Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 апреля 2011 г. N ВАС-623/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б., рассмотрела в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Ювелирпром" о пересмотре в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.10.2010 по делу N А40-168413/09-3-1268 Арбитражного суда города Москвы

по иску закрытого акционерного общества "Ювелирпром" (далее - общество "Ювелирпром", истец) к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы, ответчик) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 51,7 кв. м (помещение II, комнаты N N 1, 2, 3, 4), расположенного на первом этаже дома N 1 по улице Большая Дорогомиловская в городе Москве, по цене 3 811 678 руб., в том числе НДС 581 442,41 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент).

УСТАНОВИЛА::

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.04.2010 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи помещения на условиях проекта договора, представленного истцом.

Постановлением от 23.07.2010 Девятый арбитражный апелляционный суд решение отменил, в иске отказал.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.10.2010 оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций, общество "Ювелирпром" просит их отменить в связи с нарушением судами единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права и оставить в силе решение суда первой инстанции от 23.04.2010.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявления, коллегия судей пришла к заключению о необходимости передачи дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество "Ювелирпром" является арендатором нежилого помещения общей площадью 307,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, д.1.

Общество, ссылаясь на то, что оно относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, 10.07.2009 обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приватизации из числа арендуемых нежилого помещения площадью 51,7 кв.м (этаж 1, комнаты 1, 2, 3, 4) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В связи с бездействием Департамента общество 20.10.2009 обратилось к СГУП по продаже имущества г. Москвы, осуществляющему функции по приватизации имущества г. Москвы, с предложением в течение 10-ти дней со дня получения предложения заключить договор купли-продажи арендуемого обществом помещения общей площадью 51,7 кв. м на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи нежилого помещения по рыночной стоимости (3 811 678 руб. с учетом НДС), определенной в соответствии с отчетом об оценке N 09/09-5 от 19.10.2009 и заключением об оценке N 09/09-5 на дату оценки 16.10.2009, подготовленными независимым оценщиком, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 22.10.2009 N 3180-р арендуемое обществом помещение включено в Перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень).

В связи с отказом СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с обществом договор купли-продажи арендуемого помещения и включением этого помещения в Перечень общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что общество соответствует требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства, им соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а потому оно имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Отменяя решение и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал на то, что площадь арендуемого обществом помещения согласно договору аренды от 23.10.2008 N 49/1(0000702260150) составляет 301,7 кв.м. В соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости от 23.10.2008 и его экспликацией в состав объекта вошли: 1 этаж помещение П (комната 1 площадью 45,0 кв.м., комната 1а площадью 92,2 кв.м., комната 2 площадью 1,1 кв.м., комната 3 площадью 3,7 кв.м и комната 4 площадью 1,9 кв.м). В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о разрешении арендатору производить перепланировку помещений, переоборудование помещений осуществлено без разрешения.

Объект, переданный истцу в аренду, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой самостоятельный объект недвижимости. Площадь этого объекта превышает установленное статьей 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества г.Москвы" предельное значение площади (100 кв.м.) недвижимого имущества г. Москвы, на которое распространяется преимущественное право выкупа арендующими его субъектами малого и среднего предпринимательства.

Помещения общей площадью 301,7кв.м, составляющие предмет договора аренды, распоряжением Департамента 22.10.2009 N 3180-р включены в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Указанные обстоятельства, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о несоответствии общества условиям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, и исключают возможность выкупа арендуемого им имущества в порядке, определенном этим Законом.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить с истцом договор купли-продажи помещения площадью 51,7 кв.м, указав также на то, что Федеральным законом N 159-ФЗ не предусмотрена возможность выкупа части арендуемого помещения и аренда имущества, в соответствии с договором аренды, заключенным истцом с надлежащим собственником, длится менее 2 лет.

Коллегия судей считает, что выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, положенные в основу обжалуемых судебных актов, основаны на неправильном толковании норм права и не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Суд первой инстанции установил, что общество "Ювелирпром" с 1999 года включено в реестр субъектов малого предпринимательства (л.д. 75 т.2).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения обществом за выкупом арендуемого помещения) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте первом настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Признавая общество "Ювелирпром" не соответствующим первому условию, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что срок аренды спорных помещений обществом следует исчислять с 18.07.2008 в соответствии с договором, заключенным с надлежащим собственником - городом Москвой, право собственности которого на указанные помещения признано решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-9163/08-6-91.

Между тем, из материалов настоящего дела следует, что 17.06.1997 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) и обществом "Ювелирпром" (арендатор) заключен договор N 01-7/051 аренды нежилого помещения общей площадью 142,7 кв.м в доме N 1 по ул. Большая Дорогомиловская в г. Москве (л.д. 12-19 т.1) сроком до 31.12.2002. Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.09.2000. Помещение передано обществу по акту (л.д.41 т.1).

На основании распоряжения Префекта Западного административного округа г. Москвы от 18.11.1997 N 1494-рп (л.д.72, т.2) общество произвело перепланировку арендуемого помещения, в результате которой его площадь увеличилась до 307,1 кв.м.

После истечения срока договора аренды общество при отсутствии возражений арендодателя продолжало пользоваться спорными помещениями, что в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора N 01-7/051 от 17.06.1997 на неопределенный срок.

Между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) 25.03.2009 заключен договор N 08-2/09 аренды тех же помещений сроком (с учетом дополнительного соглашения от 22.06.2009) с 18.07.2008 до 01.07.2010.

Таким образом, общество "Ювелирпром" на день вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (05.08.2008) непрерывно в течение более 10 лет пользовалось спорным помещением на праве аренды в соответствии с договорами аренды.

Наличие между Российской Федерацией и городом Москвой спора о праве собственности на это помещение и признание судом в 2008 году права собственности города Москвы на него не опровергают данный факт и не могут служить основанием для лишения добросовестного арендатора возможности реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном названным Законом.

Заявленное к выкупу помещение П (комнаты 1,2,3,4) площадью 51,7 кв.м, является частью арендуемого обществом помещения. В отношении данного помещения (площадью 51,7 кв.м) осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (кадастровый паспорт N 498/1, составленный 08.10.2009 ТБТИ Западное N 1), т.е. помещение П сформировано как самостоятельный объект недвижимости; площадь его не превышает предельного значения, установленного статьей 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы". Следовательно, это помещение может быть объектом договора купли-продажи, заключенного в порядке реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (пункт 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судом первой инстанции установлено, что общество "Ювелирпром" на протяжении всего времени пользования помещением надлежащим образом исполняло обязанности арендатора, задолженность по арендной плате отсутствует.

Судами апелляционной и кассационной инстанций данный вывод не опровергнут.

Обращение о выкупе арендуемого нежилого помещения было подано обществом 10.07.2009.

Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 22.10.2009 N 3180-р спорное помещение было включено в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (л.д.1-5 т.3).

Приняв во внимание длительное бездействие уполномоченных органов по обращению общества о выкупе арендуемого помещения, соответствие общества требованиям, предъявляемым к субъекту малого и среднего предпринимательства, и наличие условий, установленных статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, суд первой инстанции признал включение спорного помещения в Перечень после обращения общества о его выкупе, нарушающим право общества на преимущественное приобретение арендуемого помещения в собственность.

Учитывая указанные обстоятельства, а также обязательность заключения уполномоченным органом с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным законом требованиям, договора купли-продажи арендуемого помещения, суд первой инстанции удовлетворил иск общества.

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считает, что у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции.

В связи с изложенным и в целях формирования единой судебной практики по применению Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-168413/09-3-1268 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.10.2010.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 июня 2011 г. N 623/11

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, до 15.05.2011 г.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судьи

Е.Е. Борисова В.Б. Куликова