Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2014 г. N 13АП-6160/14

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 сентября 2014 г. N Ф07-6006/14 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

09 июня 2014 г.

Дело N А56-49308/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Аносовой Н.В.

судей Жуковой Т.В., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: Тихомировой Н.М.

при участии:

от заявителя (ООО "КТЦ "Профит"): ген. дир. Моносова Д.М., прот. от 16.01.2009 N 1; пр. Авилкина В.В., дов. от 15.11.2013

от должника: пр. Стешенцева П.С., дов. от 14.05.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6160/2014) конкурсного управляющего ООО "Элит Бизнес Лайн" Телегановой В.Ю. на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2014 о включении требований ООО "КТЦ "Профит" в реестр требований кредиторов по делу N А56-49308/2013 (судья Мирошниченко В.В.), принятое

по заявлению

к Обществу с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн"

о несостоятельности (банкротстве)

установил:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2012 по делу N А40-90485/2012 в отношении Общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена Телеганова Виктория Юрьевна. Сведения о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 30.11.2012.

Обществом с ограниченной ответственностью "КТЦ "Профит" 04.03.2013 заявлено о включении в реестр требований кредиторов должника требования в сумме 36534651,28 руб. При рассмотрении требования его размер был уточен, кредитор просил признать обоснованным и включить в реестр требований кредиторов требование на сумму 30880789,00 руб., из которых 8743083,61 руб. задолженность за уступаемые права по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.04.2004 N 13/ЗК 03312(И) согласно Соглашению от 24.07.2006 N 1; 17023690,00 руб. реального ущерба в связи с непередачей квартир и 114016,00 руб. как возврат некомпенсированных вложений ООО "КТЦ "Профит" (затраты на проектирование и строительство жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бадаева, д. 7, корп. 2, литера А).

В связи с пропуском заявителем срока, установленного статьей 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Арбитражный суд города Москвы определил рассмотреть требование после введения в отношении должника следующей процедуры несостоятельности.

Дело передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В связи с принятием арбитражным судом решения от 18.11.2013 о признании должника несостоятельным, требование ООО "КТЦ Профит" назначено к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2014 заявление удовлетворено, требования признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов. Суд первой инстанции посчитал, что ООО "КТЦ "Профит" не исполнило принятые на себя обязательства по условиям Соглашения N 1 об уступке прав арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.04.2004 N 13/ЗК-03312 (И), и не передало ООО "КТЦ "Профит" квартиры на общую площадь 236,76 кв.м., а также не в полном объеме оплатило денежные средства за уступленное право. Действительность Соглашения N 1 от 24.07.2006 подтверждена постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.10.2010 по делу N А56-72048/2010. В рамках указанного дела установлено, что ООО "КТЦ "Профит" фактически уступило ООО "Элит Бизнес Лайн" свои права как застройщика и исполнило свои обязательства перед ООО "Элит Бизнес Лайн", в то время как последнее обязательства в полном объеме не исполнило. В связи с неисполнением обязательств по передаче квартир, у должника возникло обязательство по возмещению убытков в виде разницы между оценкой стоимости квартир, определенной соглашением сторон и их рыночной стоимостью, а также по возмещению вложений в строительство объекта, произведенных ООО "КТЦ "Профит". Доводы конкурсного управляющего об истечении срока исковой давности отклонены со ссылкой на то, что право кредитора не могло считаться нарушенным ранее сдачи жилого дома в эксплуатацию.

На определение суда первой инстанции конкурсным управляющим ООО "Элит Бизнес Лайн" Телеановой В.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой она просил отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылался на то, что кредитором пропущен срок исковой давности, о неисполнении Соглашения N 1 кредитор должен был быть узнать в 2009 году. Признание незаключенными предварительного договора долевого участия от 24.07.2006 N 2, договора перемены лиц в обязательстве от 31.07.2006 N 2, договоры перемены лица в обязательстве от 31.07.2006 N 1 с дополнительным соглашением от 04.10.2006 влечет вывод о ничтожности соглашений от 24.07.2006 N 1 и N 2, заключенных между кредитором и должником. Между должником и кредитором не имелось соглашения о передаче квартир, денежного требования к должнику у кредитора не возникло.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "КТЦ "Профит" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что в Соглашении N 1 стороны оговорили все существенные условия спорного обязательства, но не определили срок их исполнения. Следовательно, срок исковой давности должен в данном случае исчисляться с момента заявления требования об исполнении обязательств из соглашения. Ранее 22.02.2003 ООО "КТЦ "Профит" с требованиями к должнику не обращалось. Соглашение N 1 является смешанным договоров, содержит элементы договора о намерениях и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Государственная регистрация договора не требовалась. Соглашение заключено до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ООО "КТЦ "Профит" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выводы обжалуемого судебного акта, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что имеются основания для частичной отмены определения суда.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.01.2004 N 113 утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве жилого дома по адресу: Невский административный район, севернее улицы Новоселов, квартал 19, корп. 35А, ул. Бадаева (севернее дома N 7, литера А по ул. Бадаева) Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит".

На основании указанного постановления Правительства Санкт-Петербурга, с кредитором заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.04.2004 N 13/ЗК-03312 (И).

Между ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" заключено Соглашение от 24.07.2006 N 1, по по условиям которого кредитор уступил права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.04.2004 N 13/ЗК-03312 (И) в пользу должника. В Соглашении N 1 оговорено, что оно вступает в силу после опубликования постановления Правительства Санкт-Петербурга о внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2004 N 113 о продлении сроков реализации инвестиционного проекта и о согласии Правительства на перемену лица в обязательстве и внесению изменений в договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.02.2007 N 189 внесены соответствующие изменения в части указания на застройщика в постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.01.2004 N 113.

Пунктом 1.2 Соглашения N 1, предусмотрено, что за уступаемые права по договору аренды земельного участка, ООО "Элит Бизнес Лайн" выплачивает ООО "КТЦ "Профит" денежные средства в размере 19507529,00 руб. Оплата указанной суммы производится зачетом встречных требований по оплате ООО "КТЦ "Профит" по договору долевого участия в финансировании строительства объектов согласно условиям, предусмотренным Предварительным договором долевого участия в строительстве между ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн". Данная сумма уточняется до 31.07.2006 с учетом определения сторонами соглашения порядка исполнения обязательств ООО "КТЦ "Профит", связанных с реализацией инвестиционного проекта, возникших до заключения Соглашения N 1. В пункте 2.1 Соглашения N 1 оговорено, что обязательства, возникшие у кредитора в ходе исполнения инвестиционного проекта перед КУГИ Санкт-Петербурга по договору аренды земельного участка, перед третьими лицами (участниками долевого строительства) и перед третьими лицами, не оговоренные Соглашением, исполняются кредитором самостоятельно. Порядок исполнения обязательств перед энергоснабжающими организациями подлежал установлению на основании дополнительного протокола к соглашению (пункт 2.2 Соглашения N 1).

В пункте 4.1 Соглашения N 1 зафиксировано, что после перемены лица в обязательстве стороны осуществляют взаиморасчеты путем распределения прав на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного проекта следующим образом: ООО "КТЦ "Профит" - 236,76 кв.м., ООО "Элит Бизнес Лайн" - 6479,38 кв.м.

Имеющиеся на день заключения соглашения задолженности, штрафы, пени по действующему договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях ООО "КТЦ "Профит" обязался погасить до 31.07.2006. В случае неоплаты указанных платежей и погашения их ООО "Элит Бизнес Лайн", выплата, причитающаяся в пользу кредитора, подлежит соответствующему уменьшению. Перерасчет производится из расчета 21600 руб. за 1 кв.м. площади. Стороны вносят изменения в порядок распределения прав на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного проекта (пункт 4.4 Соглашения N 1).

Договор от 31.07.2006 N 1 о перемене лиц в обязательстве, к которому заключено указанное выше Соглашение N 1, признан незаключенным Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2009 по делу N А40-48465/08-1-316, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2008.

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2008 по делу N А56-37445/2007, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 признан незаключенным предварительный договор от 24.07.2006 N 1 долевого участия в строительстве жилого дома, указанного в Соглашении N 1.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии у ООО "Элит Бизнес Лайн" обязательств перед ООО "КТЦ "Профит" по передаче квартир.

Из буквального смысла условий Соглашения N 1, который имеет приоритет в силу положений статьи 431 ГК РФ следует, то действия сторон при заключении соглашения были направлены на перемену лиц в обязательства из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Тоже подтверждено и вступившими в законную силу судебными актами, на которые ссылается суд первой инстанции.

В частности, судебными актами, принятыми в рамках дела N А56-72048/2009 установлен факт замены стороны в обязательстве из договора аренды на инвестиционных условиях на основании Соглашения N 1, но не обязательства ООО "Элит Бизнес Лайн" по передаче объектов недвижимости в пользу кредитора.

Условиями Соглашения N 1 предусматривалось наличие отдельного договора о долевом участии в строительстве, который и мог послужить основанием для возникновения у должника обязательства по передаче квартир, но такой договор не был заключен. В этом случае оплата за уступленное право должна была быть произведена путем проведения зачета встречных требований по рассматриваемому соглашению и договорам долевого участия в строительстве.

Предварительные договоры долевого участия в строительстве признаны в судебном порядке незаключенными. Оплата за уступленное право в порядке пункта 1.2 Соглашения N 1 не произведена, о чем свидетельствует, в том числе, обращение ООО "КТЦ "Профит" с настоящим требованием.

Отсутствие зачета определенной в Соглашении N 1 стоимости уступленного права в счет долевого участия в строительстве свидетельствует, также, о том, что ООО "КТЦ "Профит" не были исполнены обязанности по финансированию строительства объекта, что дополнительно исключает возникновение у него права требования передачи ему квартир.

Поскольку взаиморасчеты в порядке пункта 1.2 Соглашения N 1 не проведены, не может быть применен и пункт 4.1 Соглашения N 1, который, исходя из его буквального смысла, определяет порядок проведения этих взаиморасчетов, но не является самостоятельным соглашением о передаче объектов недвижимости, которая будет создана в будущем.

Отсутствие в спорном Соглашении N 1 условий о предоставлении кредитором должнику денежных средств на инвестиционных условиях с возникновением у должника встречного обязательства по передаче объектов недвижимости не позволяет квалифицировать договор как договор купли-продажи недвижимой вещи согласно разъяснениям пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

По смыслу разъяснения пункта 5 названного Пленума ВАС РФ, требование о возмещении убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества может быть заявлено только при условии перечисления покупателем в пользу продавца стоимости объекта недвижимости. В данном случае такой платеж не произведен, как указано выше, расчеты в порядке пункта 1.2 Соглашения N 1 и взаимозачет стоимости уступленного права и взноса на долевое участие в строительстве не осуществлялись.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода о наличии у должника неисполненного обязательства по передаче квартир.

Равным образом из спорного Соглашения N 1 не следует обязанности ООО "Элит Бизнес Лайн" по возмещению расходов ООО "КТЦ "Профит", понесенных в связи со строительством объекта.

Как следует из приведенных выше условий Соглашения N 1, затраты, понесенные ООО "КТЦ "Профит" в связи с реализацией инвестиционного проекта остаются на нем, что и компенсируется предусмотренной договором оплатой за переданное право. Из представленного в материалы дела расчета расходов не следует, что какие-либо из них имели место после заключения Соглашения N 1, оснований для осуществления расходов на строительство после уступки права из договора аренды на инвестиционных условиях у ООО "КТЦ "Профит" не имелось.

Кроме того, первичные документы, подтверждающие осуществление заявленных расходов, в материалах дела отсутствуют.

При таких условиях, у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода об обоснованности требования и в части заявленной суммы затрат на проектирование и строительство жилого дома.

В части требования задолженности из Соглашения N 1 требование кредитора удовлетворено правомерно. Как верно отметил суд первой инстанции, действительность Соглашения N 1 подтверждена вступившими в законную силу судебными актами и его условиями предусмотрено денежное обязательство должника по оплате за уступленное в его пользу право.

Также правомерно судом отклонено заявление о пропуске кредитором срока исковой давности.

В Соглашении N 1 конкретный срок оплаты за уступленное право не определен. В то же время, предусмотрены расчеты путем проведения зачета встречных требований по договору долевого участия в строительстве. Указанный договор мог быть заключен сторонами в течение всего срока строительства объекта.

Таким образом, ранее окончания строительства, право кредитора на получение спорной суммы не могло считаться нарушенным.

Объект введен в эксплуатацию Разрешением N 78-2012в-2010 от 07.05.2010, обращение в суд последовало 04.03.2013, в пределах трехлетнего срока с момента окончания строительств объекта и момента, когда заявителю очевидно стало известно о том, что спорная сумма не будет зачтена в счет встречных обязательств, возможность возникновения которых предусмотрена Соглашением N 1.

В силу пункта 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.

Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В данном случае денежные средства за уступленное право в любом случае должны были быть перечислены кредитору в разумный срок после передачи объекта в эксплуатацию. Указанно обязательство исполнено не было, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно признал заявленные требования в части суммы 8743083,61 руб. обоснованными. В данной части оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Таким образом, определение суда первой инстанции следует отменить в части признания обоснованными и включения в реестр требований кредиторов в сумме 17023690,00 руб. и 5114016,00 руб. отказать. В остальной части определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2014 о включении требований Общества с ограниченной ответственностью "КТЦ "Профит" в реестр требований кредиторов по делу N А56-49308/2013 отменить в части признания обоснованным и включения в реестр требований кредиторов требований в суммах 17023690,00 руб. реального ущерба и 5114016,00 руб. возврата инвестиций.

В этой части в удовлетворении заявления кредитора отказать.

В остальной части обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" Телегановой В.Ю. без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и в порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Председательствующий

Н.В. Аносова

Судьи

Т.В. Жукова И.Ю. Тойвонен