Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2009 г. N ВАС-12777/09 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А. и судей Моисеевой Е.М., Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Центр по информатике и электронике" (г.Москва) (далее - ООО "Центр по информатике и электронике", общество) о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.08.2009 по делу N А41-11744/08 Арбитражного суда Московской области по иску ООО "Центр по информатике и электронике" к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Строй-Инвест" (г.Москва) о признании недействительными в силу ничтожности договора от 22.06.2005 купли-продажи девяти объектов недвижимости, расположенных по адресам г. Москва, Зеленоград, корпуса Б1, Б2, Б3, Б5, В2, В21, В22, В23, и В24, и договора от 24.06.2005 купли-продажи земельного участка площадью 1 256 000 кв. м с кадастровым номером 50:09:0070515:0002, находящегося по адресу: Московская область, Солнечногорский район, в районе д. Андреевка (д. Каменка), а также о применении последствий недействительности сделок в виде возврата сторонами всего полученного по этим сделкам,

Другие лица, участвующие в деле: третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, - Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (г.Москва).

Суд установил:

решением суда первой инстанции от 10.02.2009, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2009, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.08.2009 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2009 N ВАС-12777/09 коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев заявление общества о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции от 27.08.2009, отказал в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора.

В настоящем заявлении о пересмотре оспариваемого судебного акта в порядке надзора общество "Центр по информатике и электронике" указывает на нарушение единообразия в толковании и применении судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель ссылается на то, что оспариваемые сделки заключены с нарушением требований статей 1, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нарушают принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости (подпункт 5 пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку воля сторон не была направлена на одновременное отчуждение земли и находящихся на ней объектов недвижимости. Как полагает заявитель, суды при новом рассмотрении дела будут связаны неправомерным мнением суда кассационной инстанции о допустимости отчуждения земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости по разным договорам. В качестве нового довода заявитель указывает на то, что вывод суда надзорной инстанции о том, что по настоящему делу не принят окончательный судебный акт, в связи с чем дело будет рассматриваться в суде первой инстанции, нарушает принципы судопроизводства, поскольку постановление суда кассационной инстанции наравне с другими судебными актами может быть предметом рассмотрения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при заключении оспариваемых сделок нарушен принцип единства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости, мотивируя тем, что оспариваемые договоры заключены не в один день, разными лицами (генеральным директором общества и представителем по доверенности), в договоре отсутствуют условия сведения о находящихся на нем объектах незавершенного строительства и о передаче прав на соответствующий земельный участок, что является нарушением требований статьи 552 ГК РФ и влечет недействительность такого договора.

Кроме того, как указали суды, договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства и земельного участка заключены продавцом до государственной регистрации его прав на эти объекты, что является нарушением положений статьи 209 ГК РФ и статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Отменяя ранее принятые судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 552 ГК РФ, на которые ссылаются суды, не содержат императивного требования об оформлении продажи недвижимости и земельного участка, на котором она расположена, одним документом (договором). Суд также указал, что по смыслу статьи 552 ГК РФ отсутствие в договоре купли-продажи объектов незавершенного строительства условия о юридической судьбе земельного участка не влечет недействительность этого договора, отсутствие в таком договоре сведений об объектах недвижимости, купля-продажа которых тому же покупателю оформлена другим договором, датированным более ранним числом, не может свидетельствовать о намерении "разъединить" судьбу земли и находящихся на ней объектов незавершенного строительства.

Кассационный суд указал также и на неприменение судами пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации, которым права, возникшие до введения в действие Закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Суд кассационной инстанции при этом сослался на то, что, признавая оспариваемые сделки недействительными по мотиву отсутствия воли сторон на одновременное отчуждение земли и находящихся на ней объектов незавершенного строительства, суды не дали правовой оценки тому обстоятельству, что оба договора сторонами полностью исполнены как в части передачи имущества, так и в части оплаты, и права покупателя как собственника и земли и объектов незавершенного строительства зарегистрированы регистрирующими органами разных субъектов федерации, что исключало отчуждение этих объектов по одному договору с одновременной регистрацией перехода прав на них к покупателю. При таких обстоятельствах, как указал кассационный суд, судам следовало выяснить, на что же была направлена воля сторон при заключении оспариваемых договоров, с учетом того, что по мотиву отсутствия полномочий у лиц, подписавших эти договоры, сделки не оспаривались, а процедура их исполнения (оплата, регистрация перехода права и др.) заняла около двух лет и требовала совершения определенных действий как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Кроме того, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что при столь различных результатах оценки спорных объектов, проведенных для заключения договоров и спустя несколько лет для обоснования исковых требований, судам следовало обсудить вопрос о проведении оценочной экспертизы в рамках арбитражного дела, что сделано не было.

Основания для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, определены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По смыслу данной статьи постановление суда кассационной инстанции наравне с другими вступившими в законную силу судебными актами арбитражных судов может быть предметом рассмотрения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации только при наличии оснований для пересмотра в порядке надзора, установленных вышеуказанной статьей Кодекса.

Изучив содержание заявления и оспариваемого судебного акта, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не находит оснований, предусмотренных статьей 304 АПК РФ, для пересмотра в порядке надзора оспариваемого судебного акта.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А41-11744/08 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.08.2009 по тому же делу отказать.

Председательствующий судья

А.А.Маковская

Судьи

Е.М.Моисеева Г.Г.Попова