Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2014 г. N 07АП-2740/14

г. Томск

30 апреля 2014 г.

Дело N А45-10937/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 апреля 2014 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: судьи Кудряшевой Е.В.,

судей Логачева К.Д., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Брагиной Д.С.,

при участии:

от истца: Эльшайдт Т.Р. - директор на основании решения от 29.06.2010, Серова В.В. по доверенности от 24.01.2014,

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АВТОХОУМ" (рег. N 07АП-2740/2014) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 февраля 2014 года (судья Музюкин Д.В.) по делу N А45-10937/2013 по иску общества с ограниченной ответственностью "АВТОХОУМ" к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края об оспаривании отказа в продлении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "АВТОХОУМ" (далее - ООО "АВТОХОУМ", истец) обратилось 08.05.2013 в Арбитражный суд Алтайского края к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка N 304-з от 25.10.2007, изложенном в письме от 17.04.2013 N 24/5706, обязании ответчика в течении 20 календарных дней со дня вступления решения в законную силу продлить действие договора аренды от 25.10.2007 N 304-з (номер регистрации 22-22-01/024/2008-92 от 30.01.2008) земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул. Попова, 204, кадастровый номер 22:63:030320:0011 на срок по 31.12.2014 путем заключения с ООО "АВТОХОУМ" и передачи на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю дополнительного соглашения к договору, а также взыскании 8 000 рублей расходов по государственной пошлине (л.д. 3-5, т. 1, л.д. 9-12, т. 2).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17.02.2014 (резолютивная часть объявлена 10.02.2014) в удовлетворении иска отказано.

ООО "АВТОХОУМ" не согласилось с вынесенным решением, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, на недоказанность имеющих существенное значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также на нарушение норм материального права и норм процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на неприменение судом первой инстанции норм Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, судом первой инстанции не учтен правовой режим земель в период строительства, который имеет особенности, установленные земельным законодательством; судом первой инстанции не учтено, что истцом предприняты меры с целью исполнения своих обязательств по договору в части осуществления строительства, но по объективным причинам данная обязанность не могла быть исполнена до истечения срока действия договора; судом первой инстанции не дана оценка представленным доказательствам: договору строительного подряда N 1 от 10.04.2013 с ООО "ЕвроСтройМонтаж", общего журнала работ N 1 по строительству торгово-административного здания по ул.Попова,204 в г. Барнауле, акту проверки соблюдения земельного законодательства N 7 от 21.052013, акту проверки N 8 от 21.05.2013. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что спорный земельный участок не осваивается и не используется лишь на основании акта обследования земельного участка от 10.04.2014, который не может являться надлежащим доказательством по делу. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что ответчик злоупотребил своим правом; оспариваемый отказ является формальным, противоречит Земельному кодексу Российской Федерации и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Главное управление имущественных отношений Алтайского края представило в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, ссылаясь на недоказанность объективных обстоятельств, препятствующих в течение более 5-ти лет осуществить строительство объекта, освоения земельного участка в период действия договора, злоупотребления ответчиком своими правами.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца, поддержавших апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела, 25.10.2007 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодателем) и ООО "АВТОХОУМ" (арендатором) заключен договор аренды N 304-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:030320:0011, местоположение: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Попова, 204, площадью 0,5416 га или 5416 кв.м. для строительства торгово-административного здания (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды договор заключен сроком по 25.04.2009.

Дополнительным соглашением от 18.05.2009 срок действия договора аренды N 304-з от 25.10.2007 продлен до 25.04.2013.

Указанные договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 30.01.2014 N 22-0-1-79/4103/2014-584.

22.03.2013 ООО "АВТОХОУМ" обратилось в Главное управление имущественных отношений Алтайского края с заявкой о продлении на три года договора аренды N 304-з от 25.10.2007.

В письме от 17.04.2013 N 24/5706 Главное управление имущественных отношений Алтайского края заявило возражения против дальнейшего продления договора аренды.

ООО "АВТОХОУМ", полагая, что отказ ответчика в продлении действия договора аренды земельного участка является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленным этой статьей.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Пунктом 2.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18.05.2009) установлено, что договор аренды заключается сроком по 25.04.2013.

При этом стороны в разделе договора аренды об обязанностях арендатора установили его обязанность передать участок арендодателю по передаточному акту в недельный срок после окончания срока аренды либо после прекращения действия договора в случае его досрочного расторжения (пункт 4.4.18).

Согласно пункту 6.1 договора аренды изменения к нему оформляются дополнительным соглашением сторон, за исключением случая, указанного в пункте 3.6 договора.

Исходя из приведенных выше условий договора при их истолковании во взаимосвязи, истечение срока действия договора аренды влечет прекращение аренды и обязанность арендатора возвратить участок. При этом заключение нового договора аренды, предполагающее согласование сторонами его условий, а также продление срока аренды земельного участка на прежних условиях, возможны, если это не исключается земельным законодательством РФ.

Направленное истцу Главным управлением имущественных отношений Алтайского края письмо от 17.04.2013 N 24/5706 об отсутствии намерения в продлении договора аренды на новый срок и его прекращении в связи с истечением срока его действия соответствует условиям самого договора и требованиям пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок предоставлен ООО "АВТОХОУМ" для строительства торгово-административного здания.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. В силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из материалов дела следует, что первоначально спорный земельный участок предоставлялся ООО "АВТОХОУМ" для строительства торгово-административного здания на срок до 25.04.2009, впоследствии указанный срок был продлен до 25.04.2013.

Доказательств того, что ООО "АВТОХОУМ" своевременно приступило к освоению данного земельного участка, с тем, чтобы достигнуть цели договора аренды в пределах срока его действия, в материалах дела не имеется.

Материалами дела подтверждено, что работы по освоению земельного участка ООО "АВТОХОУМ" начало проводить лишь в конце 2012 года, то есть по истечении пяти лет с момента заключения договора, а именно: договор на выполнение проектных работ заключен с ООО "Альфа-проект" 21.11.2012 (т. 1 л.д. 28-29), градостроительный план земельного участка утвержден 29.03.2013 (т. 1 л.д. 23-27), технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения получены 05.03.2013 (т. 1 л.д. 53-54). Разрешение на строительство торгово-административного здания N RU 22302000-95 выдано комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула 10.04.2013, то есть за пятнадцать дней до истечения срока действия договора аренды земельного участка (т. 1 л.д. 30)

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления каких-либо строительных работ на земельном участке до 10.04.2013, что подтверждается представленными в материалы дела сторонами доказательствами, а именно: договором строительного подряда N 1 от 10.04.2013 с ООО "ЕвроСтройМонтаж", общим журналом работ N 1 по строительству торгово-административного здания по ул. Попова, 204 в г.Барнауле, а также актом обследования земельного участка от 10.04.2013.

Ссылок на нормы права, на основании которых заключение договора аренды спорного земельного участка в рассматриваемом случае для Главного управления имущественных отношений Алтайского края является обязательным, ООО "АВТОХОУМ" не приведено.

На основании абзаца 1 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и статьей 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).

Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.

В материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорного земельного участка, ранее арендованного ООО "АВТОХОУМ", в аренду иным лицам.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных ООО "АВТОХОУМ" требований.

Обстоятельства, на которых ООО "АВТОХОУМ" основывает свою правовую позицию, не являются препятствиями для реализации Главным управлением имущественных отношений Алтайского края права на отказ от арендных отношений.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы - ООО "АВТОХОУМ".

Руководствуясь статьями 110, 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 17 февраля 2014 года по делу N А03-7098/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Е.В. Кудряшева

Судьи

К.Д. Логачев Н.Н. Фролова