Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2014 г. N 11АП-7028/14

г. Самара

18 июня 2014 г.

Дело N А55-23870/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2014 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от ООО "Арсенал-С" - Гурина З.Е., доверенность от 07.10.2013 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Найдовский П.Е., доверенность от 30.12.2013 г.;

от ООО "ИКС-ФИТ ГРУПП" - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 февраля 2014 года по делу N А55-23870/2013 (судья Черномырдина Е.В.)

по заявлению ООО "Арсенал-С", (ОГРН 1026300774829), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне заявителя:

ООО "ИКС-ФИТ ГРУПП", (ОГРН 5077746257452), г. Москва,

о признании незаконным отказа в госрегистрации и обязании,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Арсенал-С" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - заинтересованное лицо) с заявлением, с учетом изменения предмета требований, принятого в соответствии со ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2013, содержащегося в сообщении от 24.09.2013 N 01/572/2013-371, обязании возвратить государственную пошлину в сумме 15000 рублей, уплаченную ООО "Арсенал-С", для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2013 N63-63-01/572/2013-371.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.02.2014 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 (зарегистрирован в Минюсте России 09.04.2013 N 28057) и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права.

Податель жалобы ссылается на то, что в кадастровом паспорте объекта недвижимости отражаются сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости.

Податель жалобы также указывает, что предметом договора аренды нежилого помещения от 16.05.2013 являются нежилые помещения, тогда как за Арендодателем зарегистрировано право собственности на нежилое здание, описание нежилого здания, содержащееся в Техническом паспорте от 19.10.2006 на нежилое здание, расположенное по адресу: г.Самара, Московское шоссе, д.4 "Б", которое представлялось ранее на государственную регистрацию права собственности Арендодателя на здание, не позволяет установить расположение предмета договора в пределах здания (план 1 этажа здания содержит нумерацию комнат 1-26, 2 этажа - N N 1-13).

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ООО "Арсенал-С" считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

ООО "ИКС-ФИТ ГРУПП" в судебное заседание не явилось, о дне и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие представителя ООО "ИКС-ФИТ ГРУПП".

В судебном заседании был объявлен перерыв с 02 июня 2014 года на 09 июня 2014 года.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

16 мая 2013 года между ООО "Арсенал-С" (Арендодатель) и ООО "ИКС-ФИГ ГРУПП" (Арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения (л. д.15-26).

Согласно п. 1.1. указанного договора Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное в здании с кадастровым номером 63:01:0610002:328 по адресу: город Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д.4Б (далее- здание), а именно: нежилое помещение, состоящее из: комнаты N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 69, 70, 71, 72, 73, и часть комнаты N 63 площадью 3,5 кв.м., расположенных на 1 этаже литера 147, общей площадью 1973 кв.м.; комнаты N N 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19,20,21,22,23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 56, расположенных на 2 этаже литера 147, общей площадью 1178,90 кв.м.

16.07.2013 ООО "Арсенал-С" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 16.05.2013.

23.07.2013 ООО "Арсенал-С" получено уведомление о приостановлении государственной регистрации N 01/572/2013-371. В качестве одного из оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды от 16.05.2013, государственный регистратор указывает, что обществом не представлен кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади.

22.08.2013 на государственную регистрацию были представлены дополнительно запрошенные Управлением Росреестра по Самарской области документы, в том числе кадастровый паспорт на нежилое здание, расположенное по адресу г. Самара, ул. Московское шоссе, дом 4 Б с кадастровым номером 63:01:0610002:328.

Сообщением от 24.09.2013 N 01/572/2013-371 в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2013 отказано, в связи с тем, что к договору аренды от 16.05.2013 не приложен кадастровый паспорт передаваемого в аренду объекта с указанием размера арендуемой площади (л. д 27-29).

При принятии решения об удовлетворении заявленных обществом требований о признании указанного отказа в государственной регистрации суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В подписанном между ООО "Арсенал-С" и ООО "ИКС ФИТТ ГРУПП" договоре аренды от 16.05.2013 стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством графического отображения границ и арендуемой площади на выкопировке к поэтажному плану технического плана здания, выполненного Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ", являющемся неотъемлемой частью договора (л.д.23-24). Из пояснений заявителя и третьего лица следует, что спор на предмет имущества, являющегося объектом аренды по договору от 16.05.2013, между ООО "Арсенал-С" и ООО "ИКС ФИТ ГРУПП" отсутствует.

Согласно пункту 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

В соответствии с пунктом 10 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Положениями пункта 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу пункта 3 статьи 1 указанного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 1 статьи 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" сведений об объекте недвижимости.

Судом верно отмечено в решении, что в рассматриваемом случае закрепление собственником - ООО "Арсенал-С" части принадлежащего ему объекта недвижимости за ООО "ИКС-ФИТ ГРУПП" на праве аренды не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, что по смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет ни объекта, ни содержание права собственности лица.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Таким образом, возможно заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

При этом, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Довод заинтересованного лица о том, что в представленном заявителем на государственную регистрацию кадастровом паспорте здания не указан размер арендуемой площади, является не обоснованным.

Из пояснений представителя заявителя и материалов дела следует, что размер арендуемой площади в данном документе не указан, так как кадастровый паспорт здания, в силу закона о государственном кадастре недвижимости содержит только ситуационный план, на котором выделить необходимую площадь не представляется возможным.

Ссылка заинтересованного лица на то, что описание нежилого здания, которое представлялось ранее на государственную регистрацию права собственности на здание, не позволяет установить расположение предмета договора в пределах здания, так как нумерация комнат отличная от указанной в договоре, является несостоятельной.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что технические характеристики здания изменялись, в том числе и нумерация комнат, о чем свидетельствует технический паспорт от 16.10.2012. Данное обстоятельство подтверждается также свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.04.2013, согласно которому площадь объекта указана в 3499 кв.м.

Таким образом, суд признает правомерным довод заявителя о том, что в Управлении Росреестра по Самарской области содержится вся необходимая информация, в том числе и технический паспорт от 16.10.2012, содержащий техническое описание комнат, указанных в договоре.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора аренды от 16.05.2013, содержащееся в сообщении от 24.09.2013 N 01/572/2013-371, не соответствует требованиям ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы ООО "Арсенал-С" как собственника нежилого помещения, расположенного по адрес: г. Самара, ул. Московское шоссе 46, что в соответствии со ст. 201 АПК РФ является основанием для признания его незаконным.

Указанные выводы подтверждаются сложившейся судебной практикой - постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу N А65-25546/2011 от 02.07.2012, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А66-11183/2012 от 08.07.2013, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А26-7054/2011 от 19.07.2012.

Принимая во внимание, что в настоящее время заинтересованным лицом осуществлена государственная регистрация договора аренды от 16.05.2013, решение, содержащееся в сообщении от 24.09.2013 N 01/572/2013-371, является незаконным и по заявлению N63-63-01/572/2013-371 от 16.01.2013, по результатам которого принято оспариваемое решение, отсутствует необходимость в проведении государственной регистрации, суд также правомерно посчитал необходимым обязать заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о возврате государственной пошлины в сумме 15000 рублей.

Доводы подателя жалобы отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Согласно пункту 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Границы в графической части описания предмета договора аренды выделены ясно. В подписанном ООО "Арсенал-С" и ООО "ИКС ФИТТ ГРУПП" договоре аренды от 16.05.2013 года стороны определили подлежащее передаче в аренду имущество посредством графического отображения границ и арендуемой площади на выкопировке к поэтажному плану технического плана здания, выполненного Самарским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", являющемся неотъемлемой частью договора (Приложение N 1 к договору аренды от 16.05.2013 г.).

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

У заявителя имеется технический паспорт от 16.10.2012 года по которому изменялись технические характеристики здания, в том числе и нумерация комнат, и получено новое, выданное Росреестром, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16.04.2013 года, где площадь объекта указана в 3499 кв.м., что свидетельствует о том, что в Управлении Росреестра по Самарской области содержится вся необходимая информация, в том числе и технический паспорт от 16.10.2012 года содержащий в себе техническое описание комнат, указанных в договоре.

Таким образом, оснований для отмены решения суда не имеется.

Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 февраля 2014 года по делу N А55-23870/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан В.В. Кузнецов