Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2010 г. N 33-23847 (ключевые темы: коммунальная квартира - жилая площадь - приватизация - общая собственность - право собственности)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2010 г. N 33-23847

Судебная коллегия по гражданским делам Мосгорсуда в составе:

председательствующего Ломакиной Л.А.,

судей Григорьевой С.Ф. и Дубинской В.К.,

при секретаре Черных В.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Ломакиной Л.А. дело по кассационной жалобе Юсуповой Г.Б. на решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 05 мая 2010 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Юсуповой Галины Борисовны к Бобылеву Алексею Георгиевичу, Бобылеву Антону Алексеевичу о признании преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей покупателя, восстановлении срока - отказать, установила:

истец Юсупова Г.Б. обратилась в суд с иском к Бобылеву А.Г., Бобылеву А.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, восстановлении срока исковой давности, мотивируя тем, что является собственником комнаты N 2, жилой площадью ... кв. м. в двухкомнатной квартире коммунального заселения по адресу: ... Собственником комнаты N 1 жилой площадью ... кв. м. является Бобылев Антон Алексеевич. Как ей стало известно, прежний собственник комнаты N 1 - Бобылев Алексей Георгиевич продал свою комнату в квартире коммунального заселения своему сыну - Бобылеву Антону Алексеевичу. Однако о настоящей сделке купли-продажи она, Юсупова Г.Б., не была поставлена в известность в установленном законом порядке, воспользоваться преимущественным правом покупки ей, согласно ст. 250 ГК РФ, ответчик не предложил. О совершенной сделке ей, Юсуповой Г.Б., случайно стало известно в декабре 2009 года. Истец считает, что было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения (л.д. 4).

Истец Юсупова Г.Б., представитель истца исковые требования поддержали.

Ответчики Бобылев А.Г., Бобылев А.А. иск не признали и просили применить срок исковой давности.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о дате. Времени и месте рассмотрения дела по существу извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Суд постановил указанное решение, об отмене которого просит заявитель по доводам кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, заслушав представителей Юсуповой Г.Б. и Юсупову Г.Б., обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствии ответчиков извещенных судом надлежащим образом, обсудив доводы кассационной жалобы, учтя все заслуживающие внимания обстоятельства, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Из материалов дела усматривается, что жилое помещение, расположенное по адресу: ... представляет собой двухкомнатную квартиру с изолированными комнатами N 1 жилой площадью ... кв. м. и N 2 жилой площадью ... кв. м. Является квартирой коммунального заселения (л.д. 8).

Правообладателем права собственности комнаты N 1 размером ... кв. м. в квартире коммунального заселения по адресу: ..., квартира 71 является ответчик - Бобылев Антон Алексеевич на основании договора купли-продажи комнаты от 17.06.2003 года, зарегистрированного Учреждением Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 20 июня 2003 года (л.д. 11).

Правообладателем права собственности комнаты N 2 размером ... кв. м. в квартире коммунального заселения по адресу: ... является истец - Юсупова Галина Борисовна на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданное 15 августа 2000 года Кудинович Н.И, и.о. нотариуса г. Москвы Садретдинова Ф.Х. и зарегистрированное Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 сентября 2000 года (л.д. 5-7).

Ранее комната N 1 жилой площадью ... кв. м. принадлежала на праве собственности Бобылеву Алексею Георгиевичу на основании договора передачи N ... от 03.02.2000 г., зарегистрированного в Москомрегистрации 04 марта 2000 года (л.д. 14).

17 июня 2003 года между Бобылевым Алексеем Георгиевичем, с одной стороны и Бобылевым Антоном Алексеевичем, с другой стороны был заключен договор купли-продажи комнаты, согласно которого Бобылев А.Г. продал, принадлежащую ему на праве собственности комнату N 1 жилой площадью ... кв. м. в квартире коммунального заселения, расположенной по адресу: ... - Бобылеву Антону Алексеевичу за ... руб. ... коп. Договор составлен в простой письменной форме, подписан сторонами его заключившими. 20 июня 2003 года Учреждением Юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы произведена государственная регистрация договора и перехода права собственности. Бобылеву А.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Требования о переводе на истца прав и обязанностей покупателя комнаты N 1 жилой площадью ... кв. м. по договору от 17.06.2003 года, заключенному между Бобылевым А.Г и Бобылевым А.А. заявлены Юсуповой Г.Б. в соответствии со ст. 250 ГК РФ и мотивированы тем, что было нарушено ее право преимущественной покупки жилого помещения.

В соответствии ч. 1, 2 и 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из вышеуказанной нормы права следует, что указанная статья должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции в решении указал, что комната в коммунальной квартире является долевой собственностью.

Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" предусмотрено передача жилых помещений в индивидуальную собственность нанимателя жилого помещения.

Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (постановление от 3 ноября 1998 г.).

Согласно ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" - граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В силу ст. 3 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" - собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.

Доля собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна доле площади, принадлежащего ему жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире не установлено иное.

Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

Из материалов дела следует, что на основании Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями), Указа Президента Российской Федерации от 12 января 1992 г. N 16 "Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в Москве", а также постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П 03.02.2000 г. между Управлением муниципального жилья ЮЗАО г. Москвы и Бобылевым А.Г. был заключен договор передачи N ... ему в собственность комнаты N 1 жилой площадью ... кв. м. в квартире коммунального заселения по адресу: ... (л.д. 14). Договор был зарегистрирован в Москомрегистрации 04 марта 2000 года

Бобылев А.Г. заключил договор передачи ему в собственность исключительно комнаты N 1 и получил на основании этого договора свидетельство о собственности на комнату N 1 в квартире коммунального заселения N 71 по ...

В данном случае комнаты в квартире коммунального заселения переданы в индивидуальную собственность их нанимателей, по отдельным договорам передачи.

При таких обстоятельствах, оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к обоснованному выводу, что спорная комната N 1 не находилась в общей собственности, а являлась самостоятельным объектом права собственности, также как и комната, принадлежащая Юсуповой Г.Б. Что касается отчуждения по договору долей в праве собственности мест общего пользования, то это имущество предназначено для обслуживания и в силу статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации следуют судьбе этих объектов как главной вещи.

Согласно ст. 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.

Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

Договором передачи от 03.02.2000 г. определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности, как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.

Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи - комнаты.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Договорами о передаче комнат в собственность Бобылеву А.Г., и Палкину П.С (правопредшественник истца), ни законом не предусмотрена передача в долевую собственность спорной комнаты, а потому правила ст. 250 ГК РФ, предусматривающие право преимущественной покупки в данном случае не применимы.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования, распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Введенный в действие с 1 марта 2005 года новый Жилищный кодекс Российской Федерации, который предоставил собственникам комнат в коммунальной квартире право требовать для себя преимуществ при покупке отчуждаемого в данной квартире жилого помещения (пункт 6 статьи 42), к правоотношениям сторон не применим, поскольку в силу ст. 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом.

Договор купли - продажи комнаты заключен 17 июня 2003 года, а исполнен 20 июня 2003 года, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

На момент заключения договора купли-продажи от 17.06.2003 г. не существовало нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать собственников других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты нашел не основанными на законе и подлежащими отклонению.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, участник общей собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже доли в праве общей долевой собственности.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции обоснованно указал, что истцом не представлено бесспорных доказательств того, что она узнала о нарушении ее прав в декабре 2009 года.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной, также является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Основания для восстановления срока исковой давности отсутствуют, суду не представлено бесспорных доказательств, в соответствии со ст. 205 ГК РФ, являющихся основанием для восстановления пропущенного срока.

Ответчиком заявлено о применении трехмесячного срока исковой давности.

Эти выводы суда подтверждаются материалами дела.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия определила:

решение Зюзинского районного суда г. Москвы от 05 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи