Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 апреля 2010 г. N КГ-А40/2420-10 по делу N А40-46733/09-113-410 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по арендной плате суду необходимо дать оценку обоснованности требованиям истца по взысканию задолженности по арендной плате и отказу ответчика произвести оплату за пользование помещениями по предварительному договору аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 апреля 2010 г. N КГ-А40/2420-10 по делу N А40-46733/09-113-410

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.

судей: Комаровой О.И, Тихоновой В.К.

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Угличин В.И., генеральный директор, протокол N 4 от 10.01.2008 г.

от ответчика: не явился, извещен,

рассмотрев 31 марта 2010 г. в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС" на решение от 13 октября 2009 г. арбитражного суда г. Москвы, принятое судьей Коротковой Е.Н., на постановление от 25 декабря 2009 г. N 09-АП-25124\2009-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Левиной Т.Ю.,Тихоновым А.П., иску (заявлению) Общества с ограниченной ответственностью "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС" о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами к Закрытому акционерному обществу "МЕГАСТРОЙ", установил:

общество с ограниченной ответственностью ООО "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС" обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу "МЕГАСТРОЙ" о взыскании:

- 2 895 942 руб. 66 коп. - задолженность по арендной плате за пользование помещениями общей площадью 700 кв.м., расположенными на 3-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Лобачика, вл. 11 за период с октября 2008 г. по февраль 2009 г.,

- 75 540 руб. 15 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 10.10.2008 г. по 10.03.2009 г. в связи с несвоевременным внесением арендной платы.

Решением арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2009 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что на момент подписания договоров аренды нежилого помещения и машиноместа и на день вынесения судом решения истец не являлся собственником недвижимого имущества, и не мог им распоряжаться, в том числе, сдавать в аренду, предоставлять в пользование.

С учетом положений ст.ст. 219, 608 ГК РФ суд полагает, что договоры аренды нежилого помещения и машиноместа, подписанные сторонами, противоречат закону, являются ничтожными, не влекущими правовых последствий.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2009 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС" - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводом суда первой инстанции об отсутствии доказательств принадлежности истцу на праве собственности помещений, переданных ответчику по акту от 01.09.2008 г., также указал, что в договоре от 01.09.2008 г. не содержится условия, из которого следовало бы применение арендной ставки, предусмотренной для основного договора, к пользованию, осуществляемому до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Апелляционный суд пришел у выводу о том, что между истцом и ответчиком не возникло договорного обязательства, в силу которого бы у ответчика возникло право пользования помещениями общей площадью 700 кв.м., расположенными на 3-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Лобачика вл. 11 на условиях внесения истцу платы в размере 595 000 руб. с учетом НДС в месяц, с 01.11.2008 г. - 64 200 руб., с учетом НДС.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС" подана кассационная жалоба, в которой истец просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2009 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 г. по основаниям несоответствия выводов судов, содержащихся в решении, постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов истец указал, что помещение, переданное истцом в аренду по договору от 01.09.2009 г. принадлежит ему как инвестору и, одновременно подрядчику на праве пользования на основании инвестиционного контракта на реализацию проекта гаражного строительства N 7-П-2002, заключенного истцом с Правительством г. Москвы 30 июля 2002 г.

В соответствии с п.п. 1.6.2.1 Контракта его предметом является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоэтажного гаража-стоянки на строительной площадке по адресу: г. Москва, ул. Лобачика, вл. 11.

Акт о результатах реализации инвестиционного проекта на данный момент не подписан.

Во исполнение Контракта Правительством г. Москвы было передано истцу здание, которое было реконструировано им как подрядчиком.

Помещение, входящее в состав возведенного гаража-стоянки, было передано истцом в аренду ЗАО "МЕГАСТРОЙ".

Законодательством и контрактом не предусмотрено ограничений прав истца на передачу объекта инвестиционной деятельности в пользование другим лицам.

В соответствии со ст. 6 Федерального Закона от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатам осуществления вложений.

В соответствии с п. 1.5 договора аренды нежилого помещения от 1 сентября 2008 г., заключенного между истцом и ответчиком, истец до исполнения обязательств по заключению основного договора и получения правоустанавливающих документов на помещение обязуется предоставить помещение в пользование в рамках заключенного договора.

В п. 2.1.1 договора установлен размер арендной платы, которая не является существенным условием договора аренды.

Поскольку истец был управомочен законом и собственником помещения сдавать помещения, входящие в состав построенного гаража-стоянки в аренду, на ответчике лежала обязанность по внесению арендной платы в размере, определенном договором.

В судебном заседании истец поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик, ЗАО "МЕГАСТРОЙ" в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, согласно почтовому уведомлению, по юридическому адресу не находится, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с п. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Третье лицо, Правительство г. Москвы в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствии с п. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения истца, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что решение арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2009 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 г. подлежат отмене, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Из материалов дела следует, что 1 сентября 2008 г. между ООО "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС", именуемый "арендодатель" и ЗАО "МЕГАСТРОЙ", именуемый "арендатор" был заключен предварительный договор аренды нежилого помещения примерной общей площадью 700,0 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания, построенного и сданного Госкомиссии 29.12.2006 г. арендодателем по инвестиционному контракту N 7-П-2002 от 30.07.2002 г. по адресу: г. Москва, ул. Лобачика, вл. 11, обособленного по окончании строительства в согласованных сторонами границах помещений, определенных техническим паспортом БТИ согласно плану и экспликации и предназначенных для передачи в аренду арендатору (л.д. 5-7).

Основные существенные условия Основного договора аренды нежилого помещения, который будет заключен между сторонами, определяются в настоящем договоре.

Основной договор аренды нежилого помещения должен быть заключен сторонами не позднее 15 дневного срока с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на помещение.

Арендодатель до исполнения обязательств, предусмотренных п. 1.2 настоящего договора, и до получения разрешительных и правоустанавливающих документов на объект в целом, непосредственно на помещение, подлежащее передаче арендатору, обязуется передать помещение в пользование арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения в аренду в рамках настоящего договора аренды нежилого помещения на срок до 1 года, но не менее чем на 11 месяцев.

По условиям будущего Основного договора Арендодатель осуществит передачу, а арендатор примет в аренду помещения на третьем этаже примерной площадью 700,0 кв.м. в здании по адресу: г. Москва, ул. Лобачика, вл. 11, в состоянии, позволяющем его использовать под офисные помещения.

Арендная плата за пользование помещением под офис устанавливается из расчета 505 000,00 с учетом НДС в месяц, с 1 ноября 2008 г.-642 600,00 руб. в месяц с учетом НДС.

Платежи за аренду помещения будут производиться авансовыми платежами помесячно до 10 числа текущего месяца.

Арендная плата будет включать в себя стоимость эксплуатационных расходов (кроме расходов на электроэнергию).

Арендодатель способствует выделению машиномест для арендатора.

Основной договор аренды подлежит заключению на срок 5 лет со дня государственной его регистрации в установленном законом порядке.

В соответствии с договором от 01.09.2008 г. аренды помещения ООО "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС" передало, а ЗАО "МЕГАСТРОЙ" приняло в аренду нежилое помещение примерной площадью 700,0 кв.м., расположенное на 3-м этаже гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ул. Лобачика, вл. 11, о чем составлен акт (л.д. 9).

17 июля 2008 г. между ООО "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС", именуемый "арендодатель" и ЗАО "МЕГАСТРОЙ", именуемый"арендатор" заключен договор парковочного места автостоянки около здания стоянки, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Лобачика, д. 11 (л.д. 13).

Размер арендной платы установлен в размере 2 100,00 руб., включая НДС.

17 июля 2008 г. по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял по договору краткосрочной аренды от 17 июля 2008 г. парковочное место автостоянки в количестве 1 машиноместа (л.д. 14).

27 февраля 2009 г. ООО "ПАЛЛАДИУМСТРОЙСЕРВИС" направил ЗАО "МЕГАСТРОЙ" требования об уплате задолженности по арендной плате за помещение с октября 2008 г. в размере 2 885 542 руб.66 коп. по 3 марта 2009 г, задолженность по арендной плате за машиноместо с ноября 2008 г.в размере 10 400 руб. (л.д. 10, 14). Одновременно ООО "ПАЛЛАДИУМССИТРОЙСЕРВИС" направил в адрес ЗАО "МЕГАСТРОЙ" уведомление о расторжении договора в связи с невыполнением обязательств по арендной плате и необходимости возвратить арендуемые помещения.

3 марта 2009 г. стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды от 1 сентября 2008 г. с 4 марта 2009 г. (л.д. 11). Арендатор обязался в срок до 1 апреля 2009 г. оплатить задолженность по арендным платежам в размере 2 885 542 руб.66 коп.

В связи с тем, что задолженность за пользованием помещением и машиноместом оплачена ЗАО "МЕГАСТРОЙ" не была, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции о том, что предварительный договор аренды ничтожен ввиду его несоответствия ст. 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации и истец, не являющееся собственником объекта аренды, не вправе был заключить предварительный договор с принятием на себя обязательство заключить основной договор аренды в будущем являются ошибочными, так как не основаны на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передачи, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным.

Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 14 июля 2009 г. N 402/09.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции о ничтожности предварительного договора аренды повлекли неправильное применение норм материального права, в связи с чем судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им правильную оценку, в частности дать оценку обоснованности требованиям истца по взысканию задолженности по арендной плате, отказу ответчика произвести оплату за пользование помещениями по предварительному договору аренды, правильно применить нормы материального права.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 13 октября 2009 г. по делу N А40-46733\09-113-410, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2009 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Н.С. Чучунова

Судьи

О.И. Комарова

В.К. Тихонова