Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2014 г. N 09АП-3207/14

г. Москва

22 апреля 2014 г.

Дело N А40-114087/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2014 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Филатовой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Чудная долина" на решение Арбитражного суда г. Москвы от "27" декабря 2013 г., принятое судьей Беловой А.Р., по делу N А40-114087/2013 по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) к Обществу с ограниченной ответственностью "Чудная долина" (ОГРН 1107746441956, ИНН 7716665320) о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2011 г. по июль 2013 г., пени, расторжении договора от 06.10.2010 N 07-00256/10; выселении из нежилого помещения и передаче помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы при участии в судебном заседании:

от истца: Ботова Е.П. по доверенности от 18.12.2013;

от ответчика: Мозгинова О.Б. по доверенности от 11.03.2014, Белявский С.В. по доверенности от 11.03.2014;

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Чудная долина" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности в размере 200 517 руб. 93 коп., из них: задолженность по арендной плате за период с октября 2011 г. по июль 2013 г. в размере 187 679 руб. 54 коп. и пени за период с 06.10.2011 по 23.07.2013 по состоянию на 23.07.2013 в размере 12 838 руб. 39 коп.; расторжении договора от 06.10.2010 N 07-00256/10, заключенного с ООО "Чудная долина" на аренду нежилого помещения площадью 75,2 кв.м, расположенного по адресу г. Москва, ул. Изюмская, д. 37, корп. 2; выселении ООО "Чудная долина" из нежилого помещения площадью 75,2 кв.м (1 этаж, пом. V, комнаты 1-8), расположенного по адресу г. Москва, ул. Изюмская, д. 37, корп. 2 и передаче помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что арендная плата за период с октября 2011 г. по июль 2013 г. обществом не внесена в установленном порядке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.12.2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

На состоявшееся решение ООО "Чудная долина" подана апелляционная жалоба, в которой он просит обжалуемое решение отменить, в удовлетворении исковых требований Департамента отказать.

Как указал апеллянт, судом не принято во внимание долгосрочный характер заключенного договора, а также тот факт, что при наступлении благоприятной финансовой ситуации ответчик имел возможность исполнить свои обязательства. Ссылается на то, что не отвечал на уведомление о расторжении договора в связи с намерением продолжить арендные отношения. Указывает, что арендодатель должен был два раза уведомить ответчика об одностороннем отказе от договора аренды, как того требует статья 619 ГК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить оспариваемый судебный акт. Представитель Департамента возражал против удовлетворении апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по имеющимся в деле доказательствам, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 06.10.2010 N 07-00256/10 (л.д. 17-23).

Согласно п. 1.1 договора, на основании распоряжения ДИГМ N 2466-р от 29.07.2010 о проведении аукциона на право заключения договора аренды на объект нежилого фонда по адресу РФ, г. Москва, Юго-Западный административный округ, Южное Бутово, Изюмская ул., Дом 37, Корпус 2 и документа: "Протокол аукциона СГУП по продаже имущества города Москвы от 06.10.10 N 81-53-103(па)-2010" арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 75,2 кв.м, расположенный помещ. V- 1 этаж по адресу: г. Москва, ЮЗАО, ул. Изюмская, д. 37, корп. 2.

В техническом паспорте ГУП МосгорБТИ N 3801/17 по состоянию на 23.06.2008 указаны технические характеристики и иные сведения об объекте аренды. Неотъемлемой частью Договора являются выписка из технического паспорта ГУП МосгорБТИ, экспликация и поэтажный план (п. 1.2).

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы и передан для использования в целях "магазин промышленных товаров".

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 07 октября 2010 г. по 06 октября 2020 г.

Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке (п. 2.2). Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем имеется соответствующая отметка регистрирующего органа на титульной странице договора (л.д. 17).

Стороны согласовали, что условия заключенного договора аренды в части оплаты арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1.

В случае, если арендатор не занимает помещение на дату, указанную в п.2.1 условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приема-передачи. Арендатор, не допустивший в течение срока договора аренды нарушений, предусмотренных в пункте 8.3 договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу п. 2.5 договора, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия настоящего договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 30 (тридцать) дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды арендодателю в порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора.

Согласно п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи, который подписывается арендодателем и арендатором в день заключения договора сторонами. В случае уклонения арендатора от подписания Акта приема-передачи настоящий договор на регистрацию не направляется и считается не заключенным.

Согласно материалам дела 06.10.2010 сторонами был подписан Акт приема-передачи помещения, о чем в материалах дела имеется его копия (л.д. 29).

Согласно п. 6.1 договора ставка арендной платы определяется в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 06.10.2010 N 81-53-103(па)-2010 на объект аренды (п. 1.1 договора) и не может быть снижена. За объект аренды величина арендной платы определяется на основании действующих в городе Москве нормативов по установлению ставки арендной платы на дату заключения Договора и не может быть снижена. Моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент поступления денег в бюджет города Москвы (п. 6.8).

В силу п. 6.2 договора за указанный в разделе 1 договора объект аренды величина арендной платы устанавливается в размере 1 430 руб. (с четом НДС) за1 кв. м в год.

В арендную плату не включены:

-плата за пользование земельным участком, на котором расположен Объект аренды, или соответствующей долей в земельном участке;

-плата за эксплуатационное обслуживание, а также плата за пользование общей собственностью;

-плата за предоставляемые коммунальные услуги;

-плата за работы по капитальному ремонту объекта нежилого фонда, права на который передаются по договору аренды.

В течение первого года оплата аренды производится по ставке, определенной на основании действующих на дату заключения настоящего договора нормативных правовых актов города Москвы, в последующие годы оплата аренды производится с учетом коэффициента-дефлятора, учитывающего изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации в предшествующем периоде (далее -коэффициент-дефлятор), устанавливаемого ежегодно уполномоченным органом РФ Минэкономразвития РФ).

При этом, ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущем году с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент дефлятор.

Стороны пришли к соглашению, что арендная плата с учетом коэффициента-дефлятора подлежит обязательной уплате арендатором без дополнительного согласования и внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий говор (п. 6.3).

Арендная плата без НДС вносится арендатором ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, давленной пунктами 6.1, 6.2 и 6.3 договора, в бюджет города Москвы (п. 6.5). В силу п. 6.7 оплата аренды объекта производится арендатором с даты, указанной в п.2.1 Договора.

В случае, если арендатор пользовался объектом до даты регистрации, оплата аренды за этот период производится в соответствии с п. 6.2 договора без взимания пеней. В случае, если арендатор не использовал помещение по объективным причинам, начало оплаты аренды по договору устанавливается с момента подписания Акта приема-передачи.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции, истец передал предмет договора ответчику по Акту приема-передачи, тем самым надлежащим образом исполнив свои обязательства по договору.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Однако ответчик, в нарушение условий договора, допустил просрочку во внесении арендной платы, в результате чего образовалась задолженность.

Так как ответчик не представил доказательства погашения образовавшейся задолженности, то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 187 679 руб. 54 коп., так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в установленные сроки истец заявил требование о взыскании с ответчика согласно п. 7.1 Договора пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Согласно представленному расчету истца, размер пени за период с 06.10.2011 по 23.07.2013 составил 12 838 руб. 39 коп

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу п. 8.3 договора он может быть досрочно расторгнут истцом в связи с невнесением ответчиком арендной платы в течение двух периодов оплаты подряд либо недоплаты арендой платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Истец направил в адрес ответчика уведомление от 31.01.2013 N ДИГМ-ЮЗАО-И-1452/13, с требованием в срок до 01.03.2013 оплатить задолженность и пени, а при невыполнении названных требований в срок до 01.03.2013 дать письменное согласие на расторжение договора аренды по соглашению сторон (л.д. 15-16).

Между тем, ответчик на претензию не ответил, задолженность не погасил, предложение о расторжении договора аренды в указанный истцом срок ответчиком не удовлетворено.

Учитывая факт невнесения ответчиком арендной платы более двух сроков оплаты, суд первой инстанции удовлетворил требование истца о досрочном расторжении договора аренды от 06.10.2010 N 07-00256/10 на основании ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

С учетом указанных положений суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 75,2 кв.м (1 этаж, пом. V, комнаты 1-8), расположенного по адресу г. Москва, ул. Изюмская, д. 37, корп. 2 и передаче его в освобожденном виде истцу.

Довод жалобы ответчика о том, что не имеется оснований для расторжения договора и выселения, поскольку он готов погасить долг по арендной плате и пени в полном объеме, подлежит отклонению.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Соответственно, временные финансовые затруднения ответчика не могут служить основанием для освобождения его от обязанности исполнить обязательство по договору аренды.

Довод о том, что претензия направлялась ответчику только один раз, следовательно досудебный порядок урегулирования спора не соблюден, опровергается судом.

Согласно статье 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судебная коллегия приходит к выводу, что законодательством не установлено требование о двукратном или многократном направлении должнику в целях досудебного урегулирования спора.

Поскольку материалами дела установлен факт направления истцом в адрес уведомления от 31.01.2013 N ДИГМ-ЮЗАО-И-1452/13, суд признает указанное действие соблюдением предусмотренного досудебного порядка урегулирования спора.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции соответствует обстоятельствам дела и закону, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции апелляционный суд не находит.

Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ответчика.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст. 176, пунктом 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 декабря 2013 г. по делу N А40-114087/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Чудная долина" (ОГРН 1107746441956, ИНН 7716665320) из средств федерального бюджета 606 рублей, излишне уплаченных по апелляционной жалобе.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Ю. Левина