Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 г. N 05АП-3569/14

г. Владивосток

22 апреля 2014 г.

Дело N А59-5484/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 16 апреля 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 апреля 2014 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью "Квартет", общества с ограниченной ответственностью "Моником", индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны, индивидуального предпринимателя Кройт Андрея Михайловича

апелляционные производства N 05АП-3569/2014, 05АП-3570/2014, 05АП-3571/2014, 05АП-3572/2014

на решение от 28.01.2014

судьи М.С. Слепенковой

по делу N А59-5484/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780)

к обществу с ограниченной ответственностью "Квартет" (ОГРН 1056500748700, ИНН 6501163254), обществу с ограниченной ответственностью "Моником" (ОГРН 1026500536941, ИНН 6501087370), индивидуальному предпринимателю Паниной Светлане Владимировне (ОГРНИП 304770000534709, ИНН 650102013840), индивидуальному предпринимателю Кройт Андрею Михайловичу (ОГРНИП 304650109000164, ИНН 650101108746)

о взыскании арендной платы, пени,

при участии:

от ответчиков:

от индивидуального предпринимателя Паниной Светланы Владимировны: адвокат Ляшенко Ф.В. - удостоверение, доверенность от 06.03.2014 сроком действия на два года со специальными полномочиями;

от общества с ограниченной ответственностью "Квартет": адвокат Ляшенко Ф.В. - удостоверение, доверенность от 03.03.2014 сроком действия на два года со специальными полномочиями;

от общества с ограниченной ответственностью "Моником": адвокат Ляшенко Ф.В. - удостоверение, доверенность от 28.02.2014 сроком действия на два года со специальными полномочиями;

от индивидуального предпринимателя Кройта Андрея Михайловича: адвокат Ляшенко Ф.В. - удостоверение, доверенность от 08.06.2014 сроком действия на два года со специальными полномочиями,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей по договору аренды N 2375/1022 от 26.07.2001:

- к обществу с ограниченной ответственностью "Квартет" (далее - ООО "Квартет") о взыскании 1 125 889 рублей 38 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени в размере 574 693 рубля 57 копеек за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- к обществу с ограниченной ответственностью "Моником" (далее - ООО "Моником") о взыскании 1 017 324 рубля 88 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени в размере 510 447 рублей 56 копеек за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум" о взыскании пени в размере 389726 рублей 9 копеек за период с 01.01.2010 по 13.07.2011;

- к индивидуальному предпринимателю Кройт Андрею Михайловичу (далее - Кройт А.М.) о взыскании 161 488 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени в размере 81 743 рубля 59 копеек за период с 11.04.2010 по 21.11.2012;

- к индивидуальному предпринимателю Паниной Светлане Владимировне о взыскании 358 133 рублей 68 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2010 по 30.09.2012, пени в размере 181 281 рубль 92 копейки за период с 11.04.2010 по 21.11.2012.

Решением от 28.01.2014 исковые требования были удовлетворены в части взыскания с ООО "Квартет" 1 125 889 рублей 38 копеек основного долга, 32 062 рубля 32 копеек пени; взыскания с ООО "Моником" 1 017 324 рубля 88 копеек основного долга, 28 485 рублей 10 копеек пени; взыскания с Кройт А.М. 161 488 рублей 90 копеек основного долга, 4 555 рублей 37 копеек пени; взыскания с Паниной С. В. 358 133 рубля 68 копеек основного долга, 10 102 рубля 36 копеек пени. В удовлетворении остальной части исковых требований было отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Квартет", ООО "Моником", Кройт А.М., Панина С.В. (далее - ответчики, заявители апелляционной жалобы) обратились с апелляционной жалобой, в которой просили обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование своей правовой позиции заявители жалобы указали на то, что размер арендной платы невозможно определить, поскольку в Постановлении Администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374-па средний удельный показатель кадастровой стоимости в разрезе групп видов разрешенного использования для земельных участков с видом разрешенного использования - территория благоустройства - не установлен. Кроме того, Решение городского собрания ГО "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2010.

Департамент письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Департамент и ООО "Премиум" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель ответчиков в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Сахалинской области отменить.

Из материалов дела следует, что 26.07.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска, правопреемником которого является Департамент (арендодатель), и Закрытым акционерным обществом "Лэндлиз" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 2375/1022, согласно которому арендатору были переданы в пользование земельные участки: площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034 под встроенное помещение и площадью 1698 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0028 под территорию благоустройства, расположенные по адресу: г. Южно-Сахалинск, IV микрорайон, северо-западнее пересечения пр. Победы и ул. Комсомольской.

Срок действия договора аренды N 2375/1022 обозначен временным периодом с 05.02.2001 по 05.02.2026.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 02.11.2001 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись N 65-01-20/2001-663.

Впоследствии на основании договоров купли-продажи, заключенных между ЗАО "Лэндлиз" и ООО "Премиум", ООО "Моником", ООО "Квартет", Паниной С.В., Кройт А.М., ответчики приобрели в собственность нежилые помещения в административном здании, расположенном на земельном участке площадью 895 кв.м с кадастровым номером 65:01:060103:0034.

Соглашениями от 01.07.2009, от 14.09.2009, от 02.01.2010 была осуществлена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.07.2001 N 2375/1022 от ЗАО "Лэндлиз" к ответчикам.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 26.07.2001 арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором ежеквартально в размере 21 207 рублей 42 копеек согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который один раз в год может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы.

В связи с принятием решения городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" и закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" размер арендной платы был увеличен.

Ответчики ООО "Моником", ООО "Квартет", ИП Панина С.В., ИП Кройт А.М., не согласившиеся с расчетом арендной платы в соответствии с указанными нормативными актами, вносили платежи в рассматриваемый период не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность. Кроме того, ответчики, полагая, что после заключения договора купли-продажи от 29.06.2011 г. между Департаментом (продавец) и ООО "Квартет", ООО "Моником", ООО "Премиум", Кройт А.М. и Паниной С В (покупатели) земельного участка по адресу: г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 24 с кадастровым номером 65:01:0601003:168 площадью 7080 кв.м., предоставленного под существующее административное здание, их обязанность по внесению арендной платы была прекращена, арендную плату с 2011 года не вносили. Право общей долевой собственности ответчиков на земельный участок было зарегистрировано в ЕГРП 08.04.2013 г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчиков задолженности по внесению арендной платы.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Решением городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", размер годовой арендной платы за использование таких земельных участков устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по формуле: А = Кс x Кд x Кз, где - А - арендная плата за использование земельного участка, Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кд - коэффициент использования (0,15 для размещения административных и офисных зданий, банков, зданий почтовой связи), Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности.

Пунктом 11 данного Решения установлено, что оно распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2010.

Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" установлено, что арендная плата за земельный участок подлежит ежемесячной индексации на коэффициент инфляции, равный прогнозируемому уровню инфляции, предусмотренному федеральным бюджетом. Кс = УПКСЗ x S, где: УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земель, руб./кв. м; определяется в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель; S - площадь земельного участка, кв. м.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата за аренду земельных участков относится к регулируемым ценам. Также регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Кроме того пунктом 2.1. договора аренды от 26.07.2001 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы в связи с изменениями в законодательстве.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции, исходя из приведенных норм права и сложившейся судебно-арбитражной практики их применения, сделал правильный вывод о применении при расчете размера арендной платы, подлежащей взысканию с ответчиков, нормативных правовых актов, действующих в период образования задолженности, а не заключения договора аренды.

Также арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчики должны вносить арендную плату до 08.04.2013 в силу нижеследующего.

Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с частью 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу пункта 7 части 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Согласно пункту 4.2.2 договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2011 сторонами прямо предусмотрено внесение платежей в размере арендной платы за пользование земельным участком до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Таким образом, обязательство Ответчиков по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, то есть до 08.04.2013

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования Департамента подлежат удовлетворению

Довод ответчиков о том, что, поскольку Решение городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 распространяет свое действие на правоотношения возникшие с 01.01.2010, то его положения не применимы к договору аренды 2001 года, отклоняется, поскольку договором аренды от 26.07.2001 предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменениями законодательства.

Довод ответчиков о том, что согласно Приложению N 2 к Постановлению Администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374-па средний удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков с видом разрешенного использования - территория благоустройства - не установлен, а решением городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 не определен коэффициент для вида разрешенного использования "под территорию благоустройства", следовательно, применению подлежит размер арендной платы, установленный в договоре аренды от 26.07.2001, суд апелляционной инстанции отклоняет.

В договоре купли-продажи земельного участка от 29.06.2011 г. указано, что приобретаемый ответчиками земельный участок предоставлен "под существующее административное здание" в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Более того, в договоре аренды земельного участка от 26.07.2001 прямо предусмотрено, что земельный участок предоставляется под офисные помещения и территорию благоустройства. В Приложении N 2 к Постановлению Администрации Сахалинской области от 28.11.2008 N 374-па и в решении городского собрания г. Южно-Сахалинска от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 для разрешенного использования "под административное здание" определены величины необходимые для расчета арендной платы.

Таким образом, апелляционная коллегия считает, что по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, решение от 28.01.2014 отмене не подлежит.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда Сахалинской области.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.01.2014 по делу N А59-5484/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына