Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 апреля 2010 г. N КГ-А41/2638-10 по делу N А41-21867/09 Признавая незаконным отказ в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка, суд исходил из того, что заявителем в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 6 апреля 2010 г. N КГ-А41/2638-10 по делу N А41-21867/09

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 1 апреля 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Тихоновой В.К.,

судей Петровой Е.А., Русаковой О.И.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя - Костючок С.М., доверенность от 26.12.2009 N 28, Баннов Г.Д., доверенность от 26.12.2009 N 140/7;

от органа - Шопин О.А., дов. от 30.12.009 года N 354-Д;

от заинтересованного лица - от Комитета имущественных отношений г. Жуковский - не явился, извещен,

рассмотрев 31 марта 2010 года - 1 апреля 2010 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, на решение от 6 октября 2009 года Арбитражного суда Московской области, принятое судьей Сергеевым Г.А., на постановление от 15 декабря 2009 года Десятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Бархатовым В.Ю., Виткаловой Е.Н., Слесаревым А.А., по заявлению Закрытого акционерного общества "ЮИТ Московия" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области, заинтересованное лицо - Комитет имущественных отношений г. Жуковский, о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию, установил:

закрытое акционерное общество "ЮИТ Московия" (далее - ЗАО "ЮИТ Московия") обратилось в Арбитражный суд Московской области с уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконным действия Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области (далее - УФРС по МО, регистрирующий орган), выразившегося в отказе погасить регистрационную запись об аренде на основании договора от 15.07.2005 N 1070-КЗ аренды земельного участка площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, и обязании погасить запись об аренде названного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечен также Комитет имущественных отношений г. Жуковский.

Требования предъявлены на основании ст. 2, п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и обоснованы тем, что оспариваемый отказ регистрирующего органа в погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде земельного участка площадью 9 000 кв.м. с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, совершенной на основании договора аренды N 1070-КЗ от 15.07.2005 г., заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Жуковского и ЗАО "ЮИТ Московия" является незаконным, поскольку указанный договор аренды N 1070-КЗ от 15.07.2005 г. земельного участка прекращен, в связи с чем является прекращенным и залог права аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.10.2009 по делу N А41-21867/09 заявленные ЗАО "ЮИТ Московия" требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал не соответствующими Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действия УФРС по Московской области, выразившиеся в отказе погасить регистрационную запись об аренде, совершенную на основании договора аренды земельного участка N 1070-КЗ от 15.07.2005 г., площадью 9 000 кв.м., с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, а также обязал УФРС по Московской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об аренде земельного участка площадью 9 000 кв.м. с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, совершенную на основании договора аренды N 1070-КЗ от 15.07.2005 г., заключенного между Комитетом имущественных отношений г. Жуковского и ЗАО "ЮИТ Московия".

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 15 декабря 2009 г. по делу N А41-21867/09 решение суда первой инстанции оставил в силе.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что поскольку заявителем представлены в регистрирующий орган все необходимые документы для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 9 000 кв.м. с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, то действия регистрирующего органа, выразившиеся в отказе в погашении данной регистрационной записи, неправомерны и нарушают права и законные интересы ЗАО "ЮИТ Московия" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Признавая отказ УФРС по Московской области во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок данных о погашении регистрационной записи об аренде на основании договора от 15.07.2005 N 1070-КЗ аренды земельного участка площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1 неправомерным, суды обеих инстанций исходили из того, что для погашения регистрационной записи в ЕГРП об аренде земельного участка на основании договора аренды от 15.07.2005 N 1070-КЗ, обретенного залогом в силу закона на основании ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", отсутствует необходимость осуществления государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты строительства (п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82) в целях погашения записи об ипотеке в силу закона.

Суды первой и апелляционной инстанции, сославшись на п.п. 1, 2 ст. 353 ГК РФ, указали на то, что п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества не определяет момент прекращения права залога в силу закона участников долевого строительства, а регламентирует только порядок регистрации ограничений, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

Законность вынесенных по делу решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяются в порядке ст. 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе УФРС по Московской области, которое полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, просит суд кассационной инстанции обжалуемые по делу решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об оставлении без удовлетворения в полном объеме заявления ЗАО "ЮИТ Московия" о признании незаконным действия УФРС по МО, выразившегося в отказе погасить регистрационную запись об аренде на основании договора от 15.07.2005 N 1070-КЗ аренды земельного участка площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, и обязании погасить запись об аренде названного земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обжалуя вынесенные по делу судебные акты, в обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что исполнение сторонами всех обязательств по договору от 15.07.2005 N 1070-КЗ аренды земельного участка и, соответственно, прекращение указанного договора, является не единственным условием для погашения регистрирующим органом в ЕГРП регистрационной записи об аренде на основании договора от 15.07.2005 N 1070-КЗ аренды земельного участка площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1. УФРС по Мо ссылается на то, что право аренды земельного участка обременено залогом в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Заявитель ссылается на пункт 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.

УФРС указывает на то, что до настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства не проведена. Кроме того, поскольку участники долевого строительства не были привлечены к участию в деле, судами нижестоящих инстанций были нарушены требования статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы явился, доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме, полагает вынесенные по делу решение и постановление незаконными и необоснованными, просил арбитражный суд кассационной инстанции отменить обжалуемые по делу решение арбитражного суда первой инстанции и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об оставлении требований ЗАО "ЮИТ Московия" без удовлетворения.

Представители ЗАО "ЮИТ Московия" в судебное заседание явились, против удовлетворения кассационной жалобы возражали, полагают состоявшиеся по делу судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене, просили арбитражный суд кассационной инстанции кассационную жалобу УФРС по МО оставить без удовлетворения. ЗАО "ЮИТ Московия" отзыв на кассационную жалобу не представило.

Комитет имущественных отношений г. Жуковский о времени, дате и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 156, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителей заявителя кассационной жалобы и ЗАО "ЮИТ Московия", изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие его выводов установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого по делу судебного акта в связи со следующим.

Как установлено арбитражными судами нижестоящих инстанций и следует из материалов дела, 15.07.2005 между ЗАО "Жилстрой" (арендатор) и Комитетом имущественных отношений г. Жуковского (арендодатель) заключен договор аренды от 15.07.2005 N 1070-КЗ. Предметом указанного договора является земельный участок площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1. Согласно пункту 1.1 договора аренды от 15.07.2005 N 1070-КЗ земельный участок предоставлен ЗАО "Жилстрой" под строительство 4-секционного 17-этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и многоэтажным гаражом-стоянкой, с привлечением для строительства дольщиков.

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.01.2006 г. к договору аренды от 15.07.2005 N 1070-КЗ арендатором вышеуказанного земельного участка стало ЗАО "ЮИТ Московия" (т. 1, л.д. 16).

Согласно дополнительному соглашению от 04.03.2008 срок действия договора был продлен с 01.06.2008 до 31.12.2008.

Из материалов дела также усматривается, что 11.01.2009 года между ЗАО "ЮИТ Московия" и Комитетом имущественных отношений г. Жуковского подписан акт сдачи-приемки земельного участка, из которого следует, что арендатор передал арендодателю названный земельный участок, в связи с истечением срока действия договора и отсутствием у сторон намерений на пролонгацию (т. 1, л.д. 14).

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из прекращения действия договора аренды от 15.07.2005 N 1070-КЗ спорного земельного участка площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1.

В связи с истечением срока действия договора аренды от 15.07.2005 N 1070-КЗ ЗАО "ЮИТ Московия" 02.04.2009 обратилось в Жуковский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области с заявлением о погашении регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 15.07.2005 N 1070-КЗ, предметом которого являлся земельный участок площадью 9000 кв.м. с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1.

Решением УФРС по Московской области, оформленным сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-231, ЗАО "ЮИТ Московия" было отказано в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде указанного земельного участка на основании абз.абз. 7, 10 п. 1 ст. 20, п. 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В обоснование отказа в государственной регистрации погашения регистрационной записи об аренде регистрирующий орган указал, что в представленных на регистрацию документах имеются противоречия со сведениями, имеющимися в ЕГРП, в отношении адреса земельного участка, а также на то, что согласно записям ЕГРП в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010104:0036 имеются записи о его ограничении (обременении), внесенные на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома. В этой связи регистрирующий орган указал на то, что право аренды земельного участка обременено правами залога в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и сделок в долевом участии в строительстве жилого дома на момент подачи заявления о погашении записи об аренде земельного участка (т. 1, л.д. 17 - 20).

Полагая отказ регистрирующего органа от 30.05.2009 N 52/007/2009-231 незаконным, ЗАО "ЮИТ Московия" обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Московской области.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из смысла указанной нормы и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании незаконными действий государственного органа является одновременное несоответствие этих действий закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Судами нижестоящих инстанций установлено и подтверждено материалами дела, что ЗАО "ЮИТ Московия" исполнило принятые им по договору аренды земельного участка 1070-КЗ от 15.07.2005 г. обязательства, что следует и из акта сдачи-приемки земельного участка от 11.01.2009 г., подписанного ЗАО "ЮИТ Московия" и Комитетом имущественных отношений г. Жуковского.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из прекращения действия договора аренды от 15.07.2005 N 1070-КЗ спорного земельного участка площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются, в том числе, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе для проведения правовой экспертизы (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 16). В соответствии с п. 1 ст. 17 названного Федерального закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Статьей 20 названного Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации прекращения прав.

Материалами дела установлено, что заявителем были представлены в УФРС по МО все документы, подтверждающие прекращение договора аренды земельного участка 1070-КЗ от 15.07.2005 г.

Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции от 16 октября 2006 г.), согласно части 1 статьи 1 регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из приведенных взаимосвязанных законоположений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 указанного Закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В материалы дела (т. 2 л.д. с 1 по 183) представлены передаточные акты объектов долевого строительства продавцом - ЗАО "ЮИТ Московия" участникам долевого строительства.

Правила внесения в Единый государственный реестр прав регистрирующим органом регистрационной записи о прекращении залога права аренды земельного участка, на котором создается многоквартирный жилой дом, предусмотрены Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция), утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 г. N 82 (далее по тексту - Инструкция). Пунктом 21 указанной инструкции предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке в силу закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, УФРС по МО ошибочно полагает, что погашение записи об аренде земельного участка может иметь место только после того, как последний дольщик зарегистрирует право собственности на объект недвижимого имущества.

Пункт 21 указанной инструкции не противоречит вышеуказанным положениям части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку не устанавливает основания и не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, то есть устанавливает последовательность выполнения действий по регистрации.

В этой связи п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества основан на положениях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регламентирующего порядок совершения регистрационных действий, и определяет условия совершения регистрирующим органом регистрационного действия в отношении записи об ипотеке. При этом положения указанной нормы (п. 21 Инструкции) не затрагивают вопроса о времени прекращения права залога, поскольку обременяющий залог в силу закона на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и прекращается со дня подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 2 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Судебная коллегия также исходит из того, что в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды N 1070-КЗ от 15.07.2005 г. земельного участка, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным.

Государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, в виде погашения регистрационной записи об аренде, возникшей на основании договора от 15.07.2005 N 1070-КЗ, предметом которого являлся земельный участок площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенный по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога, договорам участия в долевом строительстве жилого дома.

Довод регистрирующего органа об имеющихся противоречиях в указании заявителем адреса арендуемого земельного участка опровергается материалами дела: договором аренды земельного участка N 1070-КЗ от 15.07.2005 г., актом сдачи-приемки земельного участка от 11.01.2009 г., которые были представлены заявителем в УФРС по МО, и в которых указан один и адрес, и кадастровый номер спорного земельного участка.

С учетом приведенных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, пришли к правомерному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа ЗАО "ЮИТ Московия" в проведении государственной регистрации погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об аренде земельного участка площадью 9 000 кв.м. с кадастровым номером 50:52:0010104:0036, расположенного по адресу: Московская область, г. Жуковский, ул. Гагарина, д. 81/1, совершенной на основании договора аренды N 1070-КЗ от 15.07.2005 г. на основании абзацев 7, 10 пункта 1 статьи 20, пункта 2 статьи 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ УФРС по Московской области, оформленный сообщением от 30.05.2009 N 52/007/2009-231, в государственной регистрации прекращения регистрационной записи об аренде указанного земельного участка не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и нарушает права и законные интересы заявителя.

Иные доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов нижестоящих инстанций, положенных в основу обжалуемых решения и постановления, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы, указанные в обжалуемых судебных актах.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу норм статей 286, часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допустимо в кассационной инстанции.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, и судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 6 октября 2009 года по делу N А41-21867/09 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2009 года оставить без изменении, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

В.К. Тихонова

Судьи

Е.А. Петрова

О.И. Русакова