Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2014 г. N 15АП-7154/14

город Ростов-на-Дону

22 мая 2014 г.

дело N А32-35596/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Чотчаева Б.Т.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.

при участии:

от истца - представитель Потапов С.Л. по доверенности N 14735/01 от 05.12.2013;

от ответчика - представитель Андреев Ю.И. по доверенности от 30.05.2013; представитель Розовик А.Н. по доверенности от 04.02.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу N А32-35596/2013

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику - индивидуальному предпринимателю Миргородскому В.В.

при участии третьего лица - ООО "Ставис-СВС"

о расторжении договора аренды

принятое в составе судьи Гречко О.А.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Миргородскому Виктору Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка от 03.05.2011 N 4300017350, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и индивидуальным предпринимателем Миргородским В.В., об обязании индивидуального предпринимателя Миргородского В.В. вернуть администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок общей площадью 1 792 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по улице Рашпилевской, 180/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88 путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решением от 20.02.2014 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что на спорном земельном участке до 21.05.2013 располагались объекты недвижимого имущества, которые подлежали сносу. Снос зафиксирован 21.05.2013, до указанной даты использование земельного участка для целей строительства было невозможно. Арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка пригодного для целей строительства. Использование земельного участка для размещения некапитальных объектов - трансформаторных подстанций не является существенным нарушением условий договора аренды. Факт использования участка для организации автостоянки документально не подтвержден. Освоение участка осуществляется в соответствии с его назначением, получены технические условия на газификацию, заключен договор на отпуск воды и прием сточных вод, заключен договор на проведение инженерно-геологических изысканий, согласовано размещение объекта с органами ГИБДД, органами государственной охраны объектов культурного наследования, 30.08.2013 получено разрешение на строительство.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что по условиям договора арендатор должен был приступить к освоению земельного участка не позднее 08.11.2012, в указанный срок ответчик к строительству не приступил. Получение разрешения на строительство и подготовка проектной документации не свидетельствуют о выполнении арендатором своих обязательств по договору. Заявитель также указал на то, что разрешение на строительство от 30.08.2013 отменено. По мнению заявителя жалобы, ответчик имел возможность использовать спорный земельный участок до 21.05.2013, так как расположенные на участке объекты недвижимого имущества, подлежащие сносу, фактически принадлежали ответчику. При заключении договора аренды ответчику было известно о наличии на земельном участке строений, подлежащих сносу. Кроме того, нецелевое использование земельного участка подтверждено при рассмотрении дела N А32-8975/2013.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца жалобу поддержал.

Представитель ответчика доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица - ООО "Ставис-СВС" в заседание не явился, отзыв не представил. Общество извещено о судебном заседании в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 30.05.2011 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО "СТАВИС-СВС" (арендатор) заключен договор N 4300017350 (т. 1 л.д. 8-13), согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 1792 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара по ул. Рашпилевской, 181/1, кадастровый номер 23:43:0205049:88. Участок предоставляется для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Срок действия договора аренды с 26.04.2011 по 28.10.2019 года (пункт 6.1).

В пункте 3.2.3 в случае изменения арендатором без разрешения арендодателя вида разрешенного использования земельного участка арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на соответствующий измененному виду разрешенного использования земельного участка с момента установления данного нарушения и составления уполномоченным органом администрации муниципального образования г. Краснодар акта о самовольном изменении арендатором вида разрешенного использования земельного участка. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неиспользования земельного участка (его части) более одного года, если иной срок освоения земельного участка не предусмотрен правовым актом о предоставлении земельного участка или настоящим договором (пункт 3.2.4). Настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в случае использования участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 настоящего договора (пункт 3.2.5 договора).

Во исполнение названного договора арендодатель передал арендатору земельный участок по акту (т. 1 л.д. 18).

По договору от 30.05.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4300017350 от 03.05.2011 переданы Миргородскому В.В. (т. 1 л.д. 21-22).

Представителями Управления муниципального контроля 20.08.2013 произведен осмотр земельного участка. В результате осмотра установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:88 огорожен, на земельном участке расположены нежилые строения, основная часть которых снесена на момент осмотра, используемые для размещения котельной строения, имеющие признаки капитальности - трансформаторные подстанции, разрешительные документы на которые не представлены, незастроенная часть земельного участка используется под автостоянку.

В связи с неиспользованием земельного участка в соответствии с целевым назначением, администрация муниципального образования г. Краснодар обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 607 Кодекса законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 45 Кодекса).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 1.3 договора указана цель предоставления земельного участка - для строительства многоэтажного административного здания с многоэтажной автостоянкой.

Из материалов дела следует, что договор аренды спорного земельного участка заключен с ООО "Ставис-СВС" как с собственником нежилых помещений N 5/1-5/6, 2, 5, 5/7, 5/8, 5/10, 5/11, 6, 10, 11, 11/1, 12-18, 18/1, 18/2, 19-23, 25-27 здания литер Г, г, г1-г6 по ул. Рашпилевской, 181 в Западном внутригородском округе г. Краснодара (постановление N 2791 от 26.04.2011 - т. 1 л.д. 14). Спорный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:87 по заявлению ООО "Ставис-СВС".

Договор аренды вновь образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0205049:88 заключен с ООО "Ставис-СВС" 03.05.2011, зарегистрирован 08.11.2011.

Нежилые помещения по договору купли-продажи от 15.03.2012 переданы в собственность Миргородскому В.В., право собственности зарегистрировано 31.07.2012 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АК N 952184 - т. 1 л.д. 41).

Договор о передаче прав и обязанностей арендатора спорного земельного участка заключен 30.05.2012, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии 25.06.2012.

В дело представлены следующие документы, свидетельствующие о выполнении Миргородским В.В. мероприятий по освоению земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Миргородским В.В. 17.02.2012 получены технические условия на газификацию административного здания (т. 1 л.д. 139-140).

Арендатором составлен расчет водопотребления и канализации на административное здание по ул. Рашпилевской, 181/1 в г. Краснодаре (т. 1 л.д. 141-148), 19.04.2013 с ООО "Краснодар Водоканал" заключен договор N 8707 на отпуск питьевой воды и (или) прием сточных вод (т. 1 л.д. 152-164).

Арендатором 16.04.2013 получены технические условия от ОАО "НЭСК-электросети" на электроснабжение административного здания (т. 1 л.д. 149), 27.05.2013 между ОАО "НЭСК-электросети" и Миргородским В.В. подписан акт принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности, что свидетельствует о выполнении технологического присоединения к электрическим сетям (т. 1 л.д. 150-151).

Индивидуальным предпринимателем Миргородским В.В. с индивидуальным предпринимателем Каплиным Н.Л. заключен договор N 08-2013к от 26.04.2013 на проведение инженерно-геологических изысканий на объекте: "Административное здание по ул. Рашпилевская, 181, в г. Краснодаре" (т. 1 л.д. 167-173).

Миргородским В.В. согласован с ОГИБДД УМВД России по г.Краснодару проект организации строительства объекта "Административное здание по ул. Рашпилевская, 181/1 в западном внутригородском округе в г. Краснодаре" (т. 1 л.д. 138).

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар N 196-гп от 22.05.2013 Миргородскому В.В. утвержден градостроительный план земельного участка расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Рашпилевская, 181/1 (т. 1 л.д. 137).

Миргородским В.В. подготовлена проектная документация (том 1) по объекту "Административное здание по ул. Рашпилевская, 181/1 в Западном внутригордском округе в г. Краснодаре (т. 1 л.д. 99-136).

Письмом от 12.08.2013 Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края согласовало эскизный проект размещения административного здания с многоуровневой стоянкой по ул. Рашпилевской, 181/1 в г. Краснодаре и градостроительное заключение по проекту (т. 1 л.д. 85-86).

Кроме того, 30.08.2013 Миргородскому В.В. выдано разрешение на строительство N RU23306000-2929 (т. 1 л.д. 55).

Довод заявителя жалобы о том, что указанное разрешение на строительство отменено приказом N 290 от 13.09.2013, не принимается во внимание судом апелляционной инстанции, так как решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.02.2014 по делу N А32-35834/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2014, названный приказ об отмене разрешения на строительство признан незаконным по заявлению Миргородского В.В.

Ссылка заявителя жалобы на то, что на спорном земельном участке незаконно возведены объекты недвижимого имущества - трансформаторные подстанции, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной.

При рассмотрении дела N А32-8975/2013 установлено, что указанные объекты не являются капитальными, в удовлетворении требования администрации муниципального образования г. Краснодар к индивидуальному предпринимателю Миргородскому В.В. об обязании ответчика осуществить снос самовольно возведенных объектов капитального строительства - трех трансформаторных подстанций, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181/1, на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205049:88 отказано (решение от 18.10.2013).

При рассмотрении названного дела также установлено, что согласно справке ГУП КК "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" от 21.05.2013 произведен снос строений лит. Г, Г17, Г18, Г19, Г20, Г22, Г15, Г16, Г2, Г4, Г5, Г3, Г6, Г2, А, А1, а, Б, б, В, Д, Е, Ж К, к2, К1, О, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 181.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Данное определение деятельности по строительству зданий подразумевает включение мероприятий по подготовке к строительству, то есть проектированию, утверждению и согласованию проектной и градостроительной документации, получению технических условий на подключение к инженерным сетям и прочие мероприятия по подготовке к непосредственному возведению здания.

По мнению суда апелляционной инстанции, к мероприятиям по подготовке к непосредственному возведению здания также относится снос имеющихся на земельном участке строений, снос произведен 21.05.2013.

Таким образом, незамедлительно после приобретения в собственность нежилых помещений на спорном земельном участке арендатором проводились мероприятия по подготовке к строительству объекта, о чем свидетельствуют указанные выше документы о получении технических условий, их выполнении, согласовании проектной и градостроительной документации, получению разрешения на строительство.

Использование ответчиком земельного участка для организации автостоянки документально не подтверждено. Определить относимость имеющихся в деле фотоматериалов к спорному земельному участку не представляется возможным, так как привязка к местности на фотоматериалах отсутствует (т. 1 л.д. 29-30). Невозможно также определить фактическую дату проведения фотосъемки. При проведении обследования участка 20.08.2013 арендатор не участвовал.

Довод заявителя жалобы о том, что факт использования участка для организации автостоянки установлен при рассмотрении дела N А32-8975/2013, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку такие выводы в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2013 отсутствуют.

При таких условиях, вывод суда первой инстанции о недоказанности факта неиспользования арендатором переданного ему в аренду земельного участка для строительства, с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, обоснован, в удовлетворении требований отказа правомерно, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2014 по делу N А32-35596/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Чотчаев Б.Т.