Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2014 г. N 08АП-11478/13

город Омск

27 мая 2014 г.

А70-7885/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2014 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смольниковой М.В.,

судей Зориной О.В., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Моториной О.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11478/2013) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2013 года по делу N А70-7885/2013 (судья Щанкина А.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1027200855659, ИНН 7224019804) об изъятии земельного участка, третье лицо: государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (ОГРН 1027200824353, ИНН 7203001860),

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области - Стефанишина Н.И. по доверенности N 9/08-1-Д от 22.01.2014, сроком действия 1 год;

от общества с ограниченной ответственностью "Экострой" - Соловьева Н.В. по доверенности от 26.03.2014, сроком действия 1 год; Важенина Н.М. по доверенности от 22.07.2013, сроком действия 1 год; Евсеев В.В. по доверенности от 22.07.2013, сроком действия 1 год;

установил:

в рамках объединенного дела N А70-7885/2013 заявлен иск Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", ответчик) об изъятии земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:291 (многоконтурный)); земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, ТОО "Ембаевское" с кадастровым номером 72:17:0705003:438); земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, с кадастровым номером 72:17:0706003:238) для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует государственное казенное учреждение Тюменской области "Управление автомобильных дорог" (далее - ГКУ ТО "Управление автомобильных дорог").

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 49 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:07 05 003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области".

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2013 по делу N А70-7885/2013 исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО "Экострой" для государственных нужд изъяты путем выкупа земельный участок площадью 7134 кв.м с кадастровым номером 72:17:0705003:438, земельный участок площадью 11231 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:238, земельный участок площадью 8296 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:291.

Определена следующая выкупная цена: земельного участка площадью 7 134 кв.м с кадастровым номером 72:17:0705003:438 в размере - 15 717 714 руб., земельного участка площадью 11231 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:238 в размере - 19 998 319 руб., земельного участка площадью 8296 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:291 в размере - 17 085 531 руб.

С ООО "Экострой" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Возражая против принятого решения, Департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда в части определения размера выкупных цен земельных участков.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что, поскольку согласно пункту 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации при расчётах размеров возмещения убытки правообладателей земельных участков определяются с учётом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, следовательно, выкупная стоимость спорных земельных участков должна быть определена на основании отчётов об оценке ООО "ЗСК-Центр" по состоянию на 10.10.2010, как день, предшествующий принятию постановления Правительства Тюменской области от 11.10.2010 N 290-П и по состоянию на 16.12.2010, как день, предшествующий принятию постановлений Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-П и N 353-п. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно отклонены доводы истца о наличии оснований для сомнений в обоснованности заключения судебного эксперта. Указывает, что судом не учтено отсутствие на изымаемых земельных участках инженерных коммуникаций, что снижает их стоимость. Считает необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства Департамента о назначении по делу повторной экспертизы.

Одновременно с апелляционной жалобой от Департамента поступило письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы с целью установления размера выкупной цены спорных земельных участков.

От ООО "Экострой" поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором ответчик возражает против её удовлетворения, просит оставить без изменения решение суда первой инстанции.

От ответчика также поступили письменные возражения против удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной экспертизы и ходатайство о вызове в судебное заседание для дачи показаний эксперта Угловской Ю.Ш.

Определением Восьмого арбитражного суда от 17.12.2013 по делу N А70-7885/2013 жалоба Департамента принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 20.02.2014. Протокольными определениями от 21.02.2014, 04.03.2014, 09.04.2014 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 13.05.2014.

В заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 04.03.2014, допрошена эксперт ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" Угловская Ю.Ш., которой даны пояснения по результатам проведенной судебной экспертизы.

Представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание 13.05.2014 не явился. На основании части 1 статьи 266, части 5 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал требования, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО "Экострой" поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу; возражали против удовлетворения ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, пояснив, что, в случае удовлетворения заявленного ходатайства, заявляют отвод предложенной представителем истца кандидатуре эксперта, а также предлагает свое экспертное учреждение.

В судебном заседании, открытом 13.05.2014, объявлялся перерыв в порядке статьи 163 АПК РФ до 20.05.2014.

Информация об отложениях и перерывах размещена в картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети "Интернет".

После перерыва рассмотрение апелляционной жалобы продолжено в прежнем составе суда и при прежней явке.

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ).

В удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы и ходатайства ответчика об отводе кандидатуры эксперта судом апелляционной инстанции отказано по причинам, изложенным в мотивировочной части постановления.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзывы на неё, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца и устанавливая выкупную стоимость спорных земельных участков руководствовался отчетом ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" N 229/13 от 05.09.2013, составленным по итогам проведения судебной экспертизы.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в качестве обоснования выкупной стоимости спорных земельных участков истец сослался на отчеты об оценке, выполненные ООО "ЗСК-Центр":

- от 29.04.2013 N 330/13 по состоянию на 16.12.2010, согласно которому выкупная цена земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, ТОО "Ембаевское" с кадастровым номером 72:17:0705003:438 составляет 5 197 000 руб. (том 1 листы дела 37-108);

- от 29.04.2013 N 333/2013 по состоянию на 16.12.2010, согласно которому выкупная цена земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, с кадастровым номером 72:17:0706003:238 составляет 7 769 000 руб. (том 4 листы дела 29-63);

- от 29.04.2013 N 329/13 по состоянию на дату 10.10.2010, согласно которому выкупная цена земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, р-н Тюменский, Ембаевское МО, с кадастровым номером 72:17:0706003:291 составляет 5 943 000 руб. (том 7 листы дела 27-61).

Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости спорных земельных участков представил отчеты об оценке состоянию на 02.08.2013 N 965/13 и по состоянию на 16.07.2013 N 846/13 и N 847/13, выполненные также ООО "ЗСК-Центр" (том 2 листы дела 94-159, том 8 листы дела 72-140, том 5 листы дела 69-135).

Согласно указанным отчетам выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438 составила 15 180 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:291 - 17 333 000 руб., с кадастровым номером 72:17:0706003:238 - 22 481 000 руб.

Вопреки доводам Департамента, изложенным в апелляционной жалобе, основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 ЗК РФ, согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 9). Для целей применения названного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Соответственно, отчёты об оценке ООО "ЗСК-Центр", представленные Департаментом в обоснование правомерности заявленного требования об установлении выкупной цены спорных земельных участков в размерах 5 197 000 руб., 7 769 000 руб. и 5 943 000 руб., соответственно, правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановлений Правительства Тюменской области об изъятии спорных земельных участков, а не на текущую дату рассмотрения спора в суде.

Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками явилась существенной, Арбитражный суд Тюменской области определением от 22.08.2013 на основании статьи 82 АПК РФ назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" Угловской Юлие Шаукатовне.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) определить выкупную цену земельного участка площадью 7 134 кв.м, с кадастровым номером 72:17:07 05 003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО "Экострой" изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги;

2) определить выкупную цену земельного участка площадью 11 231 кв.м, кадастровый номер 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО "Экострой" изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги,

3) определить выкупную цену земельного участка площадью 8296 кв.м, кадастровый номер 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, Ембаевское МО, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО "Экострой" изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги".

Согласно заключению ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" от 05.09.2013 N 229/13:

- выкупная цена земельного участка площадью 7 134 кв.м, с кадастровым номером 72:17:0705003:438 составила 15 717 714 руб., в том числе 15 470 000 руб. - рыночная стоимость участка по состоянию на текущую дату, 247 714 руб. - размер убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельного участка;

- выкупная цена земельного участка площадью 11 231 кв.м, с кадастровым номером 72:17:0706003:238 составила 19 998 319 руб., в том числе 19 600 000 руб. - рыночная стоимость участка по состоянию на текущую дату, 398 319 руб. - размер убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельного участка;

- выкупная цена земельного участка площадью 8 296 кв.м, с кадастровым номером 72:17:0706003:291 составила 17 085 531 руб., в том числе 16 760 000 руб. - рыночная стоимость участка по состоянию на текущую дату, 325 531 руб. - размер убытков, причиненных ООО "Экострой" изъятием земельного участка (том 10 листы дела 114-158).

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства, в том числе заключение экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и исследуются наряду с другими доказательствами, представленными по делу (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Экспертное заключение ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" от 05.09.2013 N 229/13, как и любые доказательства, не имеет для суда заранее установленной силы, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р) (раздел 4, пункт 1) в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как усматривается из отчета оценщика при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход.

В соответствии с пунктом 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как следует из отчета ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" от 05.09.2013 N 229/13 в рамках сравнительного подхода экспертом из 28 приведенных общих аналогов были выбраны 15 объектов-аналогов, предлагаемых к продаже со ссылкой на источник получения информации. Экспертом при проведении оценки учтены характеристики объектов-аналогов, такие как, местоположение земельного участка, вид права, наличие и состав коммуникаций, ограничения по использованию и транспортная доступность и проведено их сравнение по показателям с оцениваемым объектом.

Аналоги для сравнения подбиралась из одной категории - земель населенных пунктов (земель поселений); при подборе аналогов рассматривались аналоги, имеющие фактическое разрешенное использование - под сельскохозяйственное назначение и промышленное (производственное) назначение.

Исходя из позиций экономической целесообразности поведения потенциальных контрагентов на свободном конкурентном рынке, экспертом в расчетах не использовались оферты с явно завышенными/заниженными значениями цен предложения. Уровень отличия от среднерыночных цен определялся путем модального и медианного уровня значений выборки.

Для повышения достоверности оценки экспертом, с помощью аппарата математической статистики, определен доверительный интервал (интервал, в который с учетом допустимого уровня погрешности входят вероятные верные варианты значения итоговой величины); приведенные значения аналогов, не входящие в этот интервал из дальнейшего расчета исключены, а по оставшимся значениям определена средневзвешенная (средняя) величина, на основании допущения, что при достаточном объеме выборке (количестве элементов, объектов для анализа), значимость влияния возможных отклонений для итогового значения нивелируется. Расчеты приведены в таблице 3.

Как следует из сведений, проведенных в таблицах N 1, N 2 и N 3 экспертного заключения ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр", из подобранных экспертом аналогов для сравнения в общем количестве 28 штук были исключены аналоги с наименьшими и наибольшими значениями; из 15 аналогов в таблице N 3 основную массу составили аналоги по разрешенному использованию - под сельскохозяйственное назначение и промышленное (производственное) назначение; аналог N 11 - аналог под многоэтажное строительство и аналог N 14 - под строительство жилья.

Возражения Департамента о том, что при определении выкупной стоимости земельных участков эксперт необоснованно использовал в качестве аналогов предложения о продаже земельных участков с разрешенным использованием, несопоставимым с характеристиками спорных земельных участков обоснованно отклонены судом первой инстанции. С учетом отсутствия данных о возможном использовании земельных участков исключительно только для сельскохозяйственного производства, доводы Департамента о возможности применения в сравнительном методе только аналогов из земель сельскохозяйственного назначения являются несостоятельными.

Как указывалось выше, при составлении отчета от 05.09.2013 N 229/13 оценщиком анализировался рынок продаж 15 земельных участков, значительная доля которых составляют земельные участки с разрешенным использованием под сельскохозяйственное назначение и промышленное (производственное) назначение (в том числе, аналоги под объектами дорожного сервиса).

Как указывает эксперт в заключении, на дату проведения экспертизы застройка микрорайона не сформирована, данные об утвержденных проектах строительных объектах в свободном доступе на дату проведения экспертизы отсутствуют (экспертом не выявлены), на дату проведения экспертизы имеется распоряжение Администрации города Тюмени N 521-рк от 03.09.2013 "О подготовке проекта планировки и проекта межевания территории в границах: проектируемых восточный обход г. Тюмени-Тобольский тракт" и схема генерального плана городского округа г. Тюмень (карта функциональных зон городского округа, приложение N 3 к решению Тюменской городской Думы от 27.09.2012 N 903), согласно которой исследуемые земельные участки расположены в зонах перспективного строительства - многоэтажной жилой застройки, индивидуальной жилой застройки, непосредственной близости к перспективной застройке общественно-делового назначения.

С учетом изложенного, при подборе аналогов соответствующего ценового сегмента, эксперт посчитал возможным рассмотрение аналогов из категории земель поселений/населенных пунктов, имеющих фактическое разрешенное использование под сельскохозяйственное назначение (аналогичное разрешенному использованию исследуемых земельных участков) и промышленное (производственное) назначение, если указанные аналоги территориально сопоставимы с исследуемыми.

При расчете стоимости земельных участков экспертом применены корректировки (поправки) на торг и на масштаб, обоснован отказ от применения корректировок на местоположение, различие земельных участков.

Из пояснений эксперта Угловской Ю.Ш., данных в суде апелляционной инстанции следует, что наличие либо отсутствие непосредственно на исследуемых земельных участках участках-аналогах подведенных инженерных коммуникаций (вода, газ, электричество) не могло существенно повлиять на ее выводы о стоимости земельных участков.

Кроме того, из представленных ответчиком в суд апелляционной инстанции схем границ земельных участков, инженерно-геодезическим изысканиям, площадным съемкам усматривается, что в непосредственной близости от спорных земельных участков расположены линии электропередачи, газо- и водопроводы.

При этом Департамент не представил доказательств возможного размера затрат на подведение газоснабжения и водоснабжения непосредственно на спорные земельные участки, равно как и доказательств того, что такое расположение инженерных сетей существенно снижает стоимость земельных участков.

Учитывая, что рыночная стоимость земельных участков определялась оценщиком на текущую дату, а информация о земельных участках и их стоимости находится в открытом доступе, Департамент не был лишен возможности представить иные объекты - аналоги для сравнения.

Учитывая изложенное истцом не доказано, что отсутствие сетей непосредственно на спорных земельных участках могло существенно повлиять на определенную экспертом их стоимость.

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, экспертное заключение ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" от 05.09.2013 N 229/13 соответствует предъявляемым законом требованиям, неясностей, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, судом апелляционной инстанции не установлено, указанное заключение является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Как установлено судом апелляционной инстанции, суд первой инстанции отклонил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы, указав, что исходя из содержания экспертного заключения ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" от 05.09.2013 N 229/13 и пояснений эксперта Угловской Ю.Ш. основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Оснований для переоценки вывода суда первой инстанции, об отказе в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Также у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства Департамента о назначении повторной экспертизы, заявленного суду апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции осуществил обсуждение вопроса о назначении повторной экспертизы по вопросу об определении стоимости спорных земельных участков без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги по состоянию на текущую дату и с учетом нахождения на земельных участках автомобильной дороги без надлежащих правовых оснований (то есть с учетом возможности ее сноса покупателем).

Осуществив подготовку к разрешению данного вопроса, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данное обстоятельство не может повлиять на выкупную стоимость земельных участков на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела автомобильная дорога на спорных земельных участках принадлежащих ответчику, самовольно возведена Департаментом. При этом ответчик не лишен возможности потребовать с Департамента возмещения убытков, причиненных таким строительством. Вместе с тем право требования убытков с Департамента может быть передано покупателю (самому Департаменту) в составе выкупной цены спорного земельного участка.

Кроме того, суд апелляционной инстанции при оценке возражений Департамента, также отклоняет доводы Департамента о нахождении земельных участков в настоящее время в зоне ИТ-3 (зона дорожно-уличной сети; для обеспечения условий сохранения и развития городской системы улиц и дорог, для размещения сетей инженерно-технического обеспечения). Установление зоны ИТ-3 в границах изымаемых земельных участков произведено позднее принятия решения об изъятии земельных участков, и фактически под построенную автомобильную дорогу, в связи с чем данное зонирование не должно учитываться для определения выкупной стоимости земельного участка.

Согласно решению Тюменской городской думы от 30.10.2008 N 154 "О правилах землепользования и застройки города Тюмени", в редакции решений Тюменской городской Думы от 28.05.2009 N 308, от 29.10.2009 N 379, от 24.06.2010 N 501, от 28.04.2011 N 638, от 27.10.2011 N 734, от 28.02.2012 N 804, от 26.10.2012 N 934, от 25.12.2012 N 975,) зона ИТ-3 правилами землепользования и застройки города не предусматривалась. Данные изменения внесены решением Тюменской городской Думы от 29.08.2013 N 1101 (вступило в силу 12.09.2013).

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для назначения по делу экспертизы об определении стоимости спорных земельных участков без учета нахождения на них автомобильной дороги и с учетом ее нахождения, в связи с чем в удовлетворении ходатайства истца отказано.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано, процессуальные основания для рассмотрения заявления ответчика об отводе предложенных истцом кандидатур экспертов отсутствуют.

Учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 N 352-п "Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:07 05 003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области" является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр" от 05.09.2013 N 229/13 отражает рыночную стоимость спорных земельных участков, суд первой инстанции обоснованно применил определенную в данных экспертных заключениях выкупную стоимость земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2013 по делу N А70-7885/2013 суд апелляционной инстанции не усматривает. Решение принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит.

Апелляционная жалоба Департамента оставляется без удовлетворения.

Вопрос о распределении судебных расходов судом апелляционной инстанции не рассматривается, так как Департамент в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2013 года по делу N А70-7885/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

О.В. Зорина Т.П. Семёнова