Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2014 г. N 18АП-2401/14

г. Челябинск

08 мая 2014 г.

Дело N А07-16462/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 мая 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Магнитогорска и общества с ограниченной ответственностью "Башспецстройматериалы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-16462/2013 (судья Насыров М.М.).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Башспецстройматериалы" (далее - ООО "Башспецстройматериалы", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472 за период с 01.10.2003 по 31.12.2013 в размере 14 444 583 руб. 13 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 2-8).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 28.01.2014 (резолютивная часть объявлена 21.01.2014) исковые требования Администрации удовлетворены частично: в её пользу с ООО "Башспецстройматериалы" взыскано 6 457 340 руб. 40 коп., в удовлетворении остальной части требований отказано (т. 2, л. д. 74-79).

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт (т. 2, л. д. 82, 83).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что, подписывая 26.11.2012 договор аренды земельного участка N 7472 с обязанностью произвести оплату за пользование спорным земельным участком с 10.09.2003 (то есть с момента его фактического использования), ответчик совершил действия, свидетельствующие о признании им долга. Таким образом, в соответствии со статьёй 203 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет место перерыв течения срока исковой давности.

С вынесенным решением не согласился также ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Башспецстройматериалы" просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (т. 2, л. д. 89-93).

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что Администрация вправе начислять арендную плату на площадь 61 004 кв. м только с 26.10.2012 - момента принятия постановления Администрации N 13882-П, так как ранее в пользовании ответчика был земельный участок площадью 57 462,6 кв. м. Также податель жалобы считает, что арендодатель вправе требовать уплаты арендатором арендной платы только в том размере, о котором было известно арендатору. Податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что изменение коэффициента К1, который в расчётах применил истец с июля 2012 года (с 1,5 до 1,8), истец не обосновал. Кроме того, судом не исследован вопрос о необходимости оставления искового заявления в части взыскания арендной платы за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 03.04.2014 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционных жалоб было отложено на 29.04.2014.

На основании распоряжения от 28.04.2014 заместителя председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в составе суда произведена замена судьи Суспициной Л.А. судьей Карпачевой М.И.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы города Магнитогорска от 05.03.2005 N 1009-Р, постановления Администрации от 26.10.2012 N 13882-П 26.11.2012 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Башспецстройматериалы" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 7472 (т. 2, л. д. 107-111).

В соответствии 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населённых пунктов (зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0204001:1, площадью 61 004 кв. м, имеющий адресные ориентиры: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Комсомольская, уч. 129, цель использования: участок, занимаемый незавершёнными строительством объектами с разрешённым использованием: производственная база.

В силу пункта 1.2 договора на участке имеются:

1. незавершённый строительством объект площадью по наружному обмеру 2143,2 кв. м;

2. незавершённый строительством объект площадью по наружному обмеру 278,5 кв. м;

3. незавершённый строительством объект площадью по наружному обмеру 66 кв. м;

4. незавершённый строительством объект площадью по наружному обмеру 946,5 кв. м.

Приведённое описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключен сроком до 05.03.2020 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с 10.09.2003.

В силу пункта 3.2 договора в случае изменения федеральных, областных нормативных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих начисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка, указанных в пункте 1.1 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Арендодатель направляет арендатору расчёт размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путём перечисления денежных средств на расчётный счёт.

В силу пункта 4.4.3 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В соответствии с пунктом 8.1 договора участок передан арендатору в состоянии, отвечающем требованиям его целевого использования.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.07.2013 (т. 1, л. д. 12).

Указанные выше незавершенные строительством объекты приобретены ООО "Башспецстройматериалы" в собственность по договорам купли-продажи от 14.08.2003 N N 01/08, 02/08, 03/08, 04/08, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 10.09.2003, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 10.09.2003 (серия 74-АЗ N 009193), от 10.09.2003 (серия 74-АЗ N 009192), от 10.09.2003 (серия 74-АЗ N 009191), от 10.09.2003 (серия 74-АЗ N 009189) (т. 1, л. д. 24-27).

Ответчику был направлен акт сверки задолженности по арендной плате по состоянию на 02.08.2013 от 12.08.2013 N 01-33/4878 (т. 1, л. д. 84-85).

Также в материалах дела имеется претензия от 13.08.2013 N ОДП 54/4844 о погашении задолженности, направленная ответчику (т. 1, л. д. 53).

Наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения истца в суд с указанными выше требованиями.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчиком заявлено о применение судом исковой давности (т. 1, л. д. 94).

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности по арендной плате за период с 01.10.2003 по 16.09.2010. При этом суд указал на то, что доказательства перерыва течения срока исковой давности отсутствуют. Соответственно, суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 16.09.2010 по 31.12.2013.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, считает необходимым изменить обжалуемое решение.

Спорные правоотношения возникли между сторонами на основании договора аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, истцом обоснованно исчислена задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472 за период с 01.10.2003 по 31.12.2013 в размере 14 444 583 руб. 13 коп.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 названной статьи).

В пункте 2 статьи 425 названного Кодекса указано, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Как отмечено ранее, в соответствии с пунктом 2.1 договора аренды он заключен сроком до 05.03.2020 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Между тем, в указанном пункте стороны договорились, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 10.09.2003.

Включение сторонами такого условия в договор аренды было обусловлено тем, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:0204001:1, площадью 61 004 кв. м был предоставлен в аренду ответчику в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, поименованных в договоре. При этом государственная регистрация перехода права собственности к ответчику на указанные объекты осуществлена именно 10.09.2003.

Таким образом, в пункте 2.1 договора аренды стороны договорились о том, что на ранее состоявшиеся фактические отношения распространяются условия договора аренды.

При этом в силу того, что фактическое пользование арендатором земельным участком до момента заключения договора аренды уже состоялось, то в настоящем случае можно сделать вывод, что изложенное условие договора направлено именно на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий договора аренды об оплате.

Условие договора аренды о распространении его действия на отношения, возникшие между сторонами с 10.09.2003, арбитражный суд апелляционной инстанции оценивает как условие о замене с согласия арендатора ранее возникших на его стороне внедоговорных обязательств по оплате фактического пользования имуществом на договорное условие об обязанности арендатора оплатить за весь период фактического пользования имуществом. То есть данным условием стороны трансформировали возникшие ранее отношения по неосновательному обогащению в договорные условия.

Таким образом, соглашаясь с указанным условием, арендатор принял на себя новое договорное обязательство об оплате за фактическое пользование земельным участком, состоявшееся ранее.

В силу изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции, оценив заявление ответчика о применении срока исковой давности, приходит к выводу о том, что срок исковой давности по всей спорной сумме задолженности в данном случае истцом не пропущен.

Так, в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 названного Кодекса общий срок исковой давности составляет три года.

Сторонами пункт договора о распространении его условий на отношения, возникшие между сторонами с 10.09.2003, согласован в момент подписания договора - 26.11.2012.

Следовательно, на момент обращения Администрации в суд с рассматриваемыми требованиями (10.09.2013 (т. 1, л. д. 84)) срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период использования ответчиком земельным участком до заключения договора аренды не истек.

Соответственно, арбитражный суд первой инстанции необоснованно применил срок исковой давности по платежам за период с 01.10.2003 по 16.09.2010.

Из представленного истцом расчета исковых требований (т. 2, л. д. 3-8) следует, что расчет задолженности произведен истцом на основании действовавших в соответствующий период нормативных актов.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

На основании изложенного не принимается довод ООО "Башспецстройматериалы" о том, что арендодатель вправе требовать уплаты арендатором арендной платы только в том размере, о котором было известно арендатору.

Также необоснованным является и довод подателя жалобы о том, что изменение коэффициента К1, который в расчётах применил истец с июля 2012 года (с 1,5 до 1,8), Администрация не обосновала.

Так, с 01.07.2012 вступило в силу решение Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена", которым коэффициент К1, учитывающий вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором на арендуемом земельном участке, увеличился с 1,5 до 1,8 для вида деятельности - производство промышленной продукции и товаров народного потребления (т. 1, л. д. 80, 84).

Также не принимается довод ответчика о том, что Администрация вправе начислять арендную плату на площадь 61 004 кв. м только с 26.10.2012 - момента принятия постановления Администрации N 13882-П, так как ранее в пользовании ответчика был земельный участок площадью 57 462,6 кв. м.

Действительно, в распоряжении главы города Магнитогорска от 05.03.2005 N 1009-Р была указана площадь земельного участка 57 462,6 кв. м. (т. 1, л. д. 22, 23).

Между тем, в данном же распоряжении указано на предоставление ООО "Башспецстройматериалы" земельного участка именно занимаемого незавершенным строительством объектом - производственной базой.

Правоотношения по использованию ответчиком земельного участка площадью 57 462,6 кв. м сторонами оформлены не были.

Также для эксплуатации данной производственной базы был сформирован и поставлен на кадастровый учет 22.07.2002 земельный участок с кадастровым номером 74:33:0204001:1, площадью 61 004 кв. м, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от 04.07.2012 (т. 1, л. д. 17).

При этом в материалах дела имеется заявление самого ООО "Башспецстройматериалы" от 01.10.2012, в котором ответчик просит изменить площадь земельного участка на основании кадастрового паспорта земельного участка (т. 1, л. д. 16).

Доказательства того, что для эксплуатации производственной базы ранее необходимо было использовать и фактически использовался земельный участок меньшей площади, чем земельный участок с кадастровым номером 74:33:0204001:1, площадью 61 004 кв. м, ответчик не представил.

Таким образом, истцом правомерно исчислена задолженность по арендной плате с применением площади земельного участка 61 004 кв. м.

Неверен и довод ответчика о необходимости оставления искового заявления в части взыскания арендной платы за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Так, согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования споров, связанных со взысканием задолженности по арендной плате за использование земельного участка, федеральным законом не предусмотрен.

Оценивая обстоятельство согласования досудебного порядка урегулирования споров в тексте договора аренды от 26.11.2012 N 7472, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд.

Таким образом, претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает наличие согласованной сторонами процедуры направления и рассмотрения претензии, в том числе условия о сроке направления претензии и порядке ее рассмотрения.

Как согласовано сторонами в пункте 7.1 договора, все споры между сторонами, возникающие по настоящему договору, разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

Иное условие, в котором стороны согласовали бы претензионный порядок урегулирования споров, в договоре аренды также отсутствует.

В силу изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что стороны названного договора не согласовали обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

В связи с указанным обязанность по направлению претензии ответчику у истца отсутствовала.

При указанных обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению ввиду неверного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Исковые требования Администрации подлежат удовлетворению в полном объеме: с ООО "Башспецстройматериалы" в пользу Администрации подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472 за период с 01.10.2003 по 31.12.2013 в размере 14 444 583 руб. 13 коп.

Также с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 95 222 руб. 92 коп.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2014 по делу N А07-16462/2013 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Администрации города Магнитогорска удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Башспецстройматериалы" в пользу Администрации города Магнитогорска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472 за период с 01.10.2003 по 31.12.2013 в размере 14 444 583 руб. 13 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Башспецстройматериалы" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 95 222 руб. 92 коп.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева