Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2014 г. N 16АП-193/14

г. Ессентуки

21 апреля 2014 г.

Дело N А63-9856/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Луговой Ю.Б., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабаяном Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Фонда безопасности дорожного движения и реабилитации пострадавших при дорожно-транспортных происшествиях на дорогах Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2013 по делу N А63-9856/2013 (судья Быков А.С.) по исковому заявлению Фонда безопасности дорожного движения и реабилитации пострадавших при дорожно-транспортных происшествиях на дорогах Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 1022601941911 к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1042600339737, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 1027700485757,

третье лицо - администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края, г. Изобильный, ОГРН 1042600005777,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

при участии представителей:

от истца - Фонда безопасности дорожного движения и реабилитации пострадавших при дорожно-транспортных происшествиях на дорогах Ставропольского края, г. Ставрополь представитель Сидельникова А.В. по доверенности от 27.12.2013,

в отсутствие представителей ответчика и третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

фонд безопасности дорожного движения и реабилитации пострадавших при дорожно-транспортных происшествиях на дорогах Ставропольского края (далее - истец, фонд) обратился в арбитражный суд к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата) с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 в размере равном его действительной рыночной стоимости на 01.01.2012 - 4 500 000 рублей и об обязании кадастровой палаты внести изменения в государственный кадастр недвижимости установленную судом кадастровую стоимость в размере рыночной.

Определением от 20.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Изобильненского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация), (том 1, л.д. 1-2).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2013 по делу N А63-9856/2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Не согласившись с решением суда от 11.12.2013 по делу N А63-9856/2013, Фонд обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 11.12.2013 отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства дела, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение.

Определением от 04.02.2014 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 13.03.2014, которое отложено на 14.04.2014.

В судебном заседании 14.04.2014 представитель Фонда доводы апелляционной жалобы поддержал, просил суд решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, а также с ходатайством о проведении экспертизы на подтверждение рыночной стоимости земельного участка.

Представители Управления Росреестра и Кадастровой палаты, третьего лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2013 по делу N А63-9856/2013 в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации от 17.10.2012 N 1588 и договора аренды от 17.10.2012 N 317, истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21, площадью 14 998 кв. м, расположенного по адресу: г. Изобильный, ул. 50 лет Октября, в районе АЗС "ЛУКОЙЛ", выезд на г. Ставрополь, с разрешенным использованием - производственная база.

Земельный участок передан Фонду по акту приема-передачи от 17.10.2012, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, в ЕГРП внесена соответствующая запись от 13.11.2012 N 26-0-1-34/2005/2012-929.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2012, которым в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 утверждена кадастровая стоимость в размере 12 183 025 рублей 38 копеек.

В июне 2013 года Торгово-промышленная палата Ставропольского края по заказу Фонда выполнила оценочные работы по определению рыночной стоимости указанного земельного участка, по результатам которых подготовлен отчет от 24.06.2013 N 098/01/13 о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 на 01.01.2012 составляет в размере 4 500 000 рублей.

Фонд, считая, что поскольку в соответствии с отчетом от 24.06.2013 N 098/01/13 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 значительно ниже утвержденной кадастровой стоимости земельного участка, обратился в арбитражный суд с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости и обязании уполномоченного органа внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае, фонд обратился непосредственно в суд с иском об установлении рыночной стоимости земельного участка без обращения в комиссию.

Предметом спора является стоимость земельного участка, основанием иска является определение рыночной стоимости земельного участка площадью 14 998 кв. м с кадастровым номером 26:06:122317:21 на основании отчета от 24.06.2013 N 098/01/13 в целях изменения внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость в размере 4 500 000 рублей.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается представленным суду отчетом от 24.06.2013 N 098/01/13, что рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании отчета от 24.06.2013 N 098/01/13, отличается от кадастровой стоимости участка более чем на 30 процентов (примерно на 60 процентов).

Суд первой инстанции, проверив представленный отчета на соответствие требованиям действующего законодательства и стандартам оценки с учетом предмета заявленных требований и сложившейся судебной практики по рассмотрению дел об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, установил следующее.

В соответствии с действующим законодательством и правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обязанность доказывания определения рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости возлагается на истца.

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как видно из представленного суду отчета от 24.06.2013 N 098/01/13 Торгово-промышленной палаты Ставропольского края, отчет составлен оценщиком Ивашковой Н.П.

В материалы дела представлено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 25.11.2013 N 1851/2013.

В соответствии с требованиями Федерального Закона РФ N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования данного Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является, а отчет должен быть подготовлен в соответствии с установленными стандартами оценки.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Так, объектом оценки являлся земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для осуществления производственной деятельности с кадастровым номером 26:06:122317:21, площадью 14 998 кв. м, расположенный по адресу: г. Изобильный, ул. 50 лет Октября, в районе АЗС "ЛУКОЙЛ", выезд на г. Ставрополь.

Оценка проводилась Торгово-промышленной палатой оценщиком Ивашковой Н.П. по состоянию на 01.01.2012 в целях определения рыночной стоимости земельного участка и использования результатов оценки в целях принятия управленческих решений (лист 5 отчета).

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка выбран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В силу пункта 14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен, в том числе, выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

В разделе 8.3 отчета оценщик пришел к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка (с разрешенным использованием - под производственной базой) является использование земельного участка для промышленных целей (листы 42 - 43 отчета).

Выбирая метод сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода, оценщик указал на то обстоятельство, что это наиболее точный метод оценки земельного участка, так как при сравнении используются фактические цена за уже проданные или ранее оцененные участки (лист 44 отчета).

Оценщик указал, что на момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим характеристикам объектов (лист 44 отчета).

При этом согласно разделу 7.2 отчета анализ рынка проводился на 2011 год и сведения о рынке сформированы на основании трех предложений по продаже земельных участков, расположенных в разных городах Ставропольского края, а именно: г. Светлоград, с. Верхнерусское, г. Михайловск).

Земельные участки, соответствующие объекту оценки по местоположению в г. Изобильный оценщиком не выявлены (лист 25 отчета).

В качестве объектов аналогов выбраны 3 участка, расположенные г. Светлоград, г. Ипатово и г. Михайловск.

Причины и обоснованность выбора объектов аналогов, расположенных в значительном удалении от оцениваемого объекта оценщик не привел, в связи с чем отсутствуют основания считать рынок земельных участков в г. Изобильном сформированным.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что выбор оценщиком сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, не обоснован.

В отчете оценщика на странице 44 отбор аналогов, сопоставимых с объектом оценки, указано, что отбор осуществлен на основании данных агентства недвижимости и юридических услуг в Ставропольском крае - по данным еженедельников "Все для Вас" (www.vdv-kavkaz.ru) и "Из рук в руки" (www.irr.ru), а так же по данным сайта недвижимости Авито (www.avito.ru).

В обоснование принятых для сравнения объектов оценки, их характеристик и выбор единиц сравнения к отчету приложены распечатанные интернет страницы с сайтов nevinnomyssk.olx.ru, sindom.ru и 1777.ru (читаемые версия имеется на диске).

Суд первой инстанции при сравнении информации, указанной оценщиком в отчете (таблица 13, лист 45 отчета) с текстом приложенных объявлений о продаже земельных участков, пришел к выводу о несоответствии сведений, указанных в отчете, сведениям, указанным в публикациях.

Так, по аналогу 1 в объявлении указано: продается участок г. Светлоград, при этом в характеристике местоположения указано - Невинномысск, цель использования для коммерческой деятельности, при этом оцениваемый объект относится к промышленным участкам, объявление размещено в мае при этом сведения о годе отсутствуют, указание на транспортную доступность объявление не содержит, при этом отсутствует детальное местоположение (nevinnomyssk.olx.ru).

По аналогу 2 в объявлении указано об участке 18 соток, расположенном в Ипатовском районе село Родники, тогда как в таблице аналогов г. Ипатово, цена 500 000 рублей, сведения о категории земель и виде разрешенного использования отсутствуют, отсутствует указание на транспортную доступность, при этом отсутствует детальное местоположение объекта.

По аналогу 3 объявление размещено 01.09.2011, площадь участка 33 сотки, цена 800 тыс. рублей с пометкой "Срочно", что не позволяет сделать вывод о том, что на величине цены предложения не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В сравнительной таблице отсутствует корректировка по наличию улучшений (на спорном земельном участке имеются здания, а в отношении объектов аналогов в отчете указано об отсутствии улучшений), что в нарушение подпунктов "а" и "б" пункта 22 ФСО N 1 в отчете не обоснованно.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что используемая информация об аналогах, взятых из разных муниципальных районов Ставропольского края с различными от объекта оценки признаками социально-экономического развития, не может считаться достаточной, поскольку не позволяет сделать правильные выводы о характеристиках, исследованных объектов оценки, что непосредственно влияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Обоснование возможности использования в качестве объектов аналогов и информацию о них, опубликованную по состоянию на сентябрь и декабрь (аналоги 2 и 3) года, предшествующего году, на 01 января которого установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка и актуальность таких сведений на дату оценки, в отчете не приведено.

Суд первой инстанции правильно указал, что ссылка оценщиком на объявление, опубликованное в мае без указания года, является не обоснованной и сведения, содержащиеся в нем, не могут считаться относящимися к периоду, на который проводилась оценка.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные сторонами доказательства в совокупности с отчетом оценщика от 24.06.2013 N 098/01/13, пришел к правильному выводу о том, что поскольку объекты аналоги не соответствуют объекту оценки, а информация о них, использованная в отчете, не отвечает критериям достоверности, достаточности и доступности, что определенно влияет на определение рыночной стоимости объекта оценки, применение метода сравнения продаж (сравнительного подхода) не обосновано, а отчет от 24.06.2013 N 098/01/13 не может быть признан надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим определения рыночной стоимости спорного земельного участка (статья 19 ФСО N 1).

Судом первой инстанции по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена оценка представленного экспертное заключение N 1851/2013 и установлено, что указанное заключение не противоречит установленным судом обстоятельствам, связанным с факторами, влияющими на рыночную стоимость объекта оценки.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что Фонд в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил надлежащих доказательств, подтверждающих, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 на 01.01.2012 составляет 4 500 000 рубля.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания считать определенной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:06:122317:21 на 01.01.2012 в размере 4 500 000 рублей, в связи с чем не имеется правовых оснований для удовлетворения исковых требований и установления кадастровой стоимости земельного участка площадью 14 998 кв. м с кадастровым номером 26:06:122317:21 в размере 4 500 000 рублей, тем самым судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований.

При этом судом первой инстанции правильно указано о том, что отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, с выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им также дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Суд апелляционной инстанции считает, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции доказательств в обоснование доводов исковых требований и апелляционной жалобы, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты по изложенным выше основаниям и отклоняются за необоснованностью.

Суд апелляционной инстанции считает, что ходатайство представителя Фонда о проведении экспертизы на подтверждение рыночной стоимости земельного участка не подлежит удовлетворению, поскольку в суде первой инстанции такое ходатайство не заявлялось, доказательств того, что ходатайство не заявлено по уважительным причинам или по независящим от истца уважительным причинам, суду апелляционной инстанции не представлено.

Более того, как правильно указал суд первой инстанции, отказ в удовлетворении исковых требований по настоящему делу не лишает истца права обратиться в суд с аналогичным иском при наличии иных оснований и определения рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Других доказательств в обоснование своих доводов, истцом в материалы дела не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению на основании вышеизложенного и зам необоснованностью.

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2013 по делу N А63-9856/2013 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство о проведении экспертизы на подтверждение рыночной стоимости земельного участка - оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2013 по делу N А63-9856/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Казакова Г.В.

Судьи

Луговая Ю.Б. Сулейманов З.М.