Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2014 г. N 16АП-506/14

г. Ессентуки

30 апреля 2014 г.

Дело N А63-12028/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2014 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г.,

судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Днепровским А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Пятигорска и муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 по делу N А63-12028/2013 (судья Керимова М.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Аксиома роста" (г. Пятигорск, ОГРН 1082650002269)

к администрации города Пятигорска (г. Пятигорск, ОГРН 1022601627575) и муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (г. Пятигорск, ОГРН 1022601615849),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Топливные системы КМВ" (г. Ессентуки, ОГРН 1082650001367), муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска" (г. Пятигорск, ОГРН 1022601619138),

о сносе (демонтировании) объекта - нежилого здания кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8 и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 в редакции истца,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Аксиома роста" - Пастельняк А.В. (доверенность от 20.12.2013), представителя администрации города Пятигорска - Гончаровой А.Г. (доверенность от 09.01.2014),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аксиома роста" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Пятигорска (далее - администрация), муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - учреждение) о сносе (демонтировании) объекта - нежилого здания кинотеатра литер А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8 и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 (далее - договор инвестирования) в следующей редакции: "Муниципальное образование город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", именуемое в дальнейшем "Муниципалитет", в лице начальника Гребенюкова Андрея Евгеньевича, действующего на основании Положения, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью "Аксиома роста", в лице директора Джувалякова Геннадия Михайловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Инвестор", с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем "Стороны", принимая во внимание, что препятствующие реализации договора инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 обстоятельства не являются непреодолимыми, а также то, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты необходимые для исполнения договора на измененных условиях, а также противоречит общественным интересам, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 (далее - договор) о нижеследующем: 1. Пункт 2 договора изложить в следующей редакции: "Объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, а также земельный участок под ним с кадастровым номером 26:33:150215:0031, площадью 3 726 кв.м, по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, находящийся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 05.08.2011 сделана запись регистрации N 26-26-28/033/2011-249 (далее - имущество)". 2. Пункт 3 договора изложить в следующей редакции: "В результате инвестиционной деятельности инвестором будет произведен снос и новое строительство объекта недвижимости, в результате чего будет создан торгово-развлекательный комплекс переменной этажности, состоящий из четырех блоков, с сохранением на площади не менее 2 000 кв.м назначения здания для организации отдыха, развлечений и культуры, с количеством посадочных мест в кинозалах не менее 800, в соответствии с проектной документацией "Реконструкция кинотеатра "Космос" под торгово-развлекательный комплекс (ТРК) по ул. Октябрьская, N 8, г. Пятигорск, Ставропольского края", подготовленной ООО "Гражданпроект" (357600, Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 35 а, ОГРН 1072650001412), получившей положительное заключение N 2-1-1-0284-13 негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, проведенной ООО "Негосударственная экспертиза проектов строительства" (198184, г. Санкт-Петербург, Канонерский остров, д.22, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН 1097847065205)(далее - Объект)". 3. Пункт 2.2 договора исключить. 4. Подпункт 2 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "2) сроки реконструкции объекта договора: 30 месяцев". 5. Подпункт 3 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "3) технико-экономические показатели объекта договора: этажность здания - переменная: Блоки 1, 2, 3: этажность - 3, подвальный этаж - 1; Блок 4: этажность - 5; площадь застройки - 5 741,3 кв.м; площадь общая - 21 118,8 кв.м; показатели площадей соответствуют проектной документации, являются ориентировочными и подлежат уточнению после инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию". 6. Подпункт 4 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "4) качественная характеристика архитектурного, функционально-технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора: торгово-развлекательный комплекс переменной этажности. Конструктивная схема основной части - рамный каркас, полный, выполненный в монолитном железобетоне. Часть комплекса - пространственная конструкция в сочетании монолитного железобетона со стальными большепролетными элементами. Двойное газонаполненное остекление в алюминиевом профиле с применением энергосберегающего К-стекла, фасад - вентилируемый кассетного типа". 7. Подпункт 5 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "5) предложения по благоустройству прилегающей к объекту договора территории: организация парковки не менее чем на 80 машиномест, устройство дорожек и газонов, замена покрытий размещение малых архитектурных форм, реконструкция существующего сквера". 8. Подпункт 6 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "6) размер доли муниципального образования города-курорта Пятигорска на реконструированный объект договора, либо площадь и назначение помещений в реконструированном объекте договора, на которые у муниципального образования города-курорта Пятигорска возникает право общей долевой собственности: у Муниципалитета возникает право общей долевой собственности на объект договора, при этом размер доли муниципального образования города-курорта Пятигорска составит 10,4683978 %. В случае осуществления Инвестором при исполнении настоящего договора за свой счет неотделимых улучшений объекта инвестирования, не предусмотренных договором и проектно-сметной документацией, но необходимых для исполнения настоящего договора, стоимость и размер доли муниципального образования города-курорта Пятигорска в праве общей долевой собственности на объект договора подлежат уменьшению на величину этих неотделимых улучшений в денежном выражении в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 245 Гражданского кодекса Российской Федерации. После регистрации прав сторон на объект договора между сторонами может быть заключено соглашение об определении порядка пользования объектом договора, либо соглашение о реальном разделе объекта общей долевой собственности". 9. Подпункт 8 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "8) Объем инвестиций: не менее 375 млн рублей, в том числе денежные средства и строительно-монтажные работы по реконструкции Имущества, кроме того право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:33:150215:362, площадью 3 762 кв.м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, в районе здания N 8 по ул. Октябрьской, согласно договору N 52/12Ю от 17.07.2012, зарегистрированному Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 01.08.2012 номер регистрации 26-26-28/003/2012-573". 9.1 Пункт 12 договора инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 дополнить подпунктом 5 следующего содержания: "в случае возмездного отчуждения Стороной договора доли в праве общей долевой собственности на Объект, продавец доли обязан предоставить другой Стороне преимущественное право приобретения доли без проведения торгов по цене, равной ее рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Топливные системы КМВ" и муниципальное учреждение "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска".

Решением суда от 30.12.2013 исковые требования удовлетворены частично. Суд понудил учреждение к заключению с обществом дополнительного соглашения к договору инвестирования в следующей редакции: "Муниципальное образование город-курорт Пятигорск, от имени и в интересах которого действует муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", именуемое в дальнейшем "Муниципалитет", в лице начальника Гребенюкова Андрея Евгеньевича, действующего на основании Положения, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью "Аксиома роста", в лице директора Джувалякова Геннадия Михайловича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Инвестор", с другой стороны, совместно именуемые в дальнейшем "Стороны", принимая во внимание, что препятствующие реализации договора инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 обстоятельства не являются непреодолимыми, а также то, что расторжение договора повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты необходимые для исполнения договора на измененных условиях, а также противоречит общественным интересам, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору инвестирования капитальных вложений от 26.12.2011 (далее - договор) о нижеследующем: 1. Пункт 2 договора изложить в следующей редакции: "Объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, а также земельный участок под ним с кадастровым номером 26:33:150215:0031, площадью 3 726 кв.м, по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, находящийся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 05.08.2011 сделана запись регистрации N 26-26-28/033/2011-249 (далее - Имущество)". 2. Пункт 3 договора изложить в следующей редакции: "В результате инвестиционной деятельности Инвестором будет произведен снос и новое строительство объекта недвижимости, в результате чего будет создан торгово-развлекательный комплекс переменной этажности, состоящий из четырех блоков, с сохранением на площади не менее 2 000 кв.м назначения здания для организации отдыха, развлечений и культуры, с количеством посадочных мест в кинозалах не менее 800, в соответствии с проектной документацией "Реконструкция кинотеатра "Космос" под торгово-развлекательный комплекс (ТРК) по ул. Октябрьская, N 8, г. Пятигорск, Ставропольского края", подготовленной ООО "Гражданпроект" (357600, Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 35 а, ОГРН 1072650001412), получившей положительное заключение N 2-1-1-0284-13 негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, проведенной ООО "Негосударственная экспертиза проектов строительства" (198184, г. Санкт-Петербург, Канонерский остров, д.22, лит.А, пом. 2-Н, ОГРН 1097847065205) (далее - Объект)". 3. Пункт 2.2 договора исключить. 4. Подпункт 2 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "2) сроки реконструкции объекта договора: 30 месяцев". 5. Подпункт 3 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "3) технико-экономические показатели объекта договора: этажность здания - переменная: Блоки 1, 2, 3: этажность - 3, подвальный этаж - 1; Блок 4: этажность - 5; площадь застройки - 5 741,3 кв.м; площадь общая - 21 118,8 кв.м; показатели площадей соответствуют проектной документации, являются ориентировочными и подлежат уточнению после инвентаризации при сдаче объекта в эксплуатацию". 6. Подпункт 4 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "4) качественная характеристика архитектурного, функционально-технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора: торгово-развлекательный комплекс переменной этажности. Конструктивная схема основной части - рамный каркас, полный, выполненный в монолитном железобетоне. Часть комплекса - пространственная конструкция в сочетании монолитного железобетона со стальными большепролетными элементами. Двойное газонаполненное остекление в алюминиевом профиле с применением энергосберегающего К-стекла, фасад - вентилируемый кассетного типа". 7. Подпункт 5 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "5) предложения по благоустройству прилегающей к объекту договора территории: организация парковки не менее чем на 80 машиномест, устройство дорожек и газонов, замена покрытий размещение малых архитектурных форм, реконструкция существующего сквера". 8. Подпункт 6 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "6) размер доли муниципального образования города-курорта Пятигорска на реконструированный объект договора, либо площадь и назначение помещений в реконструированном объекте договора, на которые у муниципального образования города-курорта Пятигорска возникает право общей долевой собственности: у Муниципалитета возникает право общей долевой собственности на объект договора, при этом размер доли муниципального образования города-курорта Пятигорска составит 10,4683978 %. 9. Подпункт 8 пункта 9 договора изложить в следующей редакции: "8) Объем инвестиций: не менее 375 млн. руб., в том числе денежные средства и строительно-монтажные работы по реконструкции Имущества, кроме того право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:33:150215:362, площадью 3 762 кв.м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, в районе здания N 8 по ул. Октябрьской, согласно договору N 52/12Ю от 17.07.2012, зарегистрированному Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 01.08.2012 номер регистрации 26-26-28/003/2012-573". В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован ссылками на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличием всех условий для изменения договора инвестирования, в связи с изменившимися обстоятельствами.

В апелляционной жалобе администрация и учреждение просят решение отменить в части удовлетворения заявленных обществом требований, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и материалам дела, а также на нарушение судом норм материального права.

В обоснование жалобы администрация указывает, что договор инвестирования заключен по результатам проведения конкурса, в связи с чем внесение в него изменений в обход установленной законом процедуры конкурса приведет к нарушению положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Учреждение полагает, что изменение условий договора инвестирования противоречит условиям, на которых заключен указанный договор, приведет к ущемлению прав муниципалитета в части реализации права на результат инвестиционной деятельности, поскольку изменяет размер доли муниципалитета на объект инвестирования.

Общество в отзыве просит оставить решение суда без изменения как законное и обоснованное.

Представитель учреждения в судебном заседании поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Исходя из положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", доводов апелляционной жалобы, правильность решения суда первой инстанции проверена апелляционным судом в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей общества и учреждения, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что на основании постановления администрации от 21.11.2011 N 4385 "О проведении конкурса на право заключения инвестиционного договора в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска" проведен конкурс на право заключения инвестиционного договора в отношении объекта недвижимого имущества: нежилого здания кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8.

По результатам конкурса 26.12.2011 между муниципальным образованием городом-курортом Пятигорск в лице учреждения и обществом (инвестор) заключен договор инвестирования капитальных вложений, предметом которого являются отношения сторон по инвестированию в объект недвижимого имущества: нежилое здание кинотеатра литер А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8. Пунктом 3 договора инвестирования предусмотрено, что в результате инвестиционной деятельности инвестором будет произведена реконструкция имущества, в результате которой будет создан 3-х этажный торгово-развлекательный комплекс с сохранением на площади не менее 2 000 кв.м назначения здания для организации отдыха, развлечений и культуры, с количеством посадочных мест в кинозалах не менее 800.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.11.2013 по делу N А63-2067/2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2014, в удовлетворении иска ООО "Маска" к учреждению и обществу о признании недействительным конкурса на право заключения договора инвестирования и договора инвестирования с применением последствий недействительности сделки отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием нарушений законодательства при проведении оспариваемых торгов и заключении договора инвестирования. Суды пришли к выводу, что муниципальные торги на право заключения инвестиционного договора проведены в порядке статей 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку денежные средства бюджетной системы по договору инвестирования не привлекались, вложение средств в объект инвестирования осуществлял инвестор (общество), необходимость проведения для заключения этой сделки соответствующих торгов (аукциона) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" и пунктом 2 статьи 11 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), отсутствует. Заключение инвестиционного контракта не противоречит статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку предметом договора инвестирования являются действия субъектов инвестиционной деятельности, направленные на создание нового объект капитальных вложений, являющегося общей долевой собственностью сторон согласно статьям 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не на отчуждение муниципального имущества.

После заключения договора объект передан во владение инвестору, им подготовлена соответствующая проектно-сметная документация, получено разрешение на реконструкцию.

После зимнего периода (2011 - 2012 года) состояние нежилого здание кинотеатра ухудшилось, фундаменты пришли в негодность, увеличились трещины в стенах, что отражено в акте состояния конструкций кинотеатра "Космос" в г. Пятигорске от 05.03.2012.

По результатам проведения обследования здания кинотеатра в период с 10.03.2012 по 10.04.2012 ООО "Гражданпроект" составлен отчет о том, что объект не соответствует нормам СНиП п-7-81* "Строительство в сейсмических районах", угрожает жизни и здоровью людей ввиду возможного обрушения, реконструкция здания кинотеатра невозможна, здание подлежит полному демонтажу.

С целью выполнения обязательств по инвестиционному контракту обществом внесены изменения в проектную документацию, которыми предусмотрен снос существующего здания кинотеатра и возведение нового здания с учетом дополнительно испрашиваемого земельного участка, планируемая сметная стоимость увеличена.

Постановлением администрации от 14.06.2012 N 1949 утвержден акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения торгово-развлекательного комплекса в районе здания N 8 по ул. Октябрьской и схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) территории земель населенных пунктов площадью 3762 кв.м для размещения торгово-развлекательного комплекса в районе здания N 8 по ул. Октябрьской. Обществу согласовано место размещения торгово-развлекательного комплекса на земельном участке с учетом площади под благоустройство, озеленение, организацию подъездных путей площадью 3 762 кв.м в районе здания N 8 по ул. Октябрьской.

11.07.2012 постановлением администрации N 2236 указанный земельный участок включен в реестр муниципальной собственности и предоставлен обществу в аренду для строительства торгово-развлекательного комплекса.

17.07.2012 заключен договор аренды земельного участка N 52/1210 сроком действия до 11.07.2015.

06.08.2012 администрацией подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка.

После внесения изменений в проектную документацию с учетом дополнительно предоставленного земельного участка, общество обратилось в учреждение с заявлением о внесении изменений в разрешение на реконструкцию.

Письмом от 04.10.2013 N 2189 учреждение отказало обществу во внесении изменений в разрешение на реконструкцию, ссылаясь на то, что изменения не предусмотрены договором инвестирования.

Получив отказ во внесении изменений в разрешение на реконструкцию, общество обратилось в учреждение с предложением заключить дополнительное соглашение к договору инвестирования и представило на рассмотрение проект дополнительного соглашения, которым предусмотрен снос существующего строения, не отвечающего требованиям безопасности, и возведение нового здания. Проект дополнительного соглашения содержит изменения отдельных пунктов договора инвестирования, необходимые для реализации инвестиционного контракта путем сноса существующего строения, не отвечающего требованиям безопасности, и возведение нового здания.

Письмом от 28.12.2012 N 7483 учреждение отказало обществу в заключении дополнительного соглашения к договору инвестирования, указав на невозможность внесения в него изменений с учетом заключения договора инвестирования на торгах.

Общество, указывая на существенное изменение обстоятельств (отсутствие возможности сохранения реконструируемого здания, которое угрожает жизни и здоровью граждан, необходимость его сноса и строительство нового объекта с увеличением его площади пропорционально дополнительным расходам инвестора), а также возможность причинения ущерба в результате расторжения инвестиционного контракта, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок внесения изменений в договор предусмотрен главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судом первой инстанции установлено, что в результате расторжения инвестиционного контракта обществу, с учетом понесенных им затрат, будет причинен значительный ущерб, а муниципальное образование город-курорт Пятигорск будет лишено возможности реализовать свое право на результат инвестиционной деятельности в виде получения в собственность объекта инвестиционного контракта, при том, что в момент заключения договора стороны не предполагали, что такие изменения обстоятельств произойдут, и эти изменения обстоятельств вызваны причинами, которые общество не могло преодолеть после их возникновения при должной степени заботливости и осмотрительности, что на общество не ложится риск изменения обстоятельств. Изменение условий инвестиционного контракта направлено на приведение этих условий в соответствие с фактическими обстоятельствами, препятствующими реализации контракта в подписанной редакции.

Установление наличия одновременно всех условий существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении контракта, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволило суду первой инстанции отнести данный случай к исключительным, когда изменение контракта является наиболее верным способом разрешения конфликтной ситуации, поскольку расторжение контракта принесет несоизмеримо больший ущерб сторонам, чем исполнение контракта на измененных условиях.

Судом первой инстанции также принят во внимание особый правовой статус здания кинотеатра как объекта культуры и возможность причинения ущерба общественным интересам в результате расторжения договора инвестирования.

Суд апелляционной инстанции признает данные выводы суда первой инстанции обоснованными, поскольку при заключении инвестиционного контракта стороны исходили из того, что здание кинотеатра находится в неудовлетворительном состоянии, но эксплуатируется, рекомендуется его реконструкция. Условием заключенного инвестиционного контракта явилось принятие на себя инвестором обязательств по реконструкции здания, вопрос о сносе здания не стоял. Между тем, после начала реализации инвестиционного контракта обстоятельства, из которых стороны исходили при его заключении, существенно изменились, что выразилось в ухудшении технического состояния здания, невозможности его реконструкции ввиду создания угрозы жизни и здоровью граждан. Данные обстоятельства общество не могло предвидеть. Реализация договора инвестирования невозможна без осуществления сноса (демонтажа) здания и нового строительства. Объект недвижимости, переданный инвестору по договору инвестирования, полностью демонтирован, в связи с чем расторжение договора инвестирования приведет к невозможности восстановления здания кинотеатра и нарушению общественных интересов.

Оценивая условия дополнительного соглашения к договору инвестирования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что предлагаемая истцом редакция пункта 2 договора, направлена на реализацию положений пункта 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 2 договора инвестирования в действующей редакции, объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенное по адресу:

г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8.

Между тем, в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов объектом, вовлекаемым в инвестиционную деятельность по договору инвестирования, является не только здание кинотеатра, но и земельный участок под ним.

Таким образом, предлагаемая обществом редакция пункта 2 договора инвестирования, предусматривающая, что объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, а также земельный участок под ним с кадастровым номером 26:33:150215:0031, площадью 3 726 кв.м, по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, находящийся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, соответствует положениям действующего законодательства.

Пункт 2.2 договора инвестирования, предусматривающий прежние условия пункта 2 договора об объекте инвестирования, правомерно исключен судом.

Оценивая условия пункта 3 и подпунктов 3, 4, 5 пункта 9 договора инвестирования в предлагаемой обществом редакции, касающиеся технико-экономических показателей объекта недвижимости, создаваемого в результате инвестиционной деятельности, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что изменение указанных условий соответствует степени изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора инвестирования.

В обоснование предлагаемых изменений обществом в материалы дела представлена проектная документация планируемого к строительству объекта недвижимости, подготовленная ООО "Гражданпроект", получившая положительное заключение N 2-1-1-0284-13 негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, проведенной ООО "Негосударственная экспертиза проектов строительства". В соответствии с указанным заключением проектная документация соответствует результатам инженерных изысканий и установленным требованиям.

Также в материалы дела представлен отчеты об оценке N 039-1/13 и N 039/13 от 30.10.2013, согласно которым величина рыночной стоимости нежилых помещений, площадью 8 841,2 кв.м, подлежащих передаче обществу по результатам реализации договора инвестирования в действующей редакции составляет 335 млн рублей, рыночная стоимость доли, равная 89,5316022 % нежилых помещений, подлежащих распределению в пользу общества по результатам реализации договора инвестирования в предлагаемой истцом редакции составляет 401 996 894 рублей, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26633:150215:362, площадью 3762 кв.м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Октябрьская, 8, составляет 7 165 184 рублей.

Имущественная выгода общества от реализации договора инвестирования на первоначальных условиях составит 19 995 704, 136 рублей. Имущественная выгода общества от реализации договора инвестирования на измененных условиях с учетом стоимости вносимого в инвестиционную деятельность права аренды и удорожания стоимости строительства составит 18 668 008,796 рублей.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, изменение условий договора инвестирования не приведет к увеличению имущественной выгоды инвестора.

Условия подпункта 2 пункта 9 договора инвестирования в предлагаемой обществом редакции об увеличении срока реконструкции объекта инвестирования от 18 месяцев до 30 месяцев, как обоснованно указал суд первой инстанции, обусловлены увеличением объема работ (необходимостью осуществления сноса (демонтажа) объекта недвижимости и строительства нового здания).

Оценивая условие о распределении между сторонами результатов инвестиционной деятельности, содержащееся в подпункте 6 пункта 9 договора инвестирования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данное условие не уменьшает объем прав муниципалитета на результат инвестиционной деятельности и соответствует условиям, на которых заключен договор инвестирования.

В предлагаемой обществом редакции подпункта 6 пункта 9 договора инвестирования результат инвестиционной деятельности, подлежащий распределению в пользу муниципалитета, определяется в виде доли в праве собственности на объект недвижимости. Размер доли муниципалитета (10,4683978 %) рассчитан, исходя из площади помещений в объекте недвижимости, на которую претендовал муниципалитет по условиям договора инвестирования.

Оценивая условия подпункта 8 пункта 9 договора инвестирования об объеме инвестирования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что предлагаемая истцом редакция подпункта 8 пункта 9 договора инвестирования, согласно которой объем инвестиций составляет не менее 375 млн рублей, в том числе денежные средства и строительно-монтажные работы по реконструкции имущества, а также право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:33:150215:362, площадью 3 762 кв.м, расположенный по адресу: г. Пятигорск, в районе здания N 8 по ул. Октябрьской, согласно договору N 52/12Ю от 17.07.2012 (в прежней редакции "объем инвестиций: 375 млн рублей"), согласуется с представленной в материалы дела проектной и сметной документацией, а также учитывает наличие у общества права аренды на земельный участок.

Довод администрации о том, что договор инвестирования заключен по результатам проведения конкурса, в связи с чем внесение в него изменений в обход установленной законом процедуры конкурса приведен к нарушению положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", отклоняется апелляционным судом, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, не содержат исключений или запретов на изменение в предусмотренном порядке договоров, заключенных по результатам конкурса. Кроме того, в рассматриваемом случае изменение условий инвестиционного контракта направлено на приведение условий контракта в соответствие с фактическими обстоятельствами, препятствующими его реализации в подписанной сторонами редакции.

Доводы учреждения о том, что изменение условий договора инвестирования противоречит условиям, на которых заключен указанный договор, а также ущемляет права муниципалитета в части реализации права на результат инвестиционной деятельности, являются несостоятельными, поскольку объем прав муниципалитета на результат инвестиционной деятельности в результате заключения дополнительного соглашения на предложенных обществом условиях не уменьшился. Заключение дополнительного соглашения к договору инвестирования соответствует условиям его заключения и направлено на достижение целей инвестиционного договора.

Доводы, изложенные в жалобах, исследовались судом первой инстанции и обоснованно им отклонены как не соответствующие закону и противоречащие материалам дела. Результаты оценки этих доводов заявителя отражены в принятом по делу судебном акте.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, приведенным в жалобах.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 по делу N А63-12028/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов С.И. Джамбулатов