Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 г. N 09АП-4382/14

город Москва

22 апреля 2014 г.

Дело N А40-122738/13

Резолютивная часть постановления объявлена 15.04.2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22.04.2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сумароковой Т.Я. судей Красновой С.В.. Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от "30" декабря 2013 г. по делу N А40-122738/13, принятое судьей Н.Я. Мысак, по иску ОАО "Программные, технические средства и системы" (ОГРН 1027739226536) к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Архипов И.О. по доверенности от 01.08.2013 от ответчика: Гречко А.В. по доверенности от 27.12.2013

ОАО "Программные, технические средства и системы" обратилось в суд с иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с Открытым акционерным обществом "Программные, технические средства и системы" договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 16, стр.2., общей площадью 510,4 кв.м. (этаж 2 пом. IV, ком. 1, 2, 3, 23-27 - общей площадью 241 кв.м.; этаж 3 пом. V, ком. 1, 2, 7-12 - общей площадью 240.8 кв.м.; мансарда, пом. VI, ком. 1а, 5, 6 - общей площадью 28.6 кв.м.) на 5 лет, определив размер арендной платы за 1 кв.м. в соответствии с законодательством г.Москвы для субъектов малого предпринимательства.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.12.2013 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С решением суда не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении требований.

В судебном заседании представитель ответчика полностью поддержал доводы апелляционной жалобы. Истец с решением суда согласен, просил оставить его без изменения по основаниям, изложенным в пояснениях на апелляционную жалобу.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10 июня 2008 года между ОАО "Программные, технические средства и системы" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен Договор N 01-0805/08 на аренду нежилого помещения, принадлежащего городу Москве на праве собственности, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 16, стр.2, общей площадью 510,4 кв.м.

В соответствии с п.2.1. указанного договора, срок его действия установлен с 31 августа 2007 года по 31 августа 2012 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, в соответствии с п.2.4. Договора, арендатор, не допустивший в течение срока договора аренды нарушений, предусмотренных в пункте 8.3. договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора.

С целью реализации преимущественного права ОАО "Программные, технические средства и системы" 16.07.2012, т.е. за полтора месяца до истечения срока действия договора, обратилось в Службу "Одного окна" Департамента имущества города Москвы с заявлением установленного образца о пролонгации договора аренды до 31 августа 2017 года. Заявление зарегистрировано за N 12-71- 770/12 (т.1 л.д.31-32).

Однако в ответ было получено уведомление N 21-21-4953 от 14.09.2012 об отказе Департамента имущества города Москвы от договора аренды N01-00805/08 от 10.06.2008.

Истец полагает, что данными действиями Ответчик нарушил положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ и пункта 2.4. договора аренды недвижимого имущества N 01-00805/08 от 10.06.2008 о преимущественном праве заключения договора аренды на новый срок.

Ответчик требования не признал, ссылается на следующее.

10.06.2008 между Департаментом имущества города Москвы и ОАО "Программные, технические средства и системы" был заключен договор аренды N 1-805/08 на нежилое помещение общей площадью 510,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Проспект Мира, д. 16, стр. 2 сроком действия до 31.08.2012 (пункт 2.1 договора).

Департамент направил в адрес арендатора уведомление от 14.09.2012 N 21-21-4953 об отказе от договора аренды в соответствии со ст. 610, 621 ГК РФ, который прекратил свое действие 17.12.2012.

Решением Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-21264/13 удовлетворен иск Департамента о выселении ОАО "Программные, технические средства и системы" из указанного объекта недвижимости и обязании передать помещения в освобожденном виде.

Департамент полагает, что арендатор может реализовать свое преимущественное право только путем перевода прав и обязанностей по уже заключенному договору с третьим лицом.

Кроме того, для реализации преимущественного права необходимо соблюдение ряда условий: 1) надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору аренды; уведомление о желании перезаключить договор аренды на новый срок должно быть направлено в адрес арендодателя в разумный срок до окончания действия договора аренды; 3) наличие заключенного в течении года со дня истечения договора с предыдущим арендатором, договора аренды с другим лицом.

Нежилое помещение общей площадью 510,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Проспект Мира, д. 16, стр. 2 принадлежит на праве собственности городу Москве (свидетельство о государственной регистрации N 77-77-12/018/2007-520 от 31.08.2007). Доказательств заключенного договора аренды с третьим лицом Истцом не представлено.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 10.06.2008 г. N 01-00805/08 был заключен на основании распоряжения правительства Москвы N 1323-РП от 01.07.2004 г. и акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 25.10.2003 г. N 5-2279/р-2 от 21.05.2007 г.

Истец является субъектом малого предпринимательства (номер в реестре субъектов малого предпринимательства города Москвы: 7702-315191), что ответчиком не оспаривается.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено п. 2.4 указанного договора аренды.

Департамент не оспаривает довод истца о том, что в установленном порядке до окончания срока действия договора аренды арендатор 16.07.2012 г. направил в адрес Департамента заявление установленного образца о пролонгации договора аренды до 31.08.2017 г., заявление было зарегистрировано заN 12-71-770/12.

Таким образом, у Департамента возникла обязанность по принятию решения в отношении поданного арендатором заявления о продолжении арендных отношений.

Мотивированного отказа от продолжения арендных отношений Департамент не принял и арендатору не направил.

Действительно Департамент направил в адрес арендатора уведомление от 14.09.2012 г. исх. N 21-21-4953 об отказе от договора аренды, ссылаясь на то, что договор аренды был продлен на неопределенный срок, а департамент вправе предупредив не менее чем за три месяца отказаться от договора аренды (ст. 610 ГК РФ).

Арбитражный суд г. Москвы по иску Департамента принял решение по делу N А40-21264/13 о выселении арендатора из арендуемых нежилых помещений. Вместе с тем, данное решение не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора.

Предъявляя иск, истец ссылается на то, что он в силу своего статуса (субъект малого предпринимательства) имеет преимущественное право на заключение договора аренды.

Арендодатель, в нарушение требований закона, не представил ответ в установленный месячный срок на предложение арендатора о заключении договора аренды на новый срок. Вместо этого, по истечение почти двух месяцев. 14.09.2012 в адрес арендатора было направлено уведомление N 21-21-4953 об отказе Департамента имущества города Москвы от договора аренды N 01-00805/08 от 10.06.2008. При этом в нем отсутствовали указания на причины отказа от договора. Какие-либо причины Департамент не указал и не обосновал при рассмотрении настоящего спора.

Между тем, основания для отказа от заключения договора аренды на новый срок строго регламентированы частью 10 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которой Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В отношении имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 16, стр.2, общей площадью 510,4 кв.м, не принималось каких либо решений, предусматривающих иной порядок распоряжения таким имуществом.

Арендатор ОАО "Программные, технические средства и системы" не имел и не имеет задолженности по арендной плате или неустойкам. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Действия указанного закона распространяется на договор аренды N 01- 00805/08 от 10.06.2008 года, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, Передача нежилого помещения в аренду реализуется, на основании результатов аукциона или конкурса с 1 октября 1996 г.

Кроме того, обязанность заключить договор аренды с ОАО "Программные, технические средства и системы" содержалась в условиях инвестиционного контракта на реконструкцию комплекса зданий по адресу: г. Москва, проспект Мира, дом 16, стр.2, что, в свою очередь соответствует положениям п. 12 ч.1 статьи 17.1. ФЗ "О защите конкуренции", когда имущество передается в аренду взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения.

Следовательно, в соответствии с ч.9 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", по истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона.

Истец в настоящее время продолжает занимать помещения, вносит арендную плату, что подтверждается представленными платежными поручениями, которая принимается департаментом. При таких обстоятельствах, ответчиком нарушены положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ, пункта 2.4. договора аренды недвижимого имущества N 01-00805/08 от 10.06.2008 о преимущественном праве заключения договора аренды на новый срок, а также требования ч.9-10 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции".

Указанное соотносится с правовой позицией, изложенной в п.4.5. постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", которым предусмотрено, что "в случае, когда арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17.1 ФЗ "О защите конкуренции", арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок".

Необходимо отметить, что согласно акту осмотра нежилых помещений от 08 февраля 2013года, Департаментом было установлено, что на момент осмотра указанное нежилое помещение занимает и использует ОАО "Программные, технические средства и системы", при этом в разделе V "Заключение" указанного акта, Департамент признавал действие договора аренды от 10.06.2008 г. N 01-805/08.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит, решение отмене не подлежит.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в порядке ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на истца.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от "30" декабря 2013 г. по делу N А40-122738/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

С.В. Краснова Н.И. Панкратова