Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июня 2014 г. N 15АП-10433/13

город Ростов-на-Дону

19 июня 2014 г.

дело N А32-12489/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Н.Н. Мисник, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Штерхуен Е.Э., после перерыва Стефанцевой А.В.,

при участии:

от истца Михайличенко В.Н., паспорт

от ответчика не явился, о судебном заседании извещен надлежаще;

эксперт Давлетшина С.Г., паспорт.

рассмотрев открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Сочи,

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 31.05.2013 по делу N А32-12489/2009

по иску индивидуального предпринимателя Свазьян Анжелики Левоновны

(ОГРН 304232002600176),

к ответчику: Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374)

об обязании заключить договор купли-продажи,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Свазьян Анжелика Левоновна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Сочи (далее - Департамент, ответчик) об обязании заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений площадью 385, 4 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул.Воровского,19 по цене 13 974 440 руб. с рассрочкой платежа на пять лет, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 11 114 677 руб. (уточненные требования в порядке ст. 49 АПК РФ, (том 3,лист дела 102,170, том 4,лист дела 119).

Заявленные требования мотивированы тем, что предприниматель с 01.04 2003 г. является арендатором помещений являющихся муниципальной собственностью, согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"(далее Закон N 59-ФЗ) вправе выкупить арендуемые помещения, однако, Департамент уклонился от заключения договора, что явилось поводом для обращения в суд с иском.

Решением Арбитражного суда от 31 мая 2013 г. исковые требования ИП Свазьян Анжелики Левоновны удовлетворены. Суд обязал Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи Краснодарского края в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ИП Свазьян А.Л. договор купли-продажи нежилых помещений площадью 385, 4 кв.м. N 9, 10, 11, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 14, 14а, 14б, 15, 15а, 15б, 15в, 15г, расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 19 по цене 13 974 440 рублей с рассрочкой платежа на пять лет, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 11 114 677 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обратился с апелляционной жалобой, указав следующие доводы.

При разрешении спора суд первой инстанции неверно применил нормы Федерального закона от 22 07.2008 г. N 159-ФЗ.

По ходатайству истца судом проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилых помещений и стоимости неотделимых улучшений. Экспертом определена стоимость нежилых помещений площадью 385,4 кв.м., расположенных в г. Сочи, ул.Воровского,19 по состоянию на 08.08.2012 г.- 13 974 440 руб., однако, эксперт определил стоимость спорных нежилых помещений по состоянию на 08.08.2012 г.,суд не предоставил возможность Департаменту представить свое заключение относительно стоимости спорных помещений. Стоимость имущества по состоянию на 07.04.2009 г. составила 21 967 000 руб. Суд не учел, что нежилые помещения расположены в центральной части города Сочи, стоимость помещений, определенная экспертом является заниженной. В подтверждение своих доводов Департамент представил отчет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 06 ноября 2008 г. -21 967 000 руб. (том 5 лист дела 83-159). Заявитель жалобы просил решение отменить, отказать предпринимателю в иске.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просил, решение оставить без изменения, указав, что с согласия арендодателя произвел ремонт подвальных помещений, затратив значительную сумму денежных средств.

В составе суда произведена замена судьи Ильиной М.В., в связи с отпуском на судью Мисник Н.Н.

В судебном заседании 04.06.2014 г. представитель истца просил определить рыночную стоимость спорного объекта в соответствии с заключением N 031/14. ООО "Центр независимых экспертиз", в связи с проведением экспертизы в ходе рассмотрения жалобы.

Судом апелляционной инстанции допрошен эксперт Давлетшина С.Г., которая представила дополнение к заключению N 031/14.

Департамент явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, нежилые помещений площадью 385, 4 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, ул.Воровского,19 являются муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о регистрации права серия 23-АБ N 153413(том 1, лист дела 65, том 4,лист дела 117).

01.04.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ИП Свазьян А.Л.(арендатор) заключен договор аренды N 1/13 указанных нежилых помещений, со сроком действия до 21 декабря 2014 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. (том 1, лист дела 39)

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07 октября 2011 года по делу N А32-7281/2009 Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи Краснодарского края отказано в удовлетворении требований о расторжении указанного договора аренды, выселении арендатора и взыскании задолженности по уплате арендных платежей. Решение суда вступило в законную силу.

Постановлением Главы города Сочи от 07.04.2009 г. N 126 "Об условиях приватизации муниципальных объектов недвижимости" утверждены условия приватизации нежилых помещений, согласно которым помещения площадью 385,5 кв.м., расположенные по ул.Воровского,19 в Центральном районе г.Сочи подлежат приватизации посредством проведения аукциона. (том 1,лист дела 20) Данная информация опубликована в официальном издании-газете "Новости Сочи" от 14.04.2009 г. N 51. (том 1,лист дела 28).

Согласно ст. 1 Закона Краснодарского края N 2079-КЗ от 15.10.2010 г. преимущественное право на выкуп арендуемого имущество может быть предоставлено, если площадью арендуемого имущества не превышает 3000 кв.м.

Предприниматель Свазьян А.Л. 04 мая 2009 г. обратилась к Главе города г.Сочи с заявлением о выкупе арендуемых ею помещений, сославшись на положения Закона N 159-ФЗ. (том 1, лист дела 36). Спор относительно даты обращения между сторонами отсутствует.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции действовавшей на дату обращения-04.05.2009 г.)предусмотрены критерии, которым должен отвечать предприниматель, Суд первой инстанции, проанализировав представленные истцом и ответчиком доказательства, пришел е обоснованному выводу о наличии у ИП Свазьян А.Л. права на выкуп арендуемых ею помещений на основании указанного Закона.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и абзацу 2 пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 субъект малого и среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о реализации права на приобретение арендуемого имущества, и на основании части 3 статьи 9 Закона уполномоченный орган совершает определенные действия, в том числе принимает решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В пункте 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В отношении арендуемых помещений Постановлением Главы города Сочи от 18.05.2005 г. N 1710 была разрешена разработка проектной документации на реконструкции цокольного этажа жилого дома. 12.07.2007 г., предпринимателю было выдано разрешение на реконструкцию помещения "Реконструкция цокольного этажа под предприятие бытового обслуживания". (том 1, лист дела 88). Согласно письму ГУ "Крайгосэкспертиза" NС-38 от 04.07.2007 проектные решения не затрагивают несущие конструкции, конструктивные характеристики надежности и безопасности здания, не подлежат госэкспертизе.(том 1,лист дела 77-81).Таким образом, реконструкция и работы по ремонту в арендуемых помещениях выполнены арендатором с согласия арендодателя, в подтверждение представлены копии счетов, смета, копии договоров подряда.

В ходе рассмотрения дела, судом проведена судебная экспертиза, согласно экспертному заключению N 3023/09-3/16.1, выполненному Краснодарской лабораторией судебной экспертизы рыночная стоимость нежилых помещений площадью 385,4 кв.м., расположенных в г.Сочи, по ул.Воровского,19 по состоянию на 08.08.2012 г. составила 13 974 440 руб., стоимость неотделимых улучшений на указанную дату составляет 11 114 677 руб.

Суд первой инстанции, обязал Департамент заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемых помещений по цене определенной экспертным учреждением-Краснодарской лабораторией судебной экспертизы.

Между тем, судом первой инстанции не учтены разъяснения о применении Закона N 159-ФЗ, изложенные в Постановлениях ВАС РФ от 18.10.2012 г. N 7240/2012 и от 25.12.2012 г. N 9785/12.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 г. N 7240/2012 разъяснено: на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку 04 мая 2009 г. ИП Свазьян А.Л.обратилась с заявлением о выкупе имущества, то согласно указанным разъяснений стоимость имущества надлежит определять на май 2009 г.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы представителем Департамента было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на мая 2009 г. (том 5 лист дела 34)

В свою очередь предприниматель Свазьян А.Л. обратилась с ходатайством о назначении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости, а также стоимости произведенных неотделимых улучшений спорных нежилых помещений по состоянию на май 2009 г., принимая во внимание правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 г. N 7240/12. (том 5,лист дела 48)

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 г. N 9785/12, применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно проводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон. При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений (а не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя), определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Учитывая разъяснения Высшего Арбитражного суда РФ в названных постановлениях, суд апелляционной инстанции определением от назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз"эксперту Давлетшиной С.Г. (г. Сочи, ул. Навагинская, 11,офис 216).

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

-определить стоимость неотделимых улучшений, выполненных в нежилых помещениях площадью 385,4 кв. метров, расположенных по ул. Воровского, 19 в Центральном районе г.Сочи, по состоянию на май 2009 г., с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения;

-определить рыночную стоимость нежилых помещений площадью 385,4 кв. метров, расположенных по ул. Воровского, 19 в Центральном районе г.Сочи по состоянию на май 2009 г., подлежащих отчуждению из муниципальной собственности города Сочи при реализации преимущественного права выкупа, исключив стоимость неотделимых улучшений, определенных согласно вопросу 1.

Согласно представленному заключению экспертов N 031/14 от 18 марта 2014 экспертного учреждения-ООО "Центр независимых экспертиз" стоимость нежилых помещений площадью 385, 4 кв.м N 9, 10, 11, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 14, 14а, 14б, 15, 15а, 15б, 15в, 15г, расположенных по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 19 составляет 15 861 970 руб., неотделимые улучшения в уровне цен мая 2009 г. составляют 12 863 299 руб. ( с учетом НДС).

Поскольку вопрос относительно определения стоимости неотделимых улучшений требовал пояснений эксперта, учитывая необходимость определения стоимости неотделимых улучшений с учетом их фактического состоянии, износа, степени повреждения, суд допросил в судебном заседании эксперта Давлетшину С.Г. Экспертом представлено дополнение к заключению N 031/14, в котором отражено, что с даты окончания строительно-монтажных работ (2008 год) по состоянию на май 2009 г. физический износ спорных помещений составляет 0%.

Из заключения следует, что участие в проведении экспертизы принимали два эксперта :С.Г.Давлетшина, В.В.Мельникова. Как пояснила в судебном заседании эксперт Давлетшина С.Г., привлечение второго эксперта вызвано необходимостью дачи ответа на второй вопрос суда. Поскольку эксперт В.В.Мельникова предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, что подтверждается ее подписью на заключении, возражений против участия указанного эксперта в ходе рассмотрения дела стороны не заявили, суд апелляционной инстанции считает допустимым участие эксперта В.В.Мельниковой в исследовании спорного объекта и даче заключения.

Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал Департаменту ознакомиться с заключением, изложить свою позицию относительно выводов эксперта, однако Департамент участия после проведения экспертизы не принял, письменные пояснения не представил.

Апелляционная инстанция не принимает отчет N 21С/ОН-2013, выполненный по состоянию на 25.07.2013 г., отчет N0561/10 по состоянию на 06.11.2008 г.представленные Департаментом, в подтверждение стоимости спорного объекта, отчет N76/1/07 по состоянию на 2007 г, а также экспертное заключение N3023/09-3/16.1, выполненное Краснодарской лабораторией судебной экспертизы, поскольку все указанные заключения противоречат позиции изложенной ВАС РФ в Постановлении 7240/12, так как, выполнены не на дату обращения предпринимателя к уполномоченному органу с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона N 159 уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

При таких обстоятельствах, исковые требования ИП Свазьян А.Л. подлежат удовлетворению. Департамент имущественных отношений города Сочи в месячный срок с даты принятия постановления Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом обязан направить индивидуальному предпринимателю Свазьян А.Л. проект договора купли-продажи нежилых помещений площадью 385, 4 кв.м N 9, 10, 11, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 14, 14а, 14б, 15, 15а, 15б, 15в, 15г, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 19 по цене 15 861 970 руб. с рассрочкой платежа на пять лет, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 12 863 299 рублей.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции надлежит отменить, принять по делу новый судебный акт.

Судебные расходы за обращение с апелляционной жалобой и проведение экспертизы относятся на Департамент в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

При подаче иска ИП Свазьян А.Л. оплатила государственную пошлину в размере 2000 руб, за производство экспертизы в апелляционной инстанции 15 000 руб. по чек -ордеру от 27.08.2013 г. (том 5, лист 46)

С депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в пользу ООО "Центр независимых экспертиз" подлежат перечислению 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей за производство экспертизы по делу N А32-12489/2009.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2013 по делу N А32-12489/2009 отменить.

Принять по делу N А32-12489/2009 новый судебный акт.

Обязать Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи Краснодарского края в месячный срок с даты принятия постановления Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом направить индивидуальному предпринимателю Свазьян Анжеликой Левоновной (ОГРН 304232002600176) проект договора купли-продажи нежилых помещений площадью 385, 4 кв.м N 9, 10, 11, 12, 13, 13а, 13б, 13в, 13г, 14, 14а, 14б, 15, 15а, 15б, 15в, 15г, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, 19 по цене 15 861 970 руб. с рассрочкой платежа на пять лет, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 12 863 299 рублей.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374) в пользу индивидуального предпринимателя Свазьян Анжелики Левоновны (ОГРН 304232002600176) судебные расходы 17 000 руб. руб.

Перечислить с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" (ОГРН 1042311636526) 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей за производство экспертизы по делу N А32-12489/2009.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов