Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2010 г. N КГ-А40/719-10 по делу N А40-45040/09-40-333 Суд отказал в признании недействительным договора аренды, поскольку договор отсутствует, его нельзя оценить на предмет соответствия закону и признать недействительным или ничтожным, кроме того, факт государственной регистрации договора, в котором сторонами не согласованы все существенные условия, не дает оснований считать такой договор заключенным

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 февраля 2010 г. N КГ-А40/719-10 по делу N А40-45040/09-40-333

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Волкова С.В.,

судей Тарасовой Н.В., Чучуновой Н.С.;

при участии в заседании: от истца - АКБ "СОЮЗ" (ОАО) - Курлаев О.А., доверенность N 1289 от 24.10.2008 г., от ответчика - ИП Горожанкиной Е.В. - Болтнева В.А., доверенность от 17.01.2010 г., от третьего лица - Комитет по культурному наследию г. Москвы - Васильева Ю.В., доверенность N 16-03-206/8-111 от 21.12.2009 г.,

рассмотрев 18 февраля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ИП Горожанкиной Е.В. (ответчик) (наименование лица, подавшего кассационную жалобу, и его процессуальное положение) на решение от 17 августа 2009 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Марченко Р.А. и на постановление от 7 декабря 2009 года N 09АП-18748/2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Ядренцевой М.Д., Тихоновым А.П., Савенковым О.В. по делу N А40-45040/09-40-333 по иску АКБ "СОЮЗ" (ОАО) к ИП Горожанкиной Е.В. о признании договора недействительным третье лицо - Комитет по культурному наследию города Москвы, установил:

Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" (открытое акционерное общество) (далее - АКБ "СОЮЗ" (ОАО) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю (далее - ИП) Горожанкиной Елене Владимировне о признании недействительным договора аренды от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08.

Исковые требования, предъявленные со ссылкой на нормы статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен в нарушение положений пункта 2 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 августа 2009 года иск удовлетворен.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2009 года N 09АП-18748/2009-ГК решение отменено на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, поскольку оно было принято о правах и обязанностях Комитета по культурному наследию города Москвы, не привлеченного к участию в деле.

Такое вывод апелляционный суд сделал на основании того, что спорный объект аренды является объектом исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения в соответствии с Указом Президента Российской Федерации N 176 от 20.02.1995 г.

Отменив решение суда первой инстанции, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет по культурному наследию города Москвы.

Апелляционный суд постановлением от 7 декабря 2009 года N 09АП-18748/2009-ГК удовлетворил заявленные требования, признав недействительным (ничтожным) договор аренды от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08, заключенный между ИП Горожанкиной Еленой Владимировной и Акционерным коммерческим банком "СОЮЗ" (открытое акционерное общество).

Апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08 является ничтожной сделкой, поскольку заключен в нарушение положений пункта 2 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Между тем, поскольку спорный объект недвижимости подлежит государственной охране в соответствии с Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", то при сдаче его в аренду должны соблюдаться требования статьи 55 указанного Закона.

Однако, как указал апелляционный суд, оспариваемый договор аренды не содержит ни сведений о том, что предмет аренды является объектом исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, имеющим специальный правовой режим, ни требований к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ИП Горожанкиной Е.В., которая просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает заявитель кассационной жалобы, апелляционным судом не было исследовано охранное обязательство, представленное в судебное заседание, в пункте 1.4. которого определено, что сведения о предмете охраны и требования к сохранению объекта фиксируются в двустороннем акте технического состояния объекта, являющимся неотъемлемой частью данного охранного обязательства, двусторонний акт был подписан ответчиком и Комитетом по культурному наследию города Москвы. Между тем, предмет охраны не был определен ни на момент подписания, ни на момент заключения оспариваемого договора.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании кассационной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение и постановление отменить.

Представитель АКБ "СОЮЗ" в судебном заседании кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Представлен отзыв на жалобу, содержащий доводы о том, что апелляционный суд и суд первой инстанции полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела, дали оценку, в том числе охранному обязательству.

Представитель Комитета по культурному наследию города Москвы в судебном заседании кассационной инстанции возражал против доводов кассационной жалобы.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а в иске следует отказать, в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, между АКБ "СОЮЗ" (арендатор) и ИП Горожанкиной Е.В. (арендодатель) подписан договор от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08 аренды нежилых помещений площадью 296,3 кв.м., расположенных по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д. 24/7, стр. 1, сроком на пять лет, который прошел государственную регистрацию.

Исковые требования мотивированы тем, что истец получил от ответчика в феврале 2009 года следующие документы: счет от 28.01.2009 г. N 2, копию уведомления на уплату штрафа от 19.01.2009 г., подписанного заместителем председателя Москомнаследия, копию распоряжения Комитета по культурному наследию города Москвы от 17.10.2008 г. N 16-16/152, копию охранного обязательства собственника объекта культурного наследия от 21.07.2008 г. N 1623/007-557/8, согласно которым здание по адресу: Москва, улица Мясницкая, дом 24/7, строение 1, является объектом культурного наследия федерального значения "Доходный дом Строгановского училища, 1904 года, арх. Шехтель Ф.О.".

Как установлено апелляционным судом, согласно пункту 2 решения Президиума Московского городского Совета народных депутатов от 30.07.1992 г. N 84, спорный объект недвижимости отнесен к категории памятников истории и культуры местного значения.

Впоследствии спорный объект недвижимости был включен в перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 г. N 176 "Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения".

По мнению истца, поскольку в договоре от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08 отсутствуют указания на то, что предмет аренды является объектом культурного наследия, это противоречит пункту 2 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и, следовательно, договор является недействительным.

Как суд первой инстанции, так и апелляционный суд согласились с доводами истца и указали на то, что договор аренды от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08 является ничтожной сделкой, поскольку заключен в нарушение положений пункта 2 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Оспариваемый договор аренды не содержит ни сведений о том, что предмет аренды является объектом исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, имеющим специальный правовой режим, ни требований к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Однако с выводами о недействительности оспариваемого договора по тем основаниям, на которые ссылается истец, нельзя согласиться в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.02 г. N 73-ФЗ называется "Условия договора аренды объекта культурного наследия".

Так, согласно пункту 2 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.02 г. N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Следовательно, правовым последствием отсутствия в договоре аренды памятника архитектуры условий, предусмотренных указанным Законом, является признание такого договора незаключенным.

Таким образом, поскольку договор от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08 не содержит условий, названных в пункте 2 статьи 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в качестве необходимых для договоров аренды объектов культурного наследия, то данный договор является незаключенным.

При этом, факт государственной регистрации договора, в котором сторонами не согласованы все существенные условия, не дает оснований считать такой договор заключенным.

Государственная регистрация в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и сама по себе не порождает этих прав.

Признание договора от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08 незаключенным свидетельствует об отсутствии указанного договора как такового. Поскольку договор отсутствует, его нельзя оценить на предмет соответствия закону и признать недействительным или ничтожным.

При этом, суды обеих инстанций не приняли во внимание, что спорный договор был подписан 1 апреля 2008 года, а охранное обязательство объекта культурного наследия N 1623/007-557/8 было выдано ответчику только 21 июля 2008 года.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований и признания договора от 01.04.2008 г. N 08111/1-3/08 недействительным не имеется, поэтому решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела установлены судом первой и апелляционной инстанции, но судами неправильно применены нормы материального права, то кассационная инстанция считает возможным принять новый судебный акт об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17 августа 2009 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2009 года N 09АП-18748/2009-ГК по делу N А40-45040/09-40-333 отменить, в иске отказать.

Председательствующий судья

С.В. Волков

Судьи

Н.В. Тарасова

Н.С. Чучунова