Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 марта 2010 г. N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247\09-28-616 Суд отказал в удовлетворении требования об изменении условий договора аренды, поскольку из условий дополнительного соглашения к спорному договору следует, что риск изменения обстоятельств в части размера арендной платы несет арендодатель

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 марта 2010 г. N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247\09-28-616

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 4 марта 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Волкова С.В., Комаровой О.И.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Феофанова Н.О. дов. от 15.12.2009 г. N Д-09\6220

от ответчика: Струлев А.Ю. дов от 23.07.2009 г. N 09\124, Гончарук дов. от 23.07.2009 г. N 09\121,

рассмотрев 4 марта 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу Закрытого акционерного общества "Москва-Макдоналдс" на решение от 4 декабря 2009 г. арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Яниной Е.Н., по иску (заявлению) Департамента имущества г. Москвы об изменении условий договора аренды к Закрытому акционерному обществу "Москва-Макдоналдс", установил:

Департамент имущества г. Москвы обратился в арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "Москва-Макдоналдс" об изменении условий договора аренды от 28.01.1992 г. N 00-00673,заключенного между истцом и ответчиком, а именно, истец просит пункт 5 договора аренды и пункт 4 особых условий (приложения) к договору аренды исключить. Пункт 1 дополнения к приложению договора аренды изложить в следующей редакции: "Учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 руб. и 3 000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата до 22.01.2012 г. устанавливается в размере минимальной ставки арендной платы за кв.м. в год, определяемой правовыми актами г. Москвы, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет.

Требования заявлены на основании ст.ст. 450, 451, 452, 614 ГК РФ.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 4 декабря 2009 г. исковые требования удовлетворены, внесены изменения в условия договора аренды от 28.01.1992 г. N 00-00673 путем исключения пункта 5 договора аренды и пункта 4 особых условий (приложения) к договору аренды.

Пункт 1 дополнения к приложению договора аренды изложить в следующей редакции:

"Учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 руб. и 3 000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений арендная плата до 22.01.2012 устанавливается в размере минимальной ставки арендной платы за кв.м. в год определяемой правовыми актами города Москвы и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет."

Апелляционным судом решение не пересматривалось.

Не согласившись с принятым решением арбитражного суда г. Москвы, ЗАО "Москва-Макдоналдс" подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить указанный судебный акт по основаниям по основаниям несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новое решение, отказать Департаменту г. Москвы в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что судом не было учтено, что решением арбитражного суда г. Москвы от 26 июня 2007 г. по делу N А40-17762\07-77-172 Департаменту г. Москвы было отказано в удовлетворении исковых требований об изменении условий договора аренды от 28.01.1992 г. N 00-00673, заключенного между истцом и ЗАО "Москва-Макдоналдс" в части арендных платежей и установлении их в размере 21 243 руб. за 1 кв.м. в год без НДС.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2007 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 26 июня 2007 г. отменено, исковые требования Департамента имущества г. Москвы были удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 ноября 2007 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2007 г. отменено, решение арбитражного суда г. Москвы от 26 июня 2007 г. оставлено в силе.

При этом суд кассационной инстанции указал, что изменение условий договора возможно только при наличии одновременно всех четырех условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.

По мнению ответчика, вывод суда в решени от 4 декабря 2009 г. о том, что ставка арендной платы на момент заключения договора аренды (1 000 руб.за 1 кв.м.) не являлась низкой, так как минимальная ставка арендной платы составляла 338 руб. за 1 кв.м. является ошибочным.

В связи с тем, что договор аренды был заключен 28 января 1992 г. арендная ставка по указанному договору не могла определяться на основании Постановления Правительства г. Москвы N 520 от 14 июля 1992 г., а определялась на основании постановления Правительства г. Москвы N 229 от 3 декабря 1991 г. и составляла 1 935 руб. за 1 кв.м. в год.

Довод ЗАО "Москва-Макдоналдс" о том, что имущественный интерес г. Москвы при заключении договора аренды состоял в получении отреконструированного объекта, необоснованно не принят судом при вынесении решения.

В период с даты заключения договора аренды и до 9 января 1996 г. город Москва являлся собственником в размере 51% советско-канадского предприятия "Москва-Макдоналдс", в период с 9 января 1996 г. по 25 марта 2005 г. город Москва являлся собственником в размере 20% акций ЗАО "Москва-Макдоналдс".

Вывод арбитражного суда г. Москвы о том, что значительные затраты истца на содержание помещений не покрываются арендной платой противоречат условиям договора, в соответствии с которым все коммунальные и эксплуатационные услуги, связанные с помещением, оплачивает ответчик, ЗАО "Москва-Макдоналдс".

Департамент имущества г. Москвы не несет затраты на содержание помещения, доказательств несения расходов по содержанию помещения истцом не представлено.

Вывод суда о том, что денежные средства, затраченные арендатором на работы по реконструкции и переоборудованию помещений, не могут считаться формой арендной платы, поскольку были вложены в объект аренды в интересах ответчика не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и подп. 5 п 2 ст. 614 ГК РФ.

На момент заключения договора аренды, стороны, в том числе, истец, уже предполагал, что обстоятельства могут измениться и ставка арендной платы может быть увеличена.

Подписав дополнительное соглашение к особым условиям к договору аренды, стороны ещё раз подтвердили свое согласие с возможным изменением условий, из которых они исходили при подписании договора аренды, установив фиксированную ставку арендной платы до 2012 г. и с правом истца на её последующий пересмотр каждые 10 лет.

Из существа договора аренды вытекает, что риск изменения обстоятельств в части размера арендной платы в период до 22 января 2012 г. несет арендодатель.

Закон г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 49 "Об основах управления собственностью г. Москвы" не является основанием для применения ст. 451 ГК РФ, так как не распространяет свое действие на отношения сторон, возникших их ранее заключенного договора.

В судебном заседании ЗАО "Москва-Макдоналдс" поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, Департамент имущества г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 4 декабря 2009 г. находит законным и обоснованным.

Законность судебного акта проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что решение арбитражного суда г. Москвы от 4 декабря 2009 г. подлежит отмене, в иске Департаменту имущества г. Москвы должно быть отказано.

Из материалов дела следует, что 28 января 1992 г. между Территориальным агентством Комитета по управлению имуществом г. Москвы (арендодатель) и Совместным советско-канадским предприятием "Москва-Макдоналдс" (арендатор) был заключен договор аренды помещения площадью 1 557,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, Арбат, д. 50-52, строение 1-2 (л.д. 5-9). Договор аренды заключен на срок с 24 декабря 1991 г. по 24 декабря 2041 г.

Нежилые помещения, предоставленные ответчику в аренду, являются собственностью г. Москва.

По условиям договора за указанное в п. 1 договора помещение арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в размере 389 000 руб. за каждый квартал вперед с оплатой 1 числа первого месяца каждого квартала, из которых 987 руб. поступает на счет агентства, 255 000 руб. на счет балансодержателя.

Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, центральное отопление, оказываемые ему коммунальные услуги.

Окончательный расчет по всем платежам производится сторонами по истечении года на основании данных о фактических расходах балансодержателя.

Согласно п. 4 особых условий, являющихся Приложением N 1 к договору аренды ставка арендной платы определена сторонами 1 000 руб. за 1 кв.м. площади в год с ежегодным пересмотром арендной ставки в случае изменения действующего порядка определения размера арендной платы (л.д. 9).

Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 рублей и 3 000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора приложением N 1 ст. 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет (л.д. 14).

Удовлетворяя требования Департамента имущества г. Москвы о внесении изменений в условия договора аренды от 28.01.1992 г. N 00-00673 путем исключения пункта 5 договора аренды и пункта 4 Особых условий (приложения) к договору и излагая пункт 1 дополнения к приложению договора в следующей редакции:

"Учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 руб. и 3 000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений арендная плата до 22.01.2012 г. устанавливается в размере минимальной ставки арендной платы за кв.м. в год, определяемой правовыми актами города Москвы и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет", суд исходил из того что с момента заключения договора произошло существенное изменение обстоятельств по причинам, не зависящим от воли истца, что привело к обременительности исполнения его условий, значительные затраты истца на содержание помещения не покрываются получаемой арендной платой, истец в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд также указал, что 20.01.2008 г. вступил в силу Закон г. Москвы от 19.12.2007 г.; N 49 "Об основах управления собственностью г. Москвы", регулирующий отношения, возникшие в процессе управления и распоряжения объектами собственности г. Москвы.

В соответствии с п. 2 ст. 18 указанного Закона размер арендной платы за пользование объектами собственности города Москвы не может быть меньше минимальной ставки арендной платы, которая на 2009 г. в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 19.07.2005 г. N 520-ПП составляет 1 070 руб.

Указанные выводы суда не могут быть признаны правомерными.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 3 ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 ст. 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет,

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, которая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота,

3) исполнение договора без изменений его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора,

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменяя условия договора, суд указал, что высокий уровень инфляции в Российской Федерации сделал экономически невозможным, убыточным исполнение обязательств для истца, ни из обычаев делового оборота, ни из условий договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет арендодатель.

Указанные выводы не соответствуют имеющимся доказательствам.

В соответствии с условиями договора аренды все эксплуатационные и коммунальные услуги оплачивает арендодатель, ЗАО "Москва-Макдоналдс".

Истцом не представлено доказательств, в каких размерах им понесены расходы на содержание помещения, переданного в аренду ответчику.

Дополнительное соглашение к приложению к договору аренды было подписано сторонами с учетом капиталовложений в арендатора в сумме 140 000 000 руб. и 3 000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, собственником которых является г. Москва.

Именно с учетом капиталовложений и было определено, что предусмотренная п. 3 договора, приложения N 1 ст. 4 арендная плата остается фиксированной в течение 20 лет, с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 г., и может только по истечении указанного срока пересматриваться каждые 10 лет.

Таким образом, из условий дополнительного соглашения к Приложению к договору следует, что риск изменения обстоятельств в части размера арендной платы до 22 января 2012 г. несет арендодатель.

Высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств, являющейся основанием для внесения изменения в договор аренды, так как на момент заключения договора истец должен был предполагать, что обстоятельства могут измениться и ставка арендной платы может быть увеличена.

Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп 5 п. 2 ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Не может быть признана обоснованной и ссылка на п. 2 ст. 18 Закона г. Москвы от 19 декабря 2007 г. N 49 "Об основах управления собственностью г. Москвы" так как казанный закон не может быть применен к отношениям сторон, возникших ранее его принятия.

Согласно п. 2 ст. 422 Гражданского Кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят новый закон, устанавливающие обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 4 декабря 2009 г. по делу N А40-81247\09-28-618 отменить.

В иске Департаменту имущества г. Москвы об изменении условий договора аренды от 28.01.1992 г. N 00-00673 отказать.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

С.В. Волков

О.И. Комарова