Приложение. Наиболее часто встречающиеся в банковской практике виды сделок с недвижимым имуществом и заключаемых по ним договоров

Приложение

Наиболее часто встречающиеся в банковской практике виды сделок с недвижимым имуществом и заключаемых по ним договоров

Вид сделки	Условия сделок с недвижимостью
Купля-продажа	Сделка оформляется договором (контрактом) купли-продажи. По договору (контракту) купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ). Датой совершения сделки является: дата государственной регистрации договора, если предметом сделки является жилое помещение или предприятие как имущественный комплекс (п. 2 статьи 558 ГК РФ, п. 3 статьи 560 ГК РФ); дата подписания сторонами договора (за исключением договоров купли-продажи, предметом которых являются жилое помещение и предприятие как имущественный комплекс). Сумма сделки. Суммой сделки является сумма, которую должен оплатить покупатель в соответствии с договором/контрактом (дополнительным соглашением).
Участие в долевом строительстве/ Инвестирование в строительство недвижимого имущества/Ус- тупка права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестирова- ния в строительство недвижимости)	Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого участия в строительстве объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом к иным объектам недвижимости данный закон относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения. Сделки оформляются договорами участия в долевом строительстве, инвестирования в строительство недвижимости, уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестирования в строительство недвижимости). По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Таким образом, основной целью заключения договоров участия в долевом строительстве, инвестирования в строительство недвижимости, а также уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (инвестировании в строительство недвижимости) является приобретение участником долевого строительства (инвестором) права требования на строящийся объект долевого строительства с последующей регистрацией права собственности на этот объект. Датой совершения сделки является: - для договоров участия в долевом строительстве - дата государственной регистрации договора, - для договоров инвестирования в строительство недвижимости - дата подписания договора, - для договоров уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве - дата государственной регистрации договора, для договоров уступки права (требования) по договору инвестирования в строительство недвижимости - дата подписания договора. Сумма сделки. Суммой сделки является указанная в договоре цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (инвестором) для строительства (создания) объекта недвижимости, или сумма, уплачиваемая за право требования на получение в собственность объекта недвижимости. Если договоры участия в долевом строительстве, а также договоры инвестирования в строительство объектов недвижимого имущества и договоры уступки права (требования) по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования) содержат условие о возникновении права собственности на объект недвижимости у одной из сторон по договору (участника долевого строительства, инвестора) с момента государственной регистрации указанного права в установленном законодательством порядке, то для целей настоящих рекомендаций указанные сделки рассматриваются как сделки с недвижимым имуществом.
Ипотека (залог недвижимости)	Сделка оформляется договором ипотеки (залога недвижимости). По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (статья 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ и перечисленное в разделе "Понятие недвижимого имущества" настоящих рекомендаций. Датой совершения сделки является дата государственной регистрации договора ипотеки (залога недвижимого имущества). Суммой сделки является общая залоговая стоимость, указанная в договоре залога.
Аренда/Субаре- нда	Сделка оформляется договором аренды/субаренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606, 650, 656 ГК РФ). Датой совершения сделки является: - дата государственной регистрации договора (аренда здания/ сооружения/ помещения в здании), заключенного на срок не менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); - дата государственной регистрации договора аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока (п. 2 статьи 658 ГК РФ); - дата подписания сторонами договора аренды здания/ сооружения/помещения в здании, заключенного на срок менее одного года (п. 2 статьи 651 ГК РФ); - дата подписания сторонами договора аренды иных объектов недвижимого имущества. Сумма сделки. Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных видов сделок сумма определяется в следующем порядке: - если договором аренды предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора - суммой сделки аренды считается указанная в договоре фиксированная сумма; - если договором предусмотрена арендная плата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения арендной платы (ставки) на количество периодов (за которые будут осуществлены арендные платежи) в течение срока действия договора. Примечание: на практике подразделения банка сталкиваются с осуществлением расчетов по договорам фрахтования транспортных средств, относящихся к недвижимому имуществу. Описание особенностей договоров фрахтования приводится ниже.
Финансовая аренда (лизинг)	Сделка оформляется договором финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (за исключением земельных участков и других природных объектов) у определенного им продавца и предоставить арендатору (лизингополучателю) это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого им имущества осуществляется арендодателем (лизингодателем) (статьи 665-670 ГК РФ, Федеральный закон от 29.10.1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"). Предметом лизинга может быть, в том числе недвижимое имущество, кроме земельных участков и других природных объектов. Датой совершения сделки является дата подписания сторонами договора или в отдельных случаях (лизинг предприятия или жилого помещения, если договором предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга), дата его государственной регистрации. Сумма сделки. Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных сделок сумма определяется в следующем порядке: - если договором лизинга предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора, суммой сделки считается указанная в договоре фиксированная сумма; - если платежи осуществляются в соответствии с графиком лизинговых платежей, суммой сделки является сумма платежей за весь срок действия договора; - если договором предусмотрены лизинговые платежи за определенный период (месяц, квартал и т.д.), то сумма сделки определяется путем умножения лизинговой платы (ставки) на количество периодов (за которые будут осуществлены платежи) в течение срока действия договора.
Мена	Сделка оформляется договором мены. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар (в данном случае недвижимое имущество) в обмен на другой (другое недвижимое имущество) (Глава 31 ГК РФ). К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом имущества, которое она обязуется передать, и покупателем имущества, которое она обязуется принять в обмен.
Рента	Сделка оформляется договором ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (глава 33 ГК РФ). Датой совершения сделки является дата государственной регистрации договора. Недвижимое имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача недвижимого имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже. Сумма сделки. Суммой сделки является сумма, указанная в договоре. Примечание: в случае если по договору ренты имущество передается бесплатно, и при этом в договоре ренты оценка стоимости недвижимого имущества не указана, сделка не подлежит обязательному контролю.
Наем жилого помещения	Сделка оформляется договором найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Датой совершения сделки является дата заключения договора сторонами. Сумма сделки. Сумма сделки определяется в соответствии с условиями договора (дополнительных соглашений к договору). С учетом особенностей данных видов сделок сумма определяется в следующем порядке: - если договором найма предусмотрена фиксированная сумма за весь срок действия договора, суммой сделки считается указанная в договоре фиксированная сумма; - если договором найма предусмотрена оплата (ставка) за определенный период (месяц, квартал и т.д.) - то сумма сделки определяется путем умножения ставки на количество периодов (за которые будут осуществлены платежи) в течение срока действия договора. Примечание: юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (статья 671 ГК РФ).

Особенности договоров аренды транспортных средств и договоров фрахтования

Возможные виды договоров:

1. Договор аренды транспортного средства (статья 606 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.

- Предмет договора - аренда транспортного средства.

В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.

2. Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем (статья 632 Гражданского кодекса РФ) - арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению этим транспортным средством и по его технической эксплуатации.

- Сторонами данного договора являются арендатор и арендодатель.

- Предмет договора - аренда транспортного средства и оказание услуг по его управлению и технической эксплуатации.

В том случае если транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации, то договор его аренды является сделкой с недвижимостью.

3. Договор транспортной экспедиции - экспедитор обязуется за вознаграждение и за счет клиента (грузоотправителя или грузополучателя) выполнить или организовать выполнение определенных договором услуг, связанных с перевозкой груза.

- Сторонами данного договора являются экспедитор и клиент (грузоотправитель или грузополучатель).

- Предмет договора - организация перевозки груза транспортом клиента или транспортом экспедитора.

Данный договор не является сделкой с недвижимостью.

4. Договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений) (статья 115 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - перевозчик обязуется доставить груз, который ему передал отправитель, в порт назначения и выдать его управомоченному на получение груза лицу (получатель), а отправитель обязуется уплатить за перевозку груза установленную плату.

- Сторонами данного договора являются перевозчик и отправитель.

- Предмет договора - перевозки груза транспортом перевозчика.

- Договор морской перевозки груза без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений заключается путем приема груза к перевозке, в подтверждение чего выдается перевозочный документ - коносамент, который содержит основные условия договора перевозки. Таким образом, коносамент выполняет сразу несколько функций: он является доказательством наличия договора морской перевозки груза, документом, подтверждающим факт приема груза к перевозке, а также товарораспорядительным документом.

Данный договор не является сделкой с недвижимостью.

5. Договор фрахтования (статья 787 Гражданского кодекса РФ) или Договор морской перевозки груза (Глава 8 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - одна сторона обязуется предоставить другой стороне за плату всю или часть вместимости одного или нескольких транспортных средств на один или несколько рейсов для перевозки грузов, пассажиров и багажа.

- Сторонами в договоре фрахтования являются фрахтовщик (владелец транспортного средства - его собственник или лицо, которому транспортное средство принадлежит на ином правовом основании) и фрахтователь (юридическое или физическое лицо, заинтересованное в перевозке больших партий груза или групп пассажиров по маршруту, предусмотренному договором фрахтования, который, как правило, не совпадает с установленными направлениями перевозки).

- Договор фрахтования заключается путем подписания сторонами соответствующего документа - чартера. Чартер является подробным документом, содержащим разнообразные условия и регламентирующим права и обязанности каждой из сторон.

- Содержание договора фрахтования состоит в праве фрахтователя зарезервировать все обусловленное договором судно (часть его вместимости) для перевозки за плату в течение одного или нескольких рейсов предусмотренных данным договором грузов, пассажиров и багажа, и в праве фрахтовщика - получить за предоставленное транспортное средство (часть его вместимости) установленную соглашением сторон плату (фрахт).

- Фрахт - плата за перевозку груза водным путем, взимаемая после перевозки. Размер фрахта фиксируется в договоре фрахтования (в договоре морской перевозки) в зависимости от веса груза (за бушель, метрическую тонну) или за единицу объема (кубометр, кубофут и т.д.)

- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.

Виды договоров фрахтования:

a. Рейсовый чартер - чартер может быть заключен как на один рейс, так и на несколько последовательных рейсов, либо на рейс туда и обратно (несколько последовательных рейсов туда и обратно).

b. Тайм-чартер (Глава 10 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

c. Бербоут-чартер (глава 11 Кодекса Торгового Мореплавания РФ) - судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю в пользование и во владение на определенный срок не укомплектованное экипажем и не снаряженное судно для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

Часто Бербоут-чартер используется с целью приобретения судов. При этом ставка фрахта устанавливается такой, чтобы по окончании периода аренды стоимость судна была бы выплачена практически полностью. По окончании срока аренды вступает в силу соглашение о купле-продаже судна и фрахтователь становится собственником судна.

d. Димайз-чартер - (разновидность бербоут-чартера) в соответствии с которым судно передается фрахтователю укомплектованное экипажем, но капитан и экипаж переходит на службу к фрахтователю.

- Сторонами, подписавшими соответствующие чартеры, являются судовладелец (фрахтовщик), которому принадлежит право собственности на судно либо право пользования и владения, а также фрахтователь. Фрахтователь судна может самостоятельно осуществлять функции грузоотправителя, либо нанять для этой цели экспедитора груза.

- Предмет договора - предоставление судна для перевозки груза.

Договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего суда или судовых грузовых помещений) является сделкой с недвижимостью.

Принимая во внимание вышеизложенное,

к сделкам с недвижимостью относятся:

- договор аренды транспортного средства*,

- договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства* с экипажем,

- договор фрахтования (договор морской перевозки груза с предоставлением всего судна или судовых грузовых помещений);

не являются сделками с недвижимостью:

- договор транспортной экспедиции,

- договор морской перевозки груза (без предоставления всего судна или судовых грузовых помещений).

------------------------------

* При условии, что транспортное средство является воздушным, морским судном или судном внутреннего плавания, подлежащим государственной регистрации.