Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 мая 2011 г. N ВАС-1018/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Г.Г.Поповой, судей А.А.Маковской, Г.Д.Пауля рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (г.Нижний Новгород) от 28.12.2010 N 8/21999-ИБ о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010 по делу N А43-3374/2010-10-67, постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.11.2010 по тому же делу, принятых по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ягуар-2" (далее - общество "Ягуар-2", общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - управление, регистратор) от 05.02.2010 N 10/132/2009-220 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое встроенное помещение подвала, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул.Удриса, д.5, и возложении на управление обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект.

Другие лица, участвующие в деле: третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Дзержинска Нижегородской области (далее - комитет).

СУД УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010 заявленные требования удовлетворены, отказ управления признан незаконным как не соответствующий Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), на управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права не позднее 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 решение от 16.04.2010 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 02.11.2010 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора управление указывает на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм права.

Рассмотрев заявление управления, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, администрацией города Дзержинска 13.11.2009 принято постановление N 4702 о приватизации нежилого помещения подвала общей площадью 168,60 кв.м. с усл.N 52-52-10/027/2009-326, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул.Удриса, д.5, в связи с реализацией обществом "Ягуар-2" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества по рыночной стоимости равной 420 800 рублей.

Комитет (продавец) и общество (покупатель) 27.11.2009 заключили договор от 27.11.2009 N 43/2009 купли-продажи арендуемого имущества с залогом.

Стороны обратились в управление с заявлением от 22.12.2009 о государственной регистрации перехода права собственности.

Указав, что в качестве основания для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество представлен договор купли-продажи, заключенный на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), управление приостановило государственную регистрацию по статье 19 Закона о регистрации и уведомлением от 18.01.2010 N 10/132/2009-220 предложило обществу представить дополнительные документы, подтверждающие соблюдение условий возникновения у общества преимущественного права на приобретение в собственность спорного объекта, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

В уведомлении регистратор указал на необходимость представления документов, подтверждающих, что общество относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства применительно к статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Кроме того, управление указало, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) спорный объект недвижимости является предметом аренды с 29.11.2007 на основании договора от 29.11.2007 N 31039/1, зарегистрированного в установленном порядке в тот же день, что не соответствует условию о непрерывном владении и пользовании имуществом на основании договора или договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Письмом от 05.02.2010 N 10/132/2009-220 управление сообщило сторонам сделки о том, что дополнительно представленный обществом договор аренды части здания (нежилого помещения), подписанный комитетом и обществом "Ягуар-2" 24.01.2003, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Закона о регистрации является незаключенным, поскольку при наличии в нем срока действия с 01.01.2003 по 01.01.2007 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах регистратор сделал вывод, что арендуемое имущество не находилось во владении и пользовании общества непрерывно в течение двух лет до вступления в силу Закона N 159-ФЗ, поэтому указал на отсутствие совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного закона, для возникновения у общества преимущественного права на приобретение этого имущества в собственность, в связи с чем отказал в государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на абзацы 4, 8 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку договор купли-продажи от 27.11.2009 N 43/2009, представленный на государственную регистрацию, свидетельствует об отсутствии у общества прав на объект недвижимости.

Общество "Ягуар-2", посчитав данный отказ незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу статей 13 и 17 Закона о регистрации объектом правовой экспертизы регистратора является только договор купли-продажи от 27.11.2009 N 43/2009, истребование у заявителя дополнительных документов не допускается.

Суд указал, что договор по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и исправлений не имеет, право муниципальной собственности на объект зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу пункта 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования, поэтому признал, что спорный договор соответствует требованиям статьи 18 Закона о регистрации, и сделал вывод об отсутствии у регистратора правовых оснований для отказа в государственной регистрации перехода права.

Суд посчитал, что управление не вправе при проведении правовой экспертизы данной сделки оценивать наличие или отсутствие у заявителя условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку этот закон относит данный вопрос к компетенции продавца муниципального имущества - муниципального образования в лице исполнительных органов местного самоуправления, которые в данном случае усмотрели у заявителя наличие соответствующих условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у заявителя перечисленных условий и не наделяет его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно обосновав законность сделки ссылками на пункт 1 статьи 432, статью 554, 555, пункт 3 статьи 424, статью 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указав, что подписанию спорного договора предшествовало принятие администрацией города Дзержинска решения о продаже арендованного имущества, которое не оспорено в установленном законом порядке и является действующим.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов первой и апелляционной инстанций.

Между тем, удовлетворяя заявленные требования, суды не учли следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации прав регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

Обязательность правовой экспертизы документов и проверки законности сделки при государственной регистрации прав является исключительной функцией органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.

При проверке законности сделки определяется соответствие ее действующему законодательству.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, государственный регистратор должен установить, что содержание и правовой результат сделки являются законными.

Оспоренный в данном деле отказ регистратора основан на том, что сделка совершена в противоречие со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества при соблюдении, в том числе, условия о непрерывном владении и пользовании этим имуществом на основании договора или договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного закона.

В обоснование соблюдения данного условия общество представило в управление договор аренды от 24.01.2003, заключенный на срок более одного года и не зарегистрированный в установленном законом порядке, поэтому регистратор обоснованно в соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признал его незаключенным и указал, что такой договор не может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества.

Данный вывод соответствует рекомендациям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая, что Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008, договор аренды от 24.01.2003 является незаключенным, а с момента заключения договора от 29.11.2007 N 31039/1 до дня вступления в силу данного Закона арендуемое имущество находилось во владении общества менее двух лет (восемь месяцев), регистратор сделал обоснованный вывод о несоблюдении условия, установленного пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, и об отсутствии в связи с этим у общества преимущественного права на приобретение имущества.

Поскольку сделка не соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, она является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзацам 4,8 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Поскольку сделка по содержанию не соответствует требованиям закона и является ничтожной, регистратор обоснованно отказал в государственной регистрации перехода права на спорный объект, а суды сделали неправомерный вывод о том, что управление вышло за рамки правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.

При таких обстоятельствах обжалуемый отказ соответствует закону и не нарушает законных прав общества, поэтому в силу пункта 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому является законным и обоснованным.

Такая же правовая позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.10.2010 N А82-20857/2009.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело N А43-3374/2010-10-67 Арбитражного суда Нижегородской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А43-3374/2010-10-67 Арбитражного суда Нижегородской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Нижегородской области от 16.04.2010, постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.11.2010.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 2011 г. N 1018/11

2. Направить копии определения, заявлений и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 20 июня 2011 года.

Председательствующий судья

Г.Г. Попова

Судьи

А.А. Маковская Г.Д. Пауль