Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2014 г. N 11АП-5031/14

г. Самара

22 мая 2014 г.

Дело N А72-6314/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Акимовой Е.С.,

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ООО "Аэробоул" - не явились, извещены;

от ответчика областному государственному бюджетному учреждению культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" - Сазонов В.В., представитель по доверенности N 01/1-юр от 23.10.2012 г.;

от третьего лица Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - Стерлядева Е.В., представитель по доверенности от 09.01.2014 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 мая 2014 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Аэробоул" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014, принятое по делу N А72-6314/2013 (судья Абрашин С.А.),

по иску общества с ограниченной ответственностью "Аэробоул" (ИНН 7325036186), г. Ульяновск,

к областному государственному бюджетному учреждению культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" (ИНН 7325085930), г.Ульяновск,

третье лицо: Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области,

о взыскании 10 000 000 руб. 00 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Аэробоул" обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Областному государственному бюджетному учреждению культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" о взыскании 10 000 000 руб. 00 коп. стоимость произведенных неотделимых улучшений по договору о передаче в аренду областного недвижимого имущества N 18/о-1386 от 01.10.2002 г.

Определением от 19.07.2013 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

Определением от 04.09.2013 г. суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований в котором истец просил суд взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений, а именно затраты на перепланировку и отделку помещений и установку инженерных коммуникаций в здании ДК "Губернаторский", расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. К.Маркса, 2/13 в размере 6 261 675 руб. 90 коп.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014, по делу N А72-6314/2013 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Аэробоул" обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель областного государственного бюджетного учреждению культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание иные представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, в собственности Ульяновской области находится здание, инв. N 16245, лит. А, а, площадью 11383 кв.м., расположенное по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, ул. К.Маркса, N 2/13, что подтверждается выпиской из реестра областного имущества и свидетельством о государственной регистрации права от 25.03.2010 г.

Данное здание закреплено за областным государственным бюджетным учреждением культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.12.2003 г. и от 26.03.2012 г.

01.10.2002 г. между Департаментом имущественных отношений Ульяновской области (в настоящее время Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Аэробоул" (Арендатор), при участии Областного государственного учреждения культуры "Концертно-досуговый центр молодежи" (в настоящее время Областное государственное бюджетное учреждение культуры "Центр народной культуры Ульяновской области") (Балансодержатель) оформлен договор о передаче в аренду областного недвижимого имущества N 18/О-1386, в соответствии с которым Арендодатель при участии Баласодержателя передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул. Карла Маркса, 2/13, площадью 582,5 кв.м., для использования под спортивно-оздоровительный боулинг-центр (п.1.1 договора).

01.10.2002 г. Балансодержатель передал Арендатору указанные нежилые помещения.

Дополнением к договору от 12.10.2003 г., дополнительными соглашениями от 01.12.2003 г., от 29.09.2004 г., от 16.12.2004 г., от 24.11.2005 г. стороны вносили изменения в договор N 18/О-1386 от 01.10.2002 г. в части площади арендуемых помещений и размера арендных платежей.

Срок действия договора установлен с 01.10.2002 года по 01.10.2009 г. (п.1.3. договора).

Дополнительным соглашением от 29.09.2004 г. пункт 1.3. договора изложен в следующей редакции: "Срок действия договора: с 01.10.2002 г. по 01.10.2019 г.".

Дополнительным соглашением от 01.03.2012 года Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области передал, а Областное государственное бюджетное учреждение культуры "Центр народной культуры Ульяновской области" приняло права и обязанности Арендодателя по договору аренды от 01.10.2002 г. N 18/О-1386.

Договор N 18/О-1386 от 01.10.2002 года и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу 10.04.2013 г. решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 г. по делу N А72-10884/2012 договор аренды N18/0-1386 от 01.10.2002 г. между сторонами расторгнут.

16.09.2013 г. Арбитражным судом Ульяновской области по делу N А72-7840/2013 принято решение о выселении Общества с ограниченной ответственностью "Аэробоул" из нежилого помещения, расположенного по адресу: город Ульяновск, улица Карла Маркса, дом 2/13. Решение вступило в законную силу.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.12.2013 г. по делу N А72-4951/2013 с ООО "Аэробоул" в пользу ОГБУК "Центр народной культуры Ульяновской области" взыскано: 3 185 516 руб. 33 коп.- основной дог, 1 176 614 руб. 06 коп. - пени, 35 012 руб. 66 коп.- в возмещение расходов по госпошлине.

При этом из решения от 17.12.2013 г. по делу N А72-4951/2013 следует: "На момент заключения договора N 18/0-1386 от 01.10.2002 г. помещения, расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул.К.Маркса, 2/13, находились у ОГУК "Концертно-досуговый центр молодежи" в оперативном управлении. _ Из договора N 18/0-1386 от 01.10.2002 г., заключенного между Департаментом имущественных отношений Ульяновской области, ООО "Аэробоул" и ОГУК "Концертно-досуговый центр молодежи", следует, что Департамент имущественных отношений Ульяновской области является арендодателем только номинально, осуществляя лишь контролирующие функции, а балансодержатель ОГУК "Концертно-досуговый центр молодежи" реализует функции арендодателя.

Таким образом, фактически арендные отношения возникли между ОГУК "Концертно-досуговый центр молодежи" и ООО "Аэробоул" при согласии Департамента имущественных отношений Ульяновской области.

Из вышеизложенного следует, что обладателем права получения арендной платы от арендатора (ООО "Аэробоул") является ОГБУК "Центр народной культуры Ульяновской области"".

В обоснование своих требований истец указал, что в период действия договора аренды недвижимого имущества истцом в арендованных помещений были произведены ремонтные работы, в результате чего возникли неотделимые улучшения, стоимость которых истец просит взыскать с ответчика.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции в силу норм статей 623, 616, 614, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске исходя из следующего.

В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поскольку в делах N N А72-10884/2012, А72-7840/2013, А72-4951/2013 участвовали те же самые лица, что принимают участие в настоящем деле, суд верно посчитал, что решения суда по делам N N А72-10884/2012, А72-7840/2013, А72-4951/2013 имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Лицами участвующими в настоящем деле не оспаривается ни факт расторжения договора аренды, ни факт освобождения арендатором арендованных помещений, ни факт проведения в период действия договора ремонтных работ.

ООО "Аэробоул", являвшийся арендатором нежилых помещений, просит взыскать с арендодателя (ОГБУК "Центр народной культуры Ульяновской области") стоимость неотделимых улучшений.

Из смысла указанной нормы следует, что одним из условий для взыскания стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества является согласие арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

Согласна письма ООО "Аэробоул" от 2002 г. (без указания числа, месяца и исходящего номера письма), адресованное руководителю ответчика Козакову С.Н. В данном письме истец просит разрешить пристроить дополнительные площади к существующим, а именно расширить балконы на 2-ом этаже Литера А площадью 135,27 кв.м. до 291, 20 кв.м. за свой счет. На данном письме имеется отметка: "Не возражаю. Согласовано Директор ОГУК "КДЦМ" подпись С.Козаков" (т.1 л.д.57).

В судебном заседании Козаков С.Н., опрошенный судом первой инстанции в качестве свидетеля, в порядке ст.88 АПК РФ, подтвердил факт проставления визы на данном письме.

Истец считает, что данное письмо с визой руководителя ответчика является подтверждением согласия ответчика на проведение работ, повлекших неотделимые улучшения.

Дополнительным соглашением от 24.11.2005 г. стороны внесли в договор N 18/О-1386 от 01.10.2002 г. изменения, уточнив, что общая площадь переданных истцу помещений составляет 894,36 кв.м. При этом передаваемые помещения находились в полуподвальном (цокольном) этаже, а также на 1-м и 2-м этажах. При этом большую часть арендованных помещений составляли помещения "спортзала" на 1-м этаже (N 11 по техпаспорту от 08.01.2003 г.).

Из заключения экспертов ООО "Экспертная специализированная организация "Региональный Центр Экспертизы по Приволжскому округу" N 030/035-2013 от 23.12.2013 г., а также пояснений сторон следует, что переданные в аренду помещения были фактически истцом реконструированы, в том числе путем возведения (надстройки) балконов в помещении "спортзала".

Из представленного в материалы дела технического паспорта от 18.03.2011 г. на нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: г.Ульяновск, ул.К.Маркса, 2/13, следует, что площадь помещений, используемых ООО "Аэробоул" составляет 1073,61 кв.м.

При этом на поэтажном плане строения лит. "А" 2 этаж имеется штамп: "на возведение построек Лит А пом.41-46 S=299,12 кв.м. разрешение не предъявлено".

Аналогичная информация содержится в представленном на обозрение суда из УОГУПБТИ инвентарном деле на здание по адресу: г.Ульяновск, ул.К.Маркса, 2/13.

Из письма Министерства строительства Ульяновской области N 73-ИОГВ-25-01.02/843исх от 05.04.2012 г., адресованного истцу, следует:

"Изучив представленную проектную документацию по объекту "Капитальный ремонт нежилого помещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Ульяновск, ул. К.Маркса; 2/13" доводим до Вашего сведения, что в соответствии с федеральным законом от 29.12.2004 г. N 190 п. 14 статьи 1 (Градостроительный Кодекс РФ) устройство балконов 2-го этажа (надстройка) относится к реконструкции объекта на которую требуется получать разрешение на строительство (ст.51 N 190-ФЗ). Для узаконивания площадей в установленном порядке Вам необходимо получить градостроительный план земельного участка на реконструкцию объекта, разработать проектную документацию, провести техническое обследование конструкций произведенной надстройки, получить положительное заключение экспертизы для последующего получения разрешений на строительство и ввода объекта в эксплуатацию".

Таким образом, материалами дела подтверждается, что истцом фактически произведена реконструкция части арендованных нежилых помещений.

Со ссылками на нормы статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно указал, что истцу, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства, в целях проведения работ по реконструкции арендованных помещений, необходимо было получить разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, а также согласовать вопрос по реконструкции со всеми его правообладателями, в том числе с собственником здания.

В данном случае истец в установленном законом порядке не получал ни разрешение на реконструкцию помещений, ни разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного помещения. Также отсутствуют доказательства, что истец согласовал вопрос о реконструкции данного объекта с собственником здания в лице его уполномоченного органа - Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

При этом суд первой инстанции обоснованно критически отнесся к свидетельским показаниям Козакова С.Н., пояснившего суду, что проведение реконструкции помещений было согласовано с представителями собственника, поскольку документального подтверждение данного факта в материалы дела не представлено.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно выводам экспертов, изложенных в экспертном заключении ООО "Экспертная специализированная организация "Региональный Центр Экспертизы по Приволжскому округу" N 030/035-2013 от 23.12.2013 г. стоимость затрат ООО "Аэробоул" по созданию неотделимых улучшений нежилых помещений по адресу: г. Ульяновск, ул. К.Маркса, 2/13 в результате проведенных ремонтных работ по состоянию на 4 кв. 2013 г. составляет 1 948 290,87 руб.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в том числе произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Указанным правом зачета стоимости проведенного капитального ремонта ООО "Аэробоул" воспользовалось, что подтверждается следующим.

24.11.2004 г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта, согласно пункта 1 которого: на период проведения Арендатором капитального ремонта арендуемого помещения, установленный сторонами с 01.10.2004 по 31.07.2005 г., арендная плата не взимается.

Впоследствии ООО "Аэробоул" письмом от 20.07.2005 N 11011 сообщило собственнику имущества о необходимости внесения изменений в Дополнительное соглашение от 24.11.2004 в части перерасчета арендной платы по договору от 01.10.2002 N 18/0-1386. Указанная инициатива Арендатора была обусловлена тем, что по произведенным подсчетам сумма уменьшения вложений в неотделимые улучшения арендуемых помещений составила 535 144 руб.

В результате чего, от 02.09.2005 г. сторонами было подписано Дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта, пункт 1 которого был изложен в следующей редакции: "На период проведения Арендатором капитального ремонта арендуемого помещения, установленный сторонами с 01.10.2004 г. по 31.07.2005 г. сумма ежемесячной арендной платы составляет 47075,01 руб. без НДС". Этим же дополнительным соглашением стороны изложили пункт 2 дополнительного соглашения от 24.11.2004 г. к вышеуказанному договору, в следующей редакции: "По окончании проведения капитального ремонта Арендатор обязуется предоставить акт выполненных работ, согласованный с балансодержателем на сумму 470750,10 руб. без НДС".

При этом из материалов дела следует, что размер арендной платы для истца был снижен в два раза на период с 01.10.2004 г. по 31.07.2005 г.

Таким образом, арендная плата, установленная ООО "Аэробоул", являлась льготной, а разница между льготной платой, вносимой Арендатором, и действительной платой в соответствии с действующими на тот периода нормами закона составляла как раз стоимость произведенных ООО "Аэробоул" затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений.

Более того, суд первой инстанции обоснованно посчтал, что по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

Истцу фактически было согласовано проведение работ по капитальному ремонту арендованных помещений на общую сумму 470750 руб. 10 коп., которая и была возмещена истцу путем зачета в счет оплаты арендных платежей.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие, что ответчиком были согласованы иные объем и стоимость работ, в материалы дела не представлены.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований считать, что стоимость работ, проведенных истцом в арендованных помещениях, следует определять исходя из стоимости работ, определенной в заключении экспертов ООО "Экспертная специализированная организация "Региональный Центр Экспертизы по Приволжскому округу" N 030/035-2013 от 23.12.2013 г.

Кроме того суд первой инстанции обоснованно учел, что ООО "Аэробоул", обращаясь к руководителю ответчика за получением разрешения на пристройку дополнительной площади, в письме от 2002 г. (без указания числа, месяца и исходящего номера письма), сообщал, что "по окончании срока действия договора аренды N 18/0-1836 от 01.10.2010 г. обязуемся передать безвозмездно на баланс арендодателя пристроенные площади" (т. 1 л.д. 57).

Данное предложение истца соответствовало положениям пункта 2.4.14 договора аренды нежилых помещений от 01.10.2002 года, согласно которого Арендатор обязался по окончании срока действия договора безвозмездно передать Арендодателю все произведенные улучшения, составляющие принадлежность арендуемых помещений и неотделимые без вреда для занимаемых помещений.

При этом стороны при заключении данного договора предусмотрели, что Арендодатель обязан возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений в случае досрочного расторжения договора в случае общественной или государственной необходимости.

Как следует из решения Арбитражного суда Ульяновской области от 28.01.2013 г. по делу N А72-10884/2012, данный договор был расторгнут в судебном порядке в связи с существенным нарушением арендатором (истцом) условий договора (не внесение арендных платежей в течение более двух месяцев подряд).

Суд первой инстанции обоснованно учел, что в материалах дела отсутствуют доказательства, что дополнительная площадь, полученная в результате реконструкции арендованных помещений включена в реестр собственности Ульяновской области либо принята на баланс ответчика.

Как следует из выписки из реестра областного имущества от 07.02.2014 г. площадь здания КДЦМ, в которых находятся арендованные помещения, составляет 11383 кв.м.

Таким образом, площадь здания, включенная в реестр областного имущества, не изменилась по сравнению с площадью, имевшейся на момент заключения договора аренды с истцом.

В свидетельстве о государственной регистрации права оперативного управления ответчика от 26.03.2012 г. (то есть после проведения реконструкции) указано, что площадь здания составляет 11383 кв.м. Данный размер площади также указан в свидетельстве о государственной регистрации права, выданного ответчику 23.12.2003 г.

Суд первой инстанции обоснованно заявление Департамента госимущества Ульяновской области о применении к требованиям истца срока исковой давности оставил без удовлетворения.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно посчитал, что право на возмещение стоимости неотделимых улучшений появляется у арендатора не с момента окончания ремонта в арендуемых помещениях, а с момента прекращения действия договора аренды. В данном случае договор расторгнут решением суда от 28.01.2013 г., а истец обратился в суд 27.05.2013 г.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014, по делу N А72-6314/2013, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.02.2014, по делу N А72-6314/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аэробоул" - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев