Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2014 г. N 07АП-2388/14

г. Томск

10 июня 2014 г.

Дело N А67-4275/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2014 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л.И.

судей Афанасьевой Е.В., Ярцева Д.Г

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминым А.В.,

при участии:

от истца: Бабушкин Ю.С. по доверенности от 06.03.2014, Ушаков О.А. по доверенности от 18.04.2014,

от ответчиков:

от общества с ограниченной ответственностью "Северская Молочная Компания": Белянко Е.Г. по доверенности от 30.12.2013 (сроком до 31.12.2014)

от общества с ограниченной ответственностью "Северское Агентство Управления Недвижимыми Активами": Белянко Е.Г. по доверенности от 27.01.2014

от третьих лиц:

от общества с ограниченной ответственностью "Промышленный региональный банк": Сафьянова М.Г. по доверенности от 25.11.2013,

от открытого акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк": Зайцев А.М. по доверенности от 15.01.2013,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823), временного управляющего ООО "САУНА" Андреев Василий Васильевич, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Северская Молочная Компания" Антонец Юрий Анатольевич: без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Северский пищекомбинат" (N 07АП-2388/14)

на решение Арбитражного суда Томской области от 07 февраля 2014 года по делу N А67-4275/2012 (судья Аксиньин С.Г.)

по иску открытого акционерного общества "Северский пищекомбинат" (ИНН 7024025769, ОГРН 1067024012593)

к обществу с ограниченной ответственностью "Северская Молочная Компания" (ИНН 7024026025, ОГРН 1077024000283), обществу с ограниченной ответственностью "Северское Агентство Управления Недвижимыми Активами" (ИНН 7024033833, ОГРН 1107024001480)

о признании права залога

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 7017107837, ОГРН 1047000304823); открытое акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (ИНН 7725114488, ОГРН 1027700342890); общество с ограниченной ответственностью "Промышленный региональный банк" (ИНН 7000000719, ОГРН 1027000000059); временный управляющий ООО "САУНА" Андреев Василий Васильевич, временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Северская Молочная Компания" Антонец Юрий Анатольевич,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Северский пищекомбинат" (далее - ОАО СПК) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северская Молочная Компания" (далее - ООО "СМК"), обществу с ограниченной ответственностью "Северское Агентство Управления Недвижимыми Активами" (далее - ООО "САУНА") о признании права залога в пользу ОАО СПК в обеспечение исполнения обязательств ООО "СМК" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007, заключенному ОАО СПК и ООО "СМК", в отношении объектов недвижимого имущества: здание проходной пивзавода и молокозавода, 1 этажное, общей площадью 55,8 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14 а, стр. 11; здание материального склада молокозавода, 1 этажное, общей площадью 2929,9 кв.м., 1989 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14а, стр. 12; здание главного корпуса пивзавода, 2 этажное, общей площадью 2583,2 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14б, стр. 2; здание главного корпуса цеха фруктовых вод, 1 этажное, общей площадью 1175,3 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14б, стр. 3; здание производственного корпуса молокозавода, 2 этажное, общей площадью 3893,7 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14а, стр. 1; пристройка к цеху фруктовых вод, 1 этажное, общей площадью 183,1 кв.м., 1990 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14б, стр. 5; здание склада углекислоты, 1 этажное, общей площадью 23,2 кв.м., 1965 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14б, стр. 8; здание материального склада, 1 этажное, общей площадью 522,4 кв.м., 1980 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14б, стр. 6; здание проходной диспетчерской, 1 этажное, общей площадью 8,1 кв.м., 1965 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14б, стр. 3а; здание склада ГСМ, 1 этажное, общей площадью 23,7 кв.м., 1965 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14б, стр. 9; здание холодильно-компрессорной станции с эстакадой, 2 этажное, общей площадью 298,7 кв.м., 1994 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, д. 14а, стр. 4.

Требования обоснованы положения статей 12, 352, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 11 Федерального закона от 16.07.1998 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и мотивированы тем, что спорные объекты, являющееся предметами заключенного ОАО СПК и ООО "СМК" договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007, продолжают находиться в залоге ОАО СПК, возникающем в силу закона, несмотря на погашение регистрационной записи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области; открытое акционерное общество "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - ОАО "Россельхозбанк"); общество с ограниченной ответственностью "Промышленный региональный банк" (далее - ООО "Промрегионбанк"); временный управляющий ООО "САУНА" Андреев Василий Васильевич, временный управляющий ООО "СМК" Антонец Юрий Анатольевич.

Решением Арбитражного суда Томской области от 07.02.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, ОАО СПК в апелляционной жалобе, письменных пояснениях, дополнительных письменных пояснениях просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. При этом податель указывает, что вывод суда о прекращении договора купли-продажи от 05.12.2007 не соответствует материалам дела, поскольку соглашением от 04.09.2008 стороны договорились уведомление об отказе от исполнения договора и возврате имущества от 02.09.2008 исх. 8 считать недействительным. Кроме того, поскольку расторжение договора прекращает обязательство на будущее время, то кредитор вправе требовать от должника уплаты долга и пеней, образовавшихся до расторжения договора, что соответствует разъяснениям ВАС РФ, изложенным в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.1996 N 6278/95. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 11.07.2011 по делу N А67-6772/2008 установлено, что договор купли-продажи от 05.12.2007 является действующим.

ООО "САУНА" в отзыве доводы апелляционной жалобы отклонило, решение суда просило оставить без изменения как соответствующее законодательству. Указывает, что обстоятельство расторжения договора купли-продажи от 05.12.2007 подтверждено, в том числе, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 по делу N А67-5374/2013. Позиция представителя ОАО СПК в настоящем деле и арбитражном деле N А67-5374/2013 по вопросу расторжения договора купли-продажи противоречива.

ООО "Промрегионбанк", ОАО "Россельхозбанк" в отзывах также выразили несогласие с апелляционной жалобой. ОАО "Россельхозбанк" дополнительно указывает, что заявленное истцом требование, по сути, предполагает как повторное возникновение ранее прекращенного права залога, так и повторную регистрацию этого права, что не предусмотрено действующим законодательством, является злоупотреблением правом. Истцом не доказано, что погашение записи произошло вследствие незаконных действий лиц, подавших заявление от имени залогодателя и залогодержателя. На основании заявлений уполномоченных представителей покупателя и продавца 24.12.2010 регистрационная запись об ипотеке в пользу ОАО СПК в ЕГРП была погашена. Таким образом, продавец распорядился своим правом залога, прекратив его. Данные действия не признаны незаконными.

Дело по апелляционной жалобе рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей неявившихся третьих лиц (Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, временного управляющего ООО "САУНА" Андреева Василия Васильевича, временного управляющего ООО "СМК" Антонец Юрия Анатольевича), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представители ООО СПК поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней, а также в письменных пояснениях к апелляционной жалобе доводам.

Представители ООО "СМК", ООО "САУНА", ОАО "Россельхозбанк", ООО "Промрегионбанк" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивали на оставлении решения суда без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, письменных пояснений к ней, отзывов, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Томской области от 03.04.2009 ОАО СПК признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Определением арбитражного суда от 10.08.2012 по делу N А27-14030/2012 признано обоснованным заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО "САУНА", введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.

Решением арбитражного суда от 30.01.2013 по делу N А27-14030/2012 ООО "САУНА" признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство.

Определением арбитражного суда от 11.09.2013 N А67-3575/2013 признано обоснованным заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СМК", введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение.

Решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-3575/2013 ООО "СМК" признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство.

Ранее, между ОАО СПК (продавец) и ООО "СМК" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 05.12.2007 (л.д. 16-22 т. 1), в соответствии с которым продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель обязался оплатить и принять недвижимое имущество, указанное в приложении N 1 к данному договору.

Общая стоимость приобретаемых объектов установлена в пункте 3.2 указанного договора в размере 23 987 910 руб. Покупатель обязался уплатить ее в следующие сроки: - до 20.12.2007 - 1 324 907 руб.; - до 30.01.2008 - 2 360 000 руб.; - до 30.03.2008 - 2 360 000 руб., - до 30.07.2008 - 17 943 003 руб. (пункт 3.3 договора и приложение N 2 к нему).

Согласно пункту 3.4 договора купли-продажи, покупатель должен перечислить денежные средства в размере 20 129 969, 48 руб. в Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в счет погашения задолженности продавца по кредитному договору от 15.11.2005 N 190 и кредитному договору от 29.12.2005 N 205, а 3 857 940, 52 руб. - на расчетный счет продавца.

В соответствии с условиями договора истец передал ответчику ООО "СМК" по акту приема-передачи от 05.12.2007 следующее недвижимое имущество: здание проходной пивзавода и молокозавода, 1 этажное, обшей площадью 55,8 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 11; здание материального склада молокозавода, 1 этажное, общей площадью 2929,9 кв.м., 1989 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 12; здание главного корпуса пивзавода, 2 этажное, общей площадью 2583,2 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 2; здание главного корпуса цеха фруктовых вод, 1 этажное, общей площадью 1175,3 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 3; здание производственного корпуса молокозавода, 2 этажное, общей площадью 3893,7 кв.м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 1; пристройка к цеху фруктовых вод, 1 этажное, общей площадью 183,1 кв.м., 1990 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 5; здание склада углекислоты, 1 этажное, общей площадью 23,2 кв.м., 1965 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 8; здание материального склада, 1 этажное, общей площадью 522,4 кв.м., 1980 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 6; здание проходной диспетчерской, 1 этажное, общей площадью 8,1 кв.м., 1965 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 3а; здание склада ГСМ, 1 этажное, общей площадью 23,7 кв.м., 1965 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 9; здание холодильно-компрессорной станции с эстакадой, 2 этажное, общей площадью 2298,7 кв.м., 1994 года постройки, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 4.

С момента передачи объектов покупателю и до его оплаты согласно графику платежей указанные в приложении 1 к договору объекты признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по их оплате (пункт 5.2 договора).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено: учитывая, что оплата по договору производится с рассрочкой платежа, залог объектов, указанных в приложении 1 к договору, как обременение имущества возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество.

07.12.2007 Управлением Росреестра по Томской области (отдел по г. Северску) был зарегистрирован переход права собственности к ООО "СМК" на указанное имущество.

В счет оплаты приобретенного имущества ООО "СМК" перечислило денежные средства по платежному поручению от 27.12.2007 N 461 в размере 1 000 000 руб., по платежному поручению от 28.03.2008 N 146 в размере 2 000 000 руб., по платежному поручению от 01.04.2008 N 161 в размере 1 000 000 руб., по платежному поручению от 07.05.2008 N 285 в размере 1 000 000 руб., всего 5 000 000 руб. (л.д. 29-32 т. 6).

В связи просрочкой очередного платежа истец письмом от 02.09.2008 N 8 уведомил ответчика об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 на основании пункта 2 статьи 489 ГК РФ. Указанное письмо получено ответчиком 08.09.2008 (л.д. 28, 33, 34 т. 6).

15.09.2008 ОАО СПК обратилось с иском к ООО "СМК" об обязании возвратить имущество, полученное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007.

Решением Арбитражного суда Томской области 15.10.2010 по делу N А67-4243/2008 требования ОАО СПК удовлетворены, на ООО "СМК" возложена обязанность возвратить в пользу ОАО СПК недвижимое имущество (11 объектов недвижимости), полученное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 решение суда первой инстанции отменено, производство по делу N А67-4243/08 прекращено в связи с принятием судом апелляционной инстанции отказа ОАО СПК от иска. Отказ от иска от имени ОАО СПК был подан конкурсным управляющим Ковтуном И.В., в качестве основания для отказа от иска было указано на внесение ООО "СМК" денежных средств в размере выкупной стоимости спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 на депозитный счет нотариуса (л.д. 125 т. 5).

В материалы дела представлены документы, подтверждающие фактическое перечисление ООО "СМК" в депозит нотариуса 18 937 910 руб. (л.д. 137-138 т. 4).

28.12.2010 конкурсным управляющим Ковтуном И.В. дано согласие на возврат с депозита нотариуса денежных средств в размере 18 937 910 руб., внесенных ООО "СМК" в качестве оплаты выкупной стоимости 11 объектов недвижимости во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 (справка о совершении нотариального действия, выданная нотариусом Илли Е.Г. от 26.04.2011 N 59/2011). Денежные средства с депозита нотариуса были возвращены ООО "СМК" (л.д. 136-141 т. 4).

24.12.2010 на основании заявлений от 24.12.2010 ОАО СПК (залогодержатель) и ООО "СМК" (л.д. 143-146), подписанных Никифоровым А.В., действовавшим, в том числе и от имени ОАО СПК (залогодержатель) в лице конкурсного управляющего Ковтуна И.В., на основании доверенности от 24.12.2010, зарегистрированной за N 10359, выданной нотариусом Илли Е.Г., были сняты обременения в отношении объектов недвижимости, являвшихся предметом договора купли - продажи от 05.12.2007, в связи с полным исполнением обязательств.

Определением суда от 02.03.2012 по делу N А67-4135/2008 действия арбитражного управляющего Ковтуна И.В., исполнявшего обязанности конкурсного управляющего ОАО СПК, по прекращению обременений (залога в силу закона) в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи от 05.12.2007, заключенного ОАО СПК и ООО "СМК", признаны незаконными (л.д. 23-28 т. 1).

Решением Арбитражного суда Томской области от 11.07.2011 по делу N А67-6772/2008 с ООО "СМК" в пользу ОАО СПК взыскано 18 987 910 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 (л.д. 57-61 т. 5).

Между ООО "СМК" (продавец) и ООО "САУНА" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 31.01.11 от 31.01.2011 (л.д. 29-32 т. 5), в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, обозначенное в приложении N 1 к договору, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 14а и 14б (пункт 1.1 договора).

Общая продажная цена объектов по договору составляет 29 500 000 руб.

В соответствии с условиями договора ООО "СМК" передало в пользу ООО "САУНА" по акту приема-передачи от 31.01.2011 (л.д. 33 т. 5) следующее недвижимое имущество: нежилое 1-этажное здание проходной молокозавода и пивзавода, обшей площадью 55,8 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 11; нежилое 1 -этажное здание материального склада молокозавода, общей площадью 2929,9 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 12; нежилое 2-этажное здание главного корпуса пивзавода, общей площадью 2616,8 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 2; нежилое 1-этажное здание главного корпуса цеха фруктовых вод, общей площадью 1175,3 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 3; нежилое 2-этажное здание с подвалом и антресолью - здание производственного корпуса молокозавода, общей площадью 3893,7 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., ул. Предзаводская, дом 14а, строение 1; нежилое 1 -этажное здание - пристройка к цеху фруктовых вод, общей площадью 183,1 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 5; нежилое 1 -этажное здание склада углекислоты, общей площадью 23,2 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 8; нежилое 1 -этажное здание материального склада из профильного железа, общей площадью 522,4 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 6; нежилое 1-этажное здание проходной диспетчерской, общей площадью 8,1 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 3а; нежилое 1-этажное здание склада ГСМ, 1 этажное, общей площадью 23,7 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 9; нежилое 2-этажное здание холодильно-компрессорной станции с эстакадой, общей площадью 2298,7 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 4.

Платежным поручением от 16.02.2011 N 75 на сумму 29 500 000 руб. подтверждается факт оплаты ООО "САУНА" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2011 N 31.01.11 (л.д. 63 т. 4).

Согласно представленным выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.05.2012 N 02/003/2012-692, N 02/003/2012-692, N 02/003/2012-674, N 02/003/2012-676, N 02/003/2012-677, N 02/003/2012-678, N 02/003/2012-680, N 02/003/2012-685, N 02/003/2012-691, N 02/003/2012-694, N 02/003/2012-675 (л.д. 29-39 т. 1), переданные ООО "СМК" по договору от 05.12.2007 объекты недвижимости в настоящее время принадлежат на праве собственности ООО "САУНА", обременения в отношении указанного имущества в пользу ОАО СПК отсутствуют.

Между ООО "Промрегионбанк" (залогодержатель) и ООО "САУНА" (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 25.05.2011 N 16И-11, в соответствии с условиями которого, залогодатель обязался передать в залог залогодержателю недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств заемщика - ООО "САУНА" и его правопреемников перед ООО "Промрегионбанк" по кредитному договору от 15.02.2011 N 1У16Ю-11 (л.д. 106-108 т. 1). Предметом ипотеки по договору является: нежилое здание, 1 - этажное (подземных этажей 1, общей площадью 2929,9 кв.м., инв. N 69:541:3000:15:00035, лит. А, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 12 (материальный склад молокозавода), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-752; нежилое здание 1 -этажное, обшей площадью 55,8 кв.м., инв. N 69:541:3000:15:00036, лит. А, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 11 (проходная молокозавода и пивзавода), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-753; нежилое здание 2-этажное, общей площадью 3893,7 кв.м., инв. N 69:541:3000:15:00034, лит. А, а,а1, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 1 (производственный корпус молокозавода), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-750; нежилое здание, 2 этажное, общей площадью 2298,7 кв.м., инв. N 69:541:3000:15:00034, лит. А, а,а1, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 4 (холодильно-компрессорная станция), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-751; право аренды земельного участка из земель промышленности, предоставленного сроков на 15 лет с 01.07.2009 г. по 30.07.2024 г., площадью 14744 кв.м., расположенного по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, 14а, кадастровый номер 70:22:010702: 0062, находящийся в муниципальной собственности, который принадлежит ООО "САУНА" на праве аренды.

Между ОАО "Россельхозбанк" (залогодержатель) и ООО "САУНА" (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.04.2011 N 116400/0019-7ь, в соответствии с условиями которого залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору N 116400/0019 об открытии кредитной линии, заключенному 04.04.2011 между залогодержателем и ООО "СМК" в г. Томске, передает залогодержателю в залог недвижимое имущество и имущественные права в совокупности (л.д. 95-105 т. 1). Предметом ипотеки по договору является (пункт 3): производственное 2-этажное нежилое здание (главный корпус пивзавода), общей площадью 2616,8 кв.м., 1969 года ввода в эксплуатацию, инв. N 69:541:3000:15:00047, лит. А, А1, кадастровый (или условный) номер 70-70-02/072/2005-843, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 2; право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание.

Указывая, что спорные объекты, являющееся предметами заключенного ОАО СПК и ООО "СМК" договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007, продолжают находиться в залоге ОАО СПК, возникающем в силу закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что залог прекратился, так как обязательство ООО "СМК" по уплате выкупной стоимости имущества, обеспеченное залогом, прекратилось с отказом ОАО СПК от исполнения договора и предъявлением требования о возврате переданного имущества.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Согласно пункту 1, 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

По правилам пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункты 2, 4 статьи 453 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются и у покупателя возникает обязанность возвратить продавцу объект недвижимости (статья 453 ГК РФ).

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества становится обязательным для сторон с момента его заключения и соответственно утрачивает силу после его расторжения.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Отказ продавца (ООО СПК) от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 на основании пункта 2 статьи 489 ГК РФ подтвержден уведомлением от 02.09.2008 N 8. Указанное письмо получено ответчиком 08.09.2008 (л.д. 28, 33, 34 т. 6).

Таким образом, договор спорный купли-продажи является расторгнутым на основании 3 статьи 450 ГК РФ в связи с односторонним отказом от его исполнения продавцом.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 пункта 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

С учетом изложенного, поскольку договор купли-продажи является расторгнутым, следовательно, для сторон наступили следующие правовые последствия: покупатель обязан возвратить переданное ему имущество, продавец - возвратить уплаченные деньги. При этом, обеспеченная в силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ залогом обязанность покупателя по оплате товара, в связи с расторжением договора прекращается.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие в материалах дела доказательств расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о прекращении залоговых отношений.

Довод подателя жалобы о наличии у ответчика непогашенной заложенности по оплате недвижимости по договору купли-продажи при изложенных обстоятельствах не опровергает вывод суда о прекращении залога.

Ссылка истца на решение Арбитражного суда Томской области от 11.07.2011 по делу N А67-6772/2008, апелляционным судом не принимается в связи с различным составом лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, обстоятельства расторжения договора в одностороннем порядке путем направления уведомления от 02.09.2008 арбитражным судом при рассмотрении дела N А67-6772/2008 не исследовались.

Наоборот, расторжение спорного договора купли-продажи установлено вступившими в законную силу судебными актами в рамках арбитражного дела N А67-5374/2013, в котором позиция ООО СПК по данному вопросу противоречит своей же позиции по настоящему делу.

Довод подателя жалобы о том, что стороны своими действиями выражали намерение продолжить исполнение договора купли-продажи, апелляционным судом отклоняется, поскольку при доказанности факта расторжения договора, дальнейшие действия сторон могут лишь свидетельствовать об исполнении нового обязательства.

Ссылка истца на соглашение от 04.09.2008 также не имеет правового значения при разрешении настоящего спора, так как при его подписании сторонами, обязательства сторон, прекращенные односторонним отказом продавца от исполнения договора, не являются восстановленными. Указанное соглашение по изложенным выше доводам может служить доказательством возникновения нового обязательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Закона об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, а из пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Как было указано, заявлением от 24.12.2010 ОАО СПК как залогодержатель выразило намерение на прекращение залога, в результате которого были сняты обременения в отношении объектов недвижимости, являвшихся предметом договора купли - продажи от 05.12.2007.

Учитывая отсутствие сведений в ЕГРП о наличии обременений в отношении спорного имущества, такое недвижимое имущество являлось предметом сделок, в том числе было передано в залог ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Промрегионбанк" в обеспечение обязательств заемщиков по уплате выданных кредитов.

Действия регистрирующего органа по погашению записей в ЕГРП о залоге незаконными не признаны.

Таким образом, при погашении записи о залоге в ЕГРП с учетом изложенных норм права залог в отношении спорного имущества также прекратился. Действия истца, направленные на восстановление залога в отношении спорного имущества спустя длительное время после погашения соответствующей записи в ЕГРП, а также после продажи имущества в пользу ООО "САУНА" и передачу в залог банкам, свидетельствуют о злоупотреблении правом.

То обстоятельство, что определением суда от 02.03.2012 по делу N А67-4135/2008 действия арбитражного управляющего Ковтуна И.В., исполнявшего обязанности конкурсного управляющего ОАО СПК, по прекращению обременений (залога в силу закона) в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи от 05.12.2007, заключенного ОАО СПК и ООО "СМК", признаны незаконными, не влияет на выводы суда о прекращении залога, так как нарушение органами управления истца обязанности действовать в интересах общества разумно и добросовестно, выразившееся в совершении действий по прекращению залога само по себе не является основанием для признания соответствующей сделки недействительной. Для квалификации сделки по отказу от залога как ничтожной сделки недостаточно наличия факта недобросовестных действий исполнительного органа одной стороны сделки - залогодержателя, необходимо установить наличие сговора между руководством контрагентов (участников сделки), либо осведомленности залогодателя о подобных действиях руководства ОАО СПК (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 1795/11).

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют. Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и апелляционным судом отклоняются.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены либо изменения решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 07 февраля 2014 года по делу N А67-4275/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Северский пищекомбинат" в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

Е.В. Афанасьева Д.Г. Ярцев