Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 февраля 2010 г. N КГ-А41/15327-09 по делу N А41-11168/09 Требование о расторжении договора аренды удовлетворено, поскольку возможность истца пользоваться арендованным имуществом была утрачена в связи с прекращением арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение, что является нарушением договорных обязательств

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 3 февраля 2010 г. N КГ-А41/15327-09 по делу N А41-11168/09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Бусаровой Л.В.,

судей Волкова С.В., Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца не явился

от ответчика Вольфовский В.В.- доверенность от 02.03.2009 года

рассмотрев 28 января 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ОАО "Мытищи-Плаза" на постановление от 19 октября 2009 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Юдиной Н.С., Минкиной Г.Т., Ханашевичем С.К. по делу N А41-11168/09 по иску ООО "Обжорный ряд 4" к ОАО "Мытищи-Плаза" о расторжении договора и взыскании убытков в размере 16.293 у.е., и по встречному иску о взыскании 909.118 руб. 89 коп., установил:

ООО "Обжорный ряд 4" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Мытищи-ПЛАЗА" о расторжении договора аренды от 08.02.2007 г. N 24/3 и взыскании убытков в размере 16.293 условных единиц.

Ответчиком заявлен встречный иск к ООО "Обжорный ряд 4" о взыскании 909.118 руб. 89 коп. - арендной платы и иных платежей по указанному выше договору.

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-11168/09 от 14.07.09 г. первоначальные исковые требования ООО "Обжорный ряд 4" удовлетворены частично. Договор аренды N 24/3 от 08.02.07 г., заключенный между ООО "Мытищи-ПЛАЗА" и ООО "Обжорный ряд 4", расторгнут. В остальной части исковых требований ООО "Обжорный ряд 4" отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Обжорный ряд 4" в пользу ООО "Мытищи-ПЛАЗА" взыскано 62.305 руб. - задолженности по арендной плате, 6.435 руб. - за эксплуатацию помещения, 47.309 руб. 92 коп. - за коммунальные услуги, 6.649 руб. 82 коп. - за рекламные услуги. В остальной части исковых требований ООО "Мытищи-ПЛАЗА" отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 октября 2009 года решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Обжорный ряд 4". Взыскано с ООО "Мытищи-ПЛАЗА" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Обжорный ряд 4" 595.650 руб. - убытков, 13.456 руб. 50 коп. - расходов по госпошлине по иску и апелляционной жалобе. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанным постановлением, ООО "Мытищи-ПЛАЗА" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, на несоответствие выводов суда, изложенных в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик указывает на то, что вывод суда о расторжении договора, вследствие создания препятствий к пользованию имуществом, основан на неверной оценке временной последовательности по делу, а именно: неисполнение истцом обязательств по оплате, которое повлекли действия ответчика по прекращению доступа в помещение, прекращение подачи электроэнергии. Указанные действия ответчик считает обоснованными.

По утверждению заявителя жалобы, удержание обеспечительного взноса в качестве неустойки основано на соглашении сторон, и суд сделал неправильный вывод о наличии оснований согласно ч. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания обеспечительного взноса в качестве убытков.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал.

Истец, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.

Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 8 февраля 2007 года между сторонами заключен договор аренды N 24/3, согласно которому арендодатель (ООО "Мытищи-ПЛАЗА") обязуется передать арендатору (ООО "Обжорный ряд 4") во временное возмездное пользование нежилое помещение, находящееся в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Мытищи, Шараповский проезд, владение 2, а арендатор - принять помещение и оплачивать установленную договором арендную плату.

Пунктом 2.2. договора стороны определили, что началом аренды помещения для арендатора считается момент передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, с этого же момента у арендатора наступает обязанность по выплате всех платежей, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 3.1. договора, с даты начала аренды, арендная плата составляет 1.534 условных единицы за один квадратный метр помещения в год, в том числе НДС.

Кроме того, арендатор оплачивает арендодателю денежные средства за фактически израсходованную электроэнергию и теплоснабжение помещения, коммунальные и эксплуатационные услуги (п. п. 3.2 - 3.4.3 договора).

Арендная плата и стоимость эксплуатационных услуг вносятся арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа оплачиваемого месяца, а выплаты за фактически израсходованную электроэнергию, основываясь на показаниях счетчиков, за теплоснабжение помещения - пропорционально занимаемой площади в здании - в течение 5 (пяти) банковских дней, со дня выставления счета арендодателем (п. п. 3.2, 3.5.2 договора).

Согласно п. 4.6.1 договора в случае одноразовой просрочки любых платежей, предусмотренных настоящим договором либо приложениями к нему, со стороны арендатора, более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней, а также 2 (двух) и более просрочек по уплате причитающихся арендодателю сумм, более чем на 10 (десять) календарных дней в течение годового периода совокупно, арендодатель в дополнение к иным правам, предусмотренным настоящим договором, вправе отказаться допустить арендатора в помещение и прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение до полного исполнения всех требований арендодателя по настоящему договору.

Во исполнение условий договора арендодатель по двустороннему акту приема-передачи (приложение N 1 к договору) от 08.02.2007 года передал, а арендатор принял помещение N 54, находящееся на третьем этаже здания общей площадью 75,2 квадратных метров.

Первоначальный иск заявлен в связи с тем, что арендодатель нарушает условия договора от 08.02.2007 г. N 24/3, препятствуя арендатору в пользовании арендованным имуществом (не допускает в помещение, произвел отключение электроэнергии). В связи с этим истец лишен возможности исполнять договор и вести предпринимательскую деятельность, а поэтому несет убытки в размере 16.293 условных единиц, складывающиеся из обеспечительного взноса, указанного в п. 3.6.1 договора.

Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением арендатором обязательств: неуплата арендной платы и иных, предусмотренных договором аренды, платежей.

Удовлетворяя первоначальный иск в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции руководствовался ч. 1 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание п.8.2.1 договора аренды и исходя из того, что арендодателем созданы препятствия к пользованию имуществом, арендатор направил арендатору письменное извещение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскания убытков, суд первой инстанции посчитал, что обеспечительный взнос удержан ответчиком в качестве штрафа.

Встречный иск удовлетворен: взыскана арендная плата, плата за эксплуатацию помещения, за коммунальные услуги и за рекламные услуги за 5 дней марта 2009 года, поскольку, суд пришёл к выводу, что истец помещением после 5 марта 2009 года не пользовался.

Десятый арбитражный апелляционный суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя убытки, посчитав, что арендодатель создавал препятствия в пользовании помещением, следовательно, в соответствии с п.8.2.1 договора аренды у истца имелись основания для возврата ему обеспечительного взноса.

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из правил статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктом 8.2.1 договора предусмотрено, если неисполнение арендодателем своих обязательств по настоящему договору привело к тому, что помещение становится непригодным для использования и применения арендатором, арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора только после направления арендодателю письменного извещения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В случае такого досрочного расторжения арендная плата подлежит внесению до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту. Обеспечительный взнос и арендная плата, внесенные по настоящему договору, возвращаются арендатору в той степени, в которой они не причитаются арендодателю.

Материалами дела подтверждено, что возможность пользоваться арендованным имуществом истцом была утрачена в связи с прекращением арендодателем доступа арендатора в арендуемое помещение.

В соответствии с пунктом 3.6.1 договора N 24/3 обеспечительный взнос в размере 16.293 условных единиц, кроме того НДС по ставке, установленной действующим на момент оплаты законодательством РФ, выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по предварительному договору от 31.05.2005 года N 14-а/2005, с момента государственной регистрации настоящего договора, засчитывается в счет исполнения обязательств арендатора по уплате части арендной платы двух последних месяцев срока аренды по настоящему договору.

Согласно п. 3.6.2 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств арендатора по настоящему договору, в том числе оплаты неустойки, либо в случае причинения арендатором убытков и вреда имуществу, зданию, помещениям, площадям здания, не предназначенным для сдачи в аренду, автостоянке, территории, прилегающей к зданию, а также в случае нарушения других положений настоящего договора, влекущие за собой материальную ответственность арендатора, арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, штрафов, пеней и т.д., причитающиеся арендодателю. В каждом случае такого удержания арендатор должен восстановить обеспечительный взнос в его первоначальном размере в течение 7 (семи) банковских дней с момента соответствующего письменного уведомления арендатора арендодателем.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, анализа положений пунктов 3.6.1, 3.6.2 договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что, внесение обеспечительного взноса/задатка арендатором по своей правовой природе призвано обеспечить исполнение арендатором обязательств по договору.

Использование обеспечительного взноса/задатка возможно для погашения задолженности арендатора по арендным платежам при расторжении договора и для возмещения нанесенного имуществу арендодателя ущерба.

Из текста договора не следует, что обеспечительный взнос/задаток определен сторонами как штрафная санкция. Согласно договору обеспечительный взнос/задаток может быть использован арендодателем для удержания средств, в случае нарушения сроков внесения платежей.

При этом, судом апелляционной инстанции, в опровержение доводов арендодателя о невозможности возврата обеспечительного взноса/задатка, правомерно указано, что в договоре четко определены порядок внесения и возврата суммы обеспечительного взноса, выплата обеспечительного взноса/задатка как неустойки предусмотрена договором (п. 8.2.2) только в случае, если арендодатель будет требовать расторжения договора не по основанию, предусмотренному в п. 8.2.1 договора.

Доводы арендодателя, изложенные в кассационной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов судебных инстанций, сделанных на основании применения норм права и условий договора, что не предусмотрено для суда кассационной инстанции процессуальным законодательством.

При изложенных выше обстоятельствах, и учитывая положения заключенного сторонами договора, суд апелляционной инстанции пришёл к законному и обоснованному выводу наличия у арендодателя обязанности, в связи с расторжением договора, по возврату внесенного арендатором обеспечительного взноса/задатка, судом кассационной инстанции правовые основания к отмене обжалуемого судебного акта не установлены.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2009 года по делу N А41-11168/09 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Мытищи-Плаза" - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.В. Бусарова

Судьи

С.В. Волков

В.К. Тихонова