавливающей специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенные нарушения договора арендатором.

Обстоятельства, установленные в ст. 619 ГК РФ служат основанием для расторжения договора в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Факт существенного нарушения ответчиком условий договора подтвержден решениями арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2009 г. по делу N А41-1890/09 и от 7 мая 2009 г. по делу N А41-1159/09.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ЗАО "Гудвин-3" в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела был извещен ,дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с п. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Третье лицо, Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с п. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 04.02.2010 г. 13 час.50 мин. в соответствии со ст. 163 АПК РФ.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284, 286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истца, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что 15 августа 1997 г. между Комитетом по управлению имуществом Московской области (арендодатель) и ЗАО"Гудвин-3 (арендатор) заключен договор аренды N 08001Z земельного участка, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование , сроком на 49 лет земельный участок площадью 20,0 га (200 000 кв.м), расположенный на 37-ом км Автодороги Москва-Рига, в соответствии с прилагаемым планом.(л.д. 9-14)

Участок предоставляется для строительства следующих объектов, называемых "КОМПЛЕКСОМ"

а) автозаправочная станция на 1000 автомобилей в сутки;

б) станция технического обслуживания с автомагазином и автостоянкой;

в) супермаркет площадью 1000 кв.м.с кафе,

г) Очистные сооружения

д) водозаборный узел;

е) 103 жилых дома(коттеджа) общей площадью 35 000 кв.м.

Строительство комплекса производится в соответствии с Распоряжением Совета Министров РСФСР N 2058 РФ от 26.12.80 г., Постановлением Исполкома Мособлсовета N 1406 от 14.11.80 г., Решением Главы Администрации Истринского района N 2159/20 от 27.10.94 г.

Согласно п. 3.1 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в порядке и в случаях предусмотренных действующим законодательством и действующим договором.

Арендатор, в соответствии с п. 3.3.1 договора имеет право выкупить земельный участок в собственность полностью или частично в соответствии с действующим законодательством.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно п. 4.2 договора по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им своих обязательств в месячный срок.

Договор аренды от 15.08.1997 г. N 0800 1Z зарегистрирован Истринским районным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 18.08.1997 г., регистрационный N 1

Министерство имущественных отношений направило в адрес ЗАО "Гудвин-3" претензию N ИС-10031 от 29.08.2008 г. о погашении в течение 7 дней со дня получения претензии задолженности по арендной плате за период с 15.08.1997 г. по 30.06.2008 г. в сумме 3 716 772, 15 руб., пени - 21 772 367, 81 руб. (л.д. 7-8) Задолженность в установленный срок погашена не была.

06.11.2008 г. Министерство имущественных отношений направило в адрес ЗАО"Гудвин-3" уведомление о досрочном расторжении договора, в соответствии с п. 4.2 договора аренды, в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы. (л.д. 7-8)

Ненадлежащее исполнение ЗАО "Гудвин-3" своих обязательств по внесению арендной платы установлена вступившими в законную силу решениями арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2009 г. по делу N А41-1890/09 и от 7 мая 2009 г. по делу N А41-1159/09

Решением арбитражного суда Московской области от 20 апреля 2009 г. по делу N А41-1890\09 с ЗАО "Гудвин-3" в пользу Министерства имущественных отношений Московской области взыскана задолженность по арендной плате в сумме 376 350 руб. за период с 01.07.2008 г. по 31.12.2008 г.неустойка в размере 30 296,18 руб. (л.д. 27-28)

Решением арбитражного суда Московской области от 7 мая 2009 г. по делу N А41-1159\09 с ЗАО "Гудвин-3" в пользу Министерства имущественных отношений взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 894 295 руб. за период с 25.12.2005 г. по 30.06.2008 г., пени в размере 40 000 руб.( с применением ст. 333 ГК РФ)

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пленум Высшего арбитражного Суда Российской Федерации в п. 23 Постановления N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил , что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение(его последствия ) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 28.10.2008 г. на земельном участке, переданном в аренду ЗАО "Гудвин-3" по адресу: Московская область, Истринский район, Обушковский сельский округ 37-ом км автомагистрали "Москва-Рига" расположены принадлежащие на праве собственности ответчику объекты недвижимости, не завершенные строительством: общественно-культурный комплекс, караульное помещение, жилой дом, школа N 5 (л.д. 29-30)

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ ЗАО "Гудвин-3" имеет право пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, а в силу ст. 36 ЗК РФ он имеет исключительное право на приобретение указанных земельных участков в собственность или приобретение права аренды.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что представленный в материалы дела договор аренды земельного участка, план земельного участка не позволяют выделить земельные участки, расположенные под принадлежащими ответчику объектами недвижимости, выделить их из общего арендованного земельного участка. Расторжение договора аренды всего земельного участка повлечет и прекращения права ответчика пользования земельными участками, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

Исследовав и оценив в совокупности обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, суды правильно применили нормы материального права и пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка от 12.08.1997 г. N 08001Z

Взыскание задолженности по арендной плате, как правильно указал суд апелляционной инстанции, может быть произведено в порядке исполнения вынесенных судебных актов.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение арбитражного суда Московской области от 10 июля 2009 г. по делу N А41-4660/09, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2009 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Московской области -без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Русакова

Е.А. Петрова