Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 марта 2010 г. N ВАС-437/10 Учитывая отсутствие единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, суд определил передать дело о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды, об обязании осуществить государственную регистрацию договора для проверки судебных актов в порядке надзора

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 марта 2010 г. N ВАС-437/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей Куликовой В.Б. Медведевой А.М.

рассмотрела в судебном заседании заявление Территориального управления Росимущества по Самарской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2009 по делу N А55-3596/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.10.2009 по тому же делу, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альпари" к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды, об обязании осуществить государственную регистрацию договора.

Третьи лица: Федеральное государственное учреждение "Национальный парк "Самарская Лука", Территориальное управление Росимущества по Самарской области.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью "Альпари" (далее - общество "Альпари") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрационная служба) о признании недействительным отказа в регистрации договора аренды от 22.09.2005 N 19, изложенным в сообщении от 02.12.2008 за N 01/273/2008-394, обязании осуществить государственную регистрацию договора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2009 заявление удовлетворено.

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.10.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов Территориальное управление Росимущества по Самарской области (далее - управление Росимущества) просит их отменить, указывая на нарушение судами единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих отношения по распоряжению землями национальных парков, относящимся к федеральной собственности, а также отношения, связанные с государственной регистрацией прав на указанные объекты.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей полагает о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 19.11.2008 общество "Альпари" обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 22.09.2005 N 19 земельного участка с кадастровым номером 63:17:02 13 013:0020 площадью 1,445 га, расположенного на территории Национального парка "Самарская Лука" (далее - национальный парк), заключенного им с Федеральным государственным учреждением "Национальный парк "Самарская Лука" (далее - учреждение), сроком до 22.09.2054 года.

Регистрационная служба сообщением от 02.12.2008 за N 01/273/2008-394 отказала в регистрации договора аренды, мотивировав невозможность совершения заявленного регистрационного действия в связи с отсутствием кадастрового плана земельного участка площадью 1,445 га, а также отсутствием государственной регистрации права собственности Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанный земельный участок.

Кроме того, регистрационная служба в обоснование отказа указала также на несоответствие договора аренды требованиям статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающей гражданам или юридическим лицам, обладающим земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, распоряжаться ими, в том числе, сдавать в аренду.

Суд первой инстанции решением от 27.05.2009 признал обжалуемый отказ регистрационной службы незаконным, несоответствующим закону, удовлетворив также и требование об обязании зарегистрировать договор аренды.

Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций выводы суда первой инстанции признаны обоснованными.

Суды всех трех инстанций, признавая незаконным отказ в регистрации договора аренды, исходили из следующего.

В силу пункта 5 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых территориях), пункта 6 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на национальные парки принадлежит Российской Федерации. Учитывая, что принадлежность земель национальных парков к федеральной собственности определена в силу закона, суды пришли к выводу о возможности регистрации договора аренды без первоначальной регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок.

Суды также не согласились с оценкой регистрационной службы представленного на регистрацию договора аренды, полагая, что при заключении договора нарушений закона допущено не было.

Свой вывод суды мотивировали ссылкой на статью 17 Закона об особо охраняемых территориях, позволяющую на территории национальных парков осуществлять рекреационную деятельность с соблюдением режима особой охраны национальных парков, и предусматривающую, что порядок подготовки и заключения договоров аренды земельного участка устанавливается Правительством Российской Федерации.

Проверив порядок предоставления земельного участка в аренду обществу на соответствие требованиям Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 N 926 (далее - Положение), в том числе пункта 6 Положения о том, что земельные участки, природные объекты предоставляются в аренду по результатам конкурса или аукциона, суды установили, что общество участвовало в конкурсе на право аренды участков особо охраняемых природных территорий, расположенных на территории национального парка, имело лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка, выданную Федеральной службой лесного хозяйства России. По результатам конкурса между учреждением и обществом был заключен договор о предоставлении в аренду земельного участка.

На основании ст. 17 Закона об особо охраняемых территориях и указанного выше Положения, с учетом изложенных выше обстоятельств суды сделали вывод о наличии у учреждения права на распоряжение земельным участком национального парка в виде передачи его в аренду обществу и о соблюдении порядка заключения договора аренды.

При этом суды также исходили из того, что поскольку договор аренды был заключен в соответствии с требованиями Положения, действовавшего на период проведения конкурса и подписания договора, его последующая отмена до даты обращения общества за регистрацией, не должна влиять на оценку договора и препятствовать регистрации.

Признавая необоснованным возражение регистрационной службы об отсутствии у учреждения, как у лица, владеющего спорным земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, права на его распоряжение, о чем указано в статье 20 Земельного кодекса, суды сделали вывод о том, что она не подлежит применению к рассматриваемым отношениям.

Вывод судов основан на толковании статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что к отношениям по использованию и охране особо охраняемых природных территорий и объектов применяется законодательство об особо охраняемых природных территориях и объектах, специальные федеральные законы; имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В результате такого толкования суды, сделав вывод о том, что спорные отношения подлежат регулированию специальным законом - Законом об особо охраняемых территориях, с учетом предусмотренной статьей 17 этого Закона возможности передачи земельных участков в аренду и соблюдения порядка передачи в аренду пришли к выводу о соответствии договора аренды требованиям закона.

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующее.

Как следует из указанного сообщения регистрационной службы, последней не оспаривалась принадлежность спорного земельного участка к федеральной собственности, которая, как она сама указала, установлена пунктом 6 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 12 Закона об особо охраняемых территориях.

В качестве препятствия для регистрации договора аренды, как обременения права, регистрационная служба указала на отсутствие первоначальной регистрации права федеральной собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество как ранее возникшего права на данный объект.

При этом регистрирующий орган исходил из требований статьи 6 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), которой предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Вместе с тем государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Более того, по мнению регистрационной службы, поскольку спорный земельный участок в составе земель национального парка был передан учреждению в постоянное (бессрочное) пользование, его последующее распоряжение без предварительной регистрации права федеральной собственности является одновременно и нарушением пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Этой статьей предусмотрено, что распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 этого Закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное.

Статьей 3.1 указанного Закона в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности подлежат отнесению в том числе, земельные участки, предоставленные некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти, а также иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Национальный парк образован постановлением Совета Министров РСФСР от 28.04.1984 N 161 "О создании государственного природного национального парка "Самарская Лука". Согласно пункту 4.2 Положения об учреждении, утвержденного приказом от 09.03.2004 за N 259 министра природных ресурсов РФ 69 тыс.га из предоставленных национальному парку 134 тыс.га, переданы в постоянное (бессрочное) пользование.

Таким образом, с учетом того, что по двум вышеуказанным основаниям спорный земельный участок является разграниченным, его распоряжение без предварительной регистрации права федеральной собственности, по мнению регистрационной службы, является нарушением закона.

Основанием к отказу в регистрации договора аренды регистрационная служба указала также на отсутствие у учреждения, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, права на его распоряжение. При этом она сослалась на положения статей 20 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками; управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, осуществляет Российская Федерация.

Толкуя в связи с этим пункт 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, регистрационная служба пришла к выводу о том, что спорные отношения подлежат регулированию указанным кодексом, в том числе и теми статьями, на которых основан его отказ в регистрации, запрещающих учреждению распоряжаться предоставленным ему земельным участком.

При указанных обстоятельствах регистрационная служба пришла к выводу о том, что договор аренды был заключен с ненадлежащим арендодателем.

Об отсутствии у учреждения полномочий на предоставление земельных участков в аренду при указанных обстоятельствах, судами со ссылкой на статью 20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" было высказано при рассмотрении других дел с участием Федерального государственного учреждения "Национальный парк "Самарская Лука" по требованиям Территориального управления Росимущества по Самарской области об истребовании переданных учреждением земельных участков другим арендаторам: дела N А55-721/2008 от 05.02.2009, А55-706/2008 от 01.12.2008, А55-719/2008 от 05.02.2009 и т.д.

При таких обстоятельствах в целях формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело N А55-3314/2009 Арбитражного суда Самарской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А55-3596/2009 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 27.05.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009, постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.10.2009 по тому же делу.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 мая 2010 г. N 437/10

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "10" мая 2010 года.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судья

В.Б. Куликова

Судья

А.М. Медведева