Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 мая 2010 г. N ВАС-4037/10 Дело подлежит направлению на рассмотрение в суд надзорной инстанции, поскольку, отказывая во взыскании задолженности по арендной плате в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, суды нижестоящих инстанций не учли того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 мая 2010 г. N ВАС-4037/10

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего судьи Хачикяна А.М. и судей Весеневой Н.А., Подьячева И.А.

рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Галиуллина И.Н. (адрес для корреспонденции: ул. Кул-Гаги, д. 11/52 Б, кв.122, г. Казань, 420141) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 по делу N А65-18537/2009-СГ2-55, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Галиуллин И.Н. (далее- предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автошкола Всероссийского общества автомобилистов" (далее- общество) о взыскании долга в сумме 38 411 руб. 45 коп., пени в сумме 11 715 руб. 50 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по оплате за пользование помещением по договору аренды от 24.01.2008.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.02.2010 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что на момент заключения договора аренды от 24.01.2008 переход права собственности предпринимателя на объект аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, у последнего отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов предприниматель просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм права, и иск удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) 24.01.2008 подписан договор аренды нежилого помещения (арендатор), расположенного по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", общей площадью 116,4 кв. метра, на срок с 24.01.2008 по 24.01.2011 и по акту приема-передачи от 24.01.2008 переданы в пользование.

Предприниматель на основании договора купли-продажи нежилых помещений от 21.09.2007 N 114, заключенного с муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", приобрел в собственность нежилые помещения по адресу: г. Казань, ул. Товарищеская, д. 16, литер "А", общей площадью 127,1 кв. метра.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 20.02.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.03.2008.

Согласно п. 2.3. договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Следовательно, договор аренды от 24.01.2008, зарегистрированный 11.03.2008, считается заключенным с момента регистрации.

Суды, делая вывод о том, что поскольку на момент заключения договора аренды от 24.01.2008 переход права собственности предпринимателя на объект аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, у последнего отсутствовали полномочия по распоряжению спорным объектом недвижимости, не применили указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания недействительным договора аренды отсутствуют.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо "301" имеется в виду "300"

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А65-18537/2009-СГ2-55 Арбитражного суда Республики Татарстан для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.09.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по указанному делу.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 сентября 2010 г. N 4037/10

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемые к ним документы лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление предпринимателя до 01 июля 2010 года.

Председательствующий судья

А.М. Хачикян

Судья

Н.А. Весенева

Судья

И.А. Подьячев