Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2014 г. N 18АП-4166/14

г. Челябинск

12 мая 2014 г.

Дело N А07-23788/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 мая 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Румянцева А.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.02.2014 по делу N А07-23788/2012 (судья Абдуллина Э.Р.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" - Кузьмин М.В. (доверенность от 20.09.2013), Брагина Е.О. (доверенность от 28.04.2014);

Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Байбурина Ю.Р. (доверенность от 13.12.2013 N 90д).

Общество с ограниченной ответственностью "Молочная усадьба" (далее - ООО "Молочная усадьба", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительными односторонних сделок от 21.11.2012 N 10788, 10795, 10794, 10784, 10790, 10791, 10797, 10792, 10786, 10787, 10782, 10785, 10783, 10796, 10793, 10799, 10798 по расторжению и прекращению договоров аренды земельных участков и признании договоров аренды земельных участков от 09.12.2011 N 1640-11, 1641-11, 1642-11, 1643-11 и от 28.11.2011 N 1574-11, 1575-11, 1576-11, 1577-11, 1578-11, 1579-11, 1580-11, 1581-11, 1582-11, 1584-11, 1585-11, 1586-11, 1587-11 действующими в полном объеме.

Решением суда от 03.04.2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального суда Уральского округа от 01.10.2013 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.04.2013 по делу N А07-23788/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по тому же делу отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.02.2014 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Управление, ссылаясь на необоснованность и незаконность судебного акта, нарушение судом первой инстанции норм материального права, просило отменить обжалуемое решение, отказав в удовлетворении исковых требований истца. Заявитель, ссылаясь на п. 6.5 договоров и судебную практику, указал, что стороны установили право арендодателя об отказе от договоров аренды земельных участков в одностороннем порядке, которым и воспользовалось Управление при направлении спорных уведомлений об отказе от договоров аренды. Управление также считает, что истцом в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих использование земельных участков по целевому назначению, в том числе и на момент отказа от договоров аренды земельных участков, то есть Управление, воспользовавшись правом, предусмотренным п. 6.5 договоров аренды, отказалось от договоров аренды земельных участков; сельское хозяйство носит сезонный характер, действия по засеванию кормовых культур производилась для создания видимости использования земельного участка. Заявитель, ссылаясь нению заявителя, практики разрешения споров, связанных с арендой", считает, что отказ от исполнения обязательства может быть связан с нарушением арендатором условий договора, так и не связан с нарушением условий договора. Как считает заявитель, судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства наличия, предусмотренных действующим законодательством оснований для расторжения договоров в одностороннем порядке. По мнению подателя апелляционной жалобы, материалами дела подтверждена недобросовестность ответчика при использовании предоставленного аренду земельного участка, а также при передаче прав и обязанностей по договору аренды N 1573-11. Как считает заявитель, наличие нарушений действующего законодательства со стороны ООО "Молочная усадьба" не является единственным основанием для отказа от исполнения договоров аренды земельных участков.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 01.11.2011 N 6222 предписано предоставить обществу в аренду земельные участки, занимаемые сельхозугодиями, сроком на 5 лет.

На основании данного постановления между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков от 09.12.2011 N 1640-11, 1641-11, 1642-11, 1643-11 и от 28.11.2011 N 1574-11, 1575-11, 1576-11, 1577-11, 1578-11, 1579-11, 1580-11, 1581-11, 1582-11, 1584-11, 1585-11, 1586-11, 1587-11.

В п. 3.1 названных договоров срок аренды установлен с 01.11.2011 по 01.11.2016. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской

Федерации стороны предусмотрели, что условия договоров применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.11.2011.

Согласно п. 6.5 договоров раздела 6 "Изменение и прекращение договоров" арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договоры в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления других земельных участков.

Акты приема-передачи земельных участков по указанным договорам подписаны соответственно 09.12.2011 и 28.11.2011.

Договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в декабре 2011 года.

В письмах от 21.11.2012 управление со ссылкой на п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.5 договоров аренды уведомило общество об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды.

Полагая, что у арендодателя отсутствует право на односторонний отказ от договоров аренды, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленные в материалы дела договоры от 09.12.2011 N 1640-11, 1641-11, 1642-11, 1643-11 и от 28.11.2011 N 1574-11, 1575-11, 1576-11, 1577-11, 1578-11, 1579-11, 1580-11, 1581-11, 1582-11, 1584-11, 1585-11, 1586-11, 1587-1 не содержат права на односторонний отказ; одностороннее расторжение возможно только при наличии соответствующих условий, которые также не были усмотрены судом.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта. Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и требованиям закона.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть

досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий

договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока

платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные

договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

По смыслу названных правовых норм досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается в случаях нарушения договора арендатором. При отсутствии таких нарушений, основания расторжения договора должны быть специально определены его условиями.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, уведомляя общество об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды, Управление сослалось на п. 6.5 договоров, согласно которому арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договоры в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления других земельных участков.

Судом первой инстанции были исследованы обстоятельства наличия предусмотренных действующим законодательством оснований для расторжения договоров в одностороннем порядке.

Согласно заключению от 11.11.2013, составленному ведущим агрономом отдела прогрессивных технологий растениеводства и мелиорации Минсельхоза Республики Башкортостан об использовании сельскохозяйственных угодий ООО "Молочная усадьба", спорные земельные участки в текущем году не использовались для осуществления сельскохозяйственной деятельности, выпас скота, скашивания кормовых культур не производились, произошло зарастание сельхозугодий сорной растительностью.

Из представленного ответчиком заключения Минсельхоза Республики Башкортостан явно не следует ненадлежащее использование земельных участков истцом по состоянию на ноябрь 2013 г. и тем более невозможно установить надлежащее использование земельных участков по целевому назначению по состоянию на ноябрь 2012 г., то есть на момент одностороннего отказа ответчика от договоров.

Положения пунктов 5.1.5 и 6.5 договоров аренды подтверждают наличие у арендодателя права в одностороннем порядке расторгнуть сделку, но только при наличии поименованных в пункте 5.1.5. условий либо в соответствии с положениями действующего законодательства - то есть в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Расторгая по п. 6.5 договоров ответчик не указал основания их расторжения, оснований для одностороннего отказа от договоров аренды судом не установлено. Текст договоров аренды не предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договора при отсутствии нарушений со стороны общества. Буквальное толкование условий договоров не позволяет сделать вывод о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договоров, при котором договор аренды считался бы расторгнутым при условии получения второй стороной уведомления.

Отказ от исполнения договора является односторонним действием, направленным на прекращение договорных отношений, а расторжение договора возможно по соглашению сторон или на основании решения суда. Для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно упоминания об этом в соглашении сторон.

Представленные договоры от 09.12.2011 N 1640-11, 1641-11, 1642-11, 1643-11 и от 28.11.2011 N 1574-11, 1575-11, 1576-11, 1577-11, 1578-11, 1579-11, 1580-11, 1581-11, 1582-11, 1584-11, 1585-11, 1586-11, 1587-1 не содержат права на односторонний отказ от договора.

Вместе с тем, имеется указание на то, что арендодатель имеет право на одностороннее расторжение договора в соответствии с действующим законодательством, то есть при наличии соответствующих условий ст. 619, Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, которые устанавливают основания для отказа от договора аренды по инициативе арендодателя.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы о праве арендатора на односторонний отказ от договора аренды при отсутствии нарушений со стороны арендатора, нельзя признать обоснованными.

Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для расторжения договоров аренды связанных с нарушением арендатором условий договора, в частности не использовании земельных участков.

Из материалов дела не усматривается, что на момент направления уведомлений о расторжении договоров, истцом допускались нарушения связанные с использованием земельных участков. Представленные в материалы дела доказательства, в том числе и заключение по состоянию на 11.11.2013 (т. 5, л.д. 2-5), свидетельствуют об обстоятельствах возникших после оспариваемых односторонних отказов и соответственно не могут являться доказательствами наличия оснований для расторжения договоров.

Соответственно суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии оспариваемых отказов условиям договора и действующего законодательства положениям - в связи с отсутствием оснований предусмотренных ст.ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, 45, 46 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика основаны на неправильном понимании норм материального права и подлежат отклонению.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком также не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих недобросовестность действия истца.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.02.2014 по делу N А07-23788/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.А. Румянцев

Судьи

Л.В. Пивоварова М.И. Карпачева