Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2010 г. N ВАС-1074/10 Дело направлено для пересмотра принятых судебных актов в надзорную инстанцию, поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении норм права, предусматривающих право суда по требованию одной из сторон изменить условия договора аренды недвижимого имущества, касающиеся увеличения размера арендной платы

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2010 г. N ВАС-1074/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Разумова И.В., судей Иванниковой Н.П., Киреева Ю.А.,

рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Газпром нефть" (город Санкт-Петербург) от 15.01.2010 без номера о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2009 по делу N А40-90259/08-28-767, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2009 (с учетом определения об исправлении опечатки от 24.08.2009) и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.10.2009 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "ИнвестКиноПроект ЮЗАО" (город Москва) к открытому акционерному обществу "Газпром нефть" (город Санкт-Петербург) о внесении изменений в договор аренды.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИнвестКиноПроект ЮЗАО" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу "Газпром нефть" (далее - ответчик) о внесении в пункт 4.1 заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 01.09.2007 N П-125А (с учетом дополнительного соглашения от 07.04.2008 N 1) изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, путем установления с 01.09.2008 ежемесячной базовой части арендной платы за один квадратный метр площади подвала здания, расположенного по адресу: город Москва, улица Профсоюзная, дом 125А, в сумме, эквивалентной 179 долларам США и 84 центам в год, включая налог на добавленную стоимость, и за один квадратный метр остальной площади арендуемых в том же здании помещений в сумме, эквивалентной 747 долларам США и 50 центам в год, включая налог на добавленную стоимость.

Решением суда первой инстанции от 28.05.2009 исковые требования удовлетворены в полном объеме. В пункт 4.1 договора аренды от 01.09.2007 N П-125А внесены изменения, согласно которым с 01.09.2008 увеличен размер ежемесячной базовой части арендной платы до сумм, указанных в исковом заявлении.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.08.2009 (с учетом определения об исправлении опечатки от 24.08.2009) решение изменено. Апелляционный суд, сославшись на то, что при изменении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта, исключил из резолютивной части решения указание на установление нового размера арендной платы с 01.09.2008. В остальной части решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции постановлением 26.10.2009 оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции, постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций ответчик просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о том, что имеются основания для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды от 01.09.2007 N П-125А нежилых помещений общей площадью 21 158,7 квадратных метра, расположенных в подвале и на десяти этажах здания, находящегося по адресу: город Москва, улица Профсоюзная, дом 125А.

Срок действия договора аренды (с учетом дополнительного соглашения от 07.04.2008 N 1) - с 01.09.2007 по 31.12.2012.

Фактически помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2007.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 01.09.07 N П-125А цена сделки состоит из базовой и переменной частей. При этом базовая часть включает в себя две ставки: сумма в рублях, эквивалентная 156 долларам США и 38 центам в год за один квадратный метр арендуемой площади подвала здания и сумма в рублях, эквивалентная 650 долларам США за один квадратный метр остальной площади арендуемых помещений. Переменная часть установлена в размере фактических расходов арендодателя по обеспечению арендуемых помещений электроэнергией.

Согласно пункту 4.3 договора подлежащая уплате в рублях сумма базовой части определяется по фиксированному курсу в размере 25,6742 рубля за один доллар США.

Таким образом, в договоре аренды от 01.09.2007 N П-125А базовая часть установлена в твердой сумме платежей, вносимых периодически. Договор не содержит условий об арендной плате, предусматривающих способ ее исчисления в виде ежегодного повышения арендодателем в одностороннем порядке базовой ставки на коэффициент инфляции.

Пунктом 4.4 договора аренды от 01.09.2007 N П-125А предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из официально установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень. При этом арендодатель путем направления арендатору письменного уведомления вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем внесудебном порядке при неподписании арендатором в течение десяти дней соответствующего дополнительного соглашения, изменяющего в пределах уровня инфляции размер арендной платы; в этом случае договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней со дня направления арендодателем уведомления о расторжении.

Истец, сославшись на рост потребительских цен, письмом от 09.09.2008 N 07/09 предложил ответчику изменить договор аренды и подписать дополнительное соглашение об увеличении с 01.09.2008 базовой части договорной цены на 14,7 процента.

Ответчик письмом от 16.09.2008 N НК-30/19737 заявил о своем несогласии на изменение договора на предложенных истцом условиях.

Письмом от 07.11.2008 N 03/11 истец повторно предложил ответчику изменить договор аренды, увеличив с 01.09.2008 базовую часть договорной цены уже на 15 процентов.

На второе обращение истца ответ не был дан.

Указав на наличие в договоре аренды условия о возможности ежегодного изменения размера арендной платы, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившееся в резком изменении экономической ситуации, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены, истец обратился в суд с требованием об изменении договора.

Разрешая спор, суды признали обоснованными доводы истца, посчитав, что в данном случае договор аренды подлежит изменению в судебном порядке как на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, так и на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса по причине наличия в договоре аренды условия о возможности изменения цены при росте уровня инфляции и отказа ответчика от подписания соответствующего дополнительного соглашения, несмотря на имевший место рост потребительских цен.

Суды первой и кассационной инстанций применили к спорным отношениям положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, изменение судебным решением договора в порядке, предусмотренном данной статьей Кодекса, допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, но и установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Кодекса обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Расторжение договора аренды от 01.09.2007 N П-125А общественным интересам не противоречит.

Судами не установлено и из материалов дела не следует, что при расторжении этого договора у сторон спора возникнет ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях.

Коль скоро расторжение договора аренды не повлекло бы за собой возникновение ни одного из упомянутых в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельств, договор не подлежал изменению в порядке статьи 451 Кодекса.

Апелляционный суд, указав на ошибочное применение судом первой инстанции статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал исковые требования подлежащими удовлетворению в части, сославшись на иную правовую норму - пункт 2 статьи 450 Кодекса.

В соответствии с этой нормой права по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности, в случаях, предусмотренных договором.

Для решения возникшего по делу вопроса о толковании приведенных положений подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть применены различные подходы.

Один из них состоит в следующем.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым предусмотрено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и другими), не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств, что обеспечивает соответствие содержания измененного условия договора реальному волеизъявлению участников гражданского оборота.

Это, в свою очередь, подразумевает отсутствие у сторон права требовать в судебном порядке изменения договора.

Поскольку стороны прямо не оговорили, что спор подлежит передаче на рассмотрение суда при недостижении согласия по вопросу об изменении цены договора аренды, недопустимо судебное внесение соответствующих изменений в договор по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существует иная правовая позиция.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данная норма права применительно к положениям подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как иной предусмотренный законом случай, допускающий по решению суда изменение договора аренды по требованию одной из сторон, поскольку в ней не установлены основания, позволяющие сторонам ставить вопрос о пересмотре арендной платы.

Между тем, когда арендодатель и арендатор в договоре согласовали условие о том, что размер арендной платы может быть изменен по их соглашению в связи с ростом уровня инфляции, то есть определили событие, наступление которого является основанием для пересмотра цены договора, стороны тем самым приняли на себя и взаимные обязательства по ежегодной корректировке арендной платы в зависимости от уровня инфляции.

При последующем уклонении одной из сторон от заключения соответствующего дополнительного соглашения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора в порядке подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для определения единообразного толкования норм права в правоприменительной практике.

Кроме того, заслуживает внимание и довод заявителя относительно того, что закрепив в пункте 4.4 договора аренды от 01.09.07 N П-125А право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае не подписания арендатором дополнительного соглашения об изменении арендной платы, стороны тем самым, как находит ответчик, предполагали возможность недостижения ими соглашения по поводу увеличения цены сделки и установили дополнительные гарантии защиты прав арендодателя от негативных последствий роста инфляции, предоставив ему возможность подыскать нового арендатора, готового к использованию принадлежащих истцу помещений за более высокую плату, чем та, которую был согласен вносить ответчик.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" имеется в виду "статьями 299, 300 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-90259/08-28-767 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 28.05.2009, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2009 (с учетом определения об исправлении опечатки от 24.08.2009) и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.10.2009.

Направить копии настоящего определения лицам, участвующим в деле, с приложением обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестКиноПроект ЮЗАО" копии заявления и приложенных к нему документов.

Предложить обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестКиноПроект ЮЗАО" представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 25.03.2010.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 апреля 2010 г. N 1074/10

Председательствующий судья

И.В. Разумов

Судья

Н.П. Иванникова

Судья

Ю.А. Киреев