Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июня 2014 г. N 20АП-2308/14

г. Тула

3 июня 2014 г.

Дело N А68-8663/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27.05.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.06.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Тимашковой Е.Н., Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания секретарем Феоктистовой Д.О., при участии от истца - администрации муниципального образования город Новомосковск: Поручиковой Т.А. (доверенность от 21.11.2011), от ответчика - индивидуального предпринимателя Новикова Валерия Викторовича: Деменковой Е.В. (доверенность от 16.10.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Новомосковск на решение Арбитражного суда Тульской области от 05.03.2014 по делу N А68-8663/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Новомосковск (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Новикова Валерия Викторовича (далее - ИП Новиков В.В., предприниматель) задолженности по арендной плате в размере 470 468 рублей 68 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 46 108 рублей 15 копеек, всего 516 576 рублей 83 копеек.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил исковые требования, просил взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 347 502 рублей 92 копейки за период 3 квартал 2010 года - 4 квартал 2012 года, проценты в размере 46 108 рублей 15 копеек, всего - 393 611 рублей 07 копеек.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.03.2014 в исковых требованиях администрации отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация муниципального образования город Новомосковск обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что поскольку договор от 08.08.2007 был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен на основании утвержденного базового размера годовой арендной платы, с учетом коэффициентов, разрабатываемых Правительством РФ на соответствующий календарный год и коэффициентов, устанавливаемых местной администрацией, поэтому к договору подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения не требует внесения изменений в договор. Считает, что данным решением нарушаются законные интересы иных хозяйствующих субъектов, заключивших договоры аренды земельных участков, находящихся в собственности МО город Новомосковск с условием оплаты регулируемой публичным органом арендной платы

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город Новомосковск поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ИП Новиков В.В. возражал против удовлетворения требований министерства по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, 08.08.2007 администрация муниципального образования Новомосковский район (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Новиков В.В. (арендатор) заключили договор N 0249А о предоставлении земельного участка для использования на условиях аренды.

По договору арендодатель передал, а арендатор принял в краткосрочную аренду земельный участок с кадастровым номером 71:29:01 03 06:0021 общей площадью 4248,9 кв. метров, отнесенный к категории земель населенных пунктов, местоположение земельного участка: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Калинина - Парковый проезд.

Договор заключен сроком на 3 года и зарегистрирован в установленном законом порядке.

08.09.2008 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору N 0249А от 08.08.2007, которым изменено содержание пункта 1.3.

В соответствии с пунктом 1.3 в редакции допсоглашения от 08.09.2008 участок предоставляется для строительства с последующей эксплуатацией автозаправочного комплекса. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "разрешенное использование".

24.08.2010 предпринимателю выдано разрешение на строительство.

Полагая, что с 4 квартала 2010 года предприниматель вносил арендную плату в меньшем объеме, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что пунктом 4.1 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально до 25 числа последнего месяца оплачиваемого квартала.

Согласно пункту 4.3 договора на момент его заключения размер арендной платы составил 146 887 рублей 87 копеек в год, т.е. 36 721 рублей 97 копеек в квартал.

Пунктом 4.4 договора установлено, что обо всех изменениях, связанных с размером арендной платы арендодатель уведомляет арендатора, после чего тот самостоятельно, либо с помощью арендодателя производит перерасчет суммы арендной платы. Арендатор осуществляет платежи по новой ставке с момента введения изменений. При этом считается измененным условие договора о размере арендной платы, установленной в пункте 4.3. настоящего договора и заключение дополнительного соглашения не требуется.

Согласно пункту 4.5 договора в соответствии с утвержденной методикой расчета арендной платы, арендная плата за землю рассчитывается исходя из утвержденного размера, базовой ставки арендной платы, с учетом действующих коэффициентов. Размер арендной платы может изменяться ежегодно, но не чаще одного раза в год:

- при изменении и (или) индексации ставок арендной платы или ставок земельного налога на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- при установлении федеральным законодательством общих начал определения арендной платы;

- при установлении нормативно-правовыми актами Тульской области и (или) муниципального образования иных начал определения арендной платы.

Арендная плата рассчитывается исходя из утвержденного базового размера годовой арендной платы, с учетом коэффициентов, разрабатываемых Правительством РФ на соответствующий календарный год и коэффициентов, устанавливаемых местной администрацией. Размер арендной платы уточняется ежегодно.

Судом области из материалов дела установлено, что с момента подписания договора (08.08.2007) по 4 квартал 2011 года включительно арендатором производилась оплата в размере 14 634 рублей 61 копейки.

Письмом от 12.01.2012 администрация уведомила предпринимателя об изменении размера арендной платы по договору, а именно способе исчисления его по формуле: Аг = КС x Ки х ПК, где Аг - годовой размер арендной платы, в рублях; КС - кадастровая стоимость земельного участка, в рублях; Ки - коэффициент вида разрешенного использования земельного участка, в процентах, ПК - поправочный коэффициент для земельных участков, предоставляемых для строительства объектов недвижимости (за исключением земельных участков для гаражного строительства, индивидуального жилого строительства, и земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, среднеэтажной смешанной застройки, малоэтажной смешанной застройки).

С письмом от 12.01.2012 администрация представила предпринимателю соответствующий расчет, исходя из которого размер ежеквартальной арендной платы составил 27 820,31 руб. (7 418 749,36 х 3,00% х 0,5 = 111 281,24 руб. в год).

Кроме того, в письме от 12.01.2012 администрация уведомила предпринимателя о необходимости производить арендную плату самостоятельно, сообщив, что счета за аренду выставляться не будут.

Как установлено судом области с 1 квартала 2012 года по 2 квартал 2013 года включительно арендатор производил арендные платежи в соответствии с указанием администрации в размере 27 820 рублей 31 копейки.

Отклоняя позицию администрации о правомерности оплаты аренды за 2010-2013 годы в соответствии представленными ее расчетами, суд области обоснованно руководствовался следующим.

При заключении договора сторонами определено, что размер арендной платы определен на основании решения собрания представителей Новомосковского района "Об утверждении Положения о расчета арендной платы за землю в городе Новомосковске" от 28.04.2006 N 13-10 по формуле: А=П х Бам х Км х Исэ, где А - годовая арендная плата, П - площадь земельного участка, Исэ - индекс перерасчета арендной платы за землю с учетом социально-экономической ситуации в Новомосковском район, Км - коэффициент мультипликатор, Бап - базовая ставка арендной платы, равная ставке земельного налога, исчисленной по значению удельного показателя кадастровой стоимости в кадастровом квартале по соответствующему виду функционального использования.

Таким образом, сторонами при заключении договора аренды определен размер арендной платы (способ ее исчисления) по формуле: А=П х Бам х Км х Исэ.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Суд области отметил, что пунктами 4.4, 4.5 договора предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменениях, связанных с размером арендной платы: при изменении и (или) индексации ставок арендной платы или ставок земельного налога на очередной финансовый год в соответствии с законодательством Российской Федерации; при установлении федеральным законодательством общих начал определения арендной платы; при установлении нормативно-правовыми актами Тульской области и (или) муниципального образования иных начал определения арендной платы.

Как следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

С учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, системного толкования условий договора аренды, суд области пришел к правильному выводу, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели базовых ставок, и коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики.

Из уведомления от 12.01.2012 усматривается, что администрация уведомила предпринимателя об изменении методики расчета (способа исчисления) арендной платы с 01.01.2012 и об установлении ее размера в сумме 27 820 рублей 31 копейки ежеквартально.

Получение уведомления об изменении арендной платы в 2012 году (27 820 рублей ежеквартально) предприниматель не отрицает, указанное уведомление и методика приняты к исполнению предпринимателем, что подтверждается внесением соответствующих арендных платежей с 1 квартала 2012 года.

Кроме того, расчеты арендной платы за 2010-2013 годы, изменившие согласованную сторонами при заключении договора методику, в соответствии с которыми Администрацией произведен расчет заявленных требований, до Предпринимателя в установленном порядке не доводились, как и расчет арендной платы на 2013 год, изменивший размер составляющих расчета, определенного на 2012 год. Дополнительного соглашения к договору аренды, изменяющего порядок расчета арендной платы, сторонами не заключалось.

Как следует из материалов дела, согласно акту сверки взаимных расчетов на 01.01.2012, подписанного двумя сторонами, у предпринимателя имелась задолженность в размере 14 634 рублей 60 копеек, в дальнейшем, как установлено судом области, погашенная предпринимателем.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда области, что поскольку договор не предусматривает возможности одностороннего изменения методики расчета, утвержденной в качестве его условия, принятие указанных актов само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета арендной платы.

Суд области правомерно отклонил довод администрации о направлении предпринимателю уведомления от 26.03.2013 N 16-ип/05-01-08 о произведенном перерасчете арендной платы не нашел своего документального подтверждения, поскольку указанное уведомление направлено по адресу: г. Новомосковск, ул. Московская, д. 10-А, который не имеет отношения к деятельности предпринимателя, связанной с исполнением договора аренды.

Кроме того, суд области правильно указал, что изменение арендодателем арендной платы на прошедшее время без заключения дополнительного соглашения нарушает баланс интересов сторон и принцип правовой определенности и предсказуемости определения арендной платы.

На основании вышеизложенного, поскольку предпринимателем исполнялась обязанность по внесению согласованных сторонами арендных платежей с момента заключения договора, с учетом принятого к исполнению с января 2012 года измененного размера арендной платы, суд первой инстанции правомерно отказал администрации муниципального образования город Новомосковск в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции также обращает внимание, что земельный участок предоставлялся предпринимателю по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, что в соответствии с п.п. д п. 3 "Правил определения размера арендной платы..." утвержденных Постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009, предусматривает определение арендной платы в размере не более 2% кадастровой стоимости земельного участка. В данном случае, исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 418 749 рублей 35 копеек, размер арендной платы не должен превышать 148 375 рублей в год.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 05 марта 2014 года по делу N А68-8663/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Каструба

Судьи

Е.Н. Тимашкова О.Г. Тучкова