Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2014 г. N 06АП-2657/14

г. Хабаровск

20 июня 2014 г.

Дело N А04-7184/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Михайловой А.И.

судей Головниной Е.Н., Ротаря С.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Степаненко Т.В.

при участии в заседании:

от открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания": Козлов С.Л., представитель по доверенности от 31.01.2014 N 444-Д/ХФ;

от общества с ограниченной ответственностью "Арбат": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Арбат"

на решение от 27.03.2014

по делу N А04-7184/2013

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Фадеевым С.М.

по иску открытого акционерного общества "Железнодорожная торговая компания"

к обществу с ограниченной ответственностью "Арбат"

о взыскании 130 526 руб. 79 коп.

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее - ОАО "ЖТК") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Арбат" (далее - ООО "Арбат") о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.03.2013 N 798-т за июнь 2013 в размере 127 967 руб. 45 коп., пени в размере 2559 руб. 34 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму основного долга, с учетом ставки рефинансирования Банка России, за период начиная с 01.07.2013 по день фактической уплаты долга.

Решением от 27.03.2014 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "Арбат" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить. По мнению заявителя жалобы, судом неверно применены нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела.

В судебном заседании представитель ОАО "ЖТК" по заявленным доводам возражал, просил в удовлетворении жалобы отказать, оспариваемое решение оставить без изменения, как законное и обоснованное.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей для участия в судебном заседании не направил.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства.

01.03.2012 между ОАО "ЖТК" (арендодатель) и ООО "Арбат" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК" N 798-т, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование недвижимое имущество: здание магазина 1,2 (вставка), назначение: нежилое, 2-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 2019 кв.м., инвентарный номер 10:432:001:006871890, литер А, кадастровый номер 28:06:011202:0043:10:432:001:006871890, расположенное по адресу: Амурская область, город Тында, улица Красная Пресня, д.33, назначение: под организацию торговли и общественного питания (пункт 1.1 договора).

Указанное здание принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2007 серия 28 АА N 157569.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует по 28.02.2017

Порядок внесения арендных платежей и проведения расчетов установлен разделом 5 договора.

Согласно пункту 5.1 договора в соответствии с приложением N 2 к настоящему договору арендная плата, рассчитанная с налогом на добавленную стоимость принимается равной:

за торговую площадь (1397,4 кв.м.) - 482 296 руб. 12 коп. в месяц, в том числе НДС 73 570 руб. 59 коп.;

за подвальные помещения, дебаркадер (621,6 кв.м.) - 40 312 руб. 50 коп. в месяц в том числе НДС 6149 руб. 36 коп.

Итого за объект 522 608 руб. 62 коп. в месяц, в том числе НДС 79 719 руб. 95 коп.

Внесение арендной платы одновременно за все арендуемые здания производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца, обязательство по оплате арендой платы считается исполненным в день поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя (пункт 5.2 договора).

В пункте 3.2.5 договора предусмотрена обязанность арендатора нести расходы на содержание недвижимого имущества и поддерживать его в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.

Абзацем 3 пункта 3.2.5 договора стороны согласовали, что расходы арендатора, связанные с содержанием арендованного имущества не включаются в установленную договором сумму арендной платы. Амортизационные отчисления, налог на здание и на земельный участок, накладные расходы, переданного в аренду имущества включены в сумму арендной платы.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Ежегодное изменение ставки арендной платы может производится не более чем в полутора кратном размере уровня инфляции за истекший год либо в ином размере, определяемом на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления в целях настоящего договора признается вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой или дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договору почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).

Договор от 01.03.2012 N 798-т зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Амурской области 22.03.2012 за номером 28-28-09/002/2012-435, что подтверждается отметкой на договоре.

Факт передачи арендодателем и принятие арендатором в аренду недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи N 1 от 01.03.2012, подписанным сторонами без возражений и замечаний.

14.03.2013 арендодателем в адрес арендатора направлено сопроводительное письмо N 172, к которому были приложены следующие документы:

проект дополнительного соглашения N 1 от 01.04.2013 к договору от 01.03.2012 N 798-т с предложением внести изменения в договор аренды в отношении порядка определения размера арендной платы с учетом изменения редакции пункта 3.2.5 и пункта 5.1 договора на основании отчета КГУП "Хабкрайинвентаризация" об оценке рыночной стоимости от 01.03.2013 N_40/02, в связи с чем, размер арендной платы с 01.04.2013 должен составлять 522 619 руб. 59 коп., в том числе НДС 79 721 руб. 63 коп.;

соглашение от 01.04.2013 о возмещении арендодателю расходов, связанных с оплатой административно-хозяйственных услуг по договору аренды от 01.03.2012 N 798-т (Приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 от 01.04.2013 к договору от 01.03.2012 N 798-т);

соглашение от 01.04.2013 об определении размера арендной платы (Приложение N 2 к дополнительному соглашению N 1 от 01.04.2013 к договору от 01.03.2012 N 798-т).

ООО "Арбат", не согласившись с предложенной редакцией, 18.03.2013 направило в адрес ОАО "ЖТК" протокол разногласий по дополнительному соглашению N 1 от 01.04.2013 к договору от 01.03.2012 N 798-т аренды недвижимого имущества, а также запрос на предоставление информации в отношении определения стоимости эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг за пользование объектом недвижимого имущества. Ответ в обратный адрес направлен не был.

Далее, уведомлением от 25.04.2013 N 911 арендодатель сообщил арендатору, что в соответствии с пунктом 5.4 договора от 01.03.2012 N 798-т через месяц с даты вручения уведомления, платежи за арендуемое имущество (включая амортизационные отчисления, налог на здание и земельный участок, накладные расходы) устанавливаются в соответствии с отчетом КГУП "Хабкрайинвентаризация" от 23.04.2013 N 119/04 об определении рыночной стоимости прав на объект оценки за 1 кв.м. в следующем размере:

за торговую площадь (1397,4 кв.м.) - 344 руб. 67 коп., в том числе НДС 406 руб. 71 коп.;

за подвальные помещения, дебаркадер (621,6 кв.м.) - 112 руб. 12 коп.., в том числе НДС 132 руб. 30 коп.

ООО "Арбат" вносило арендные платежи в соответствии с прежней арендной ставкой, в результате чего у арендатора образовалась задолженность в сумме 127 967 руб. 45 коп., которая оплачена не была.

01.07.2013 договор аренды от 01.03.2013 N 798-т расторгнут по соглашению сторон с 01.07.2013.

Ненадлежащее исполнение со стороны арендатора обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции пришел к выводу о его обоснованности представленными доказательствами.

Повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, Шестой арбитражный апелляционный суд не усмотрел оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что норма пункта 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, право арендодателя на одностороннее изменение величины арендной платы не чаще одного раза в год, в том числе путем определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы согласовано сторонами в пункте 5.4 договора аренды от 01.03.2012 N 798-т.

Факт соблюдения арендодателем предусмотренного договором порядка изменения размера арендных платежей подтверждается материалами дела, в которые представлено уведомление от 25.04.2013 N 911 о повышении арендной платы со ссылкой на результаты проведенной КГУП "Хабкрайинвентаризация" работы по определению рыночной стоимости прав на объекты оценки от 23.04.2013 N 119/04, которое получено арендатором 01.05.2013, что им не оспаривается.

В связи с тем, что ОАО "ЖТК" воспользовалось своим правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, обязанность уплачивать арендные платежи по новой ставке с учетом условий договора аренды от 01.03.2012 N 798-т возникла у ООО "Арбат" через месяц с даты письменного уведомления арендатора об одностороннем изменении размера арендной платы, то есть с 01.06.2013.

В соответствии с расчетами арендной платы, представленными истцом, ответчику была начислена арендная плата за июнь 2013 года в размере 650 576 руб. 07 коп., из которых ответчиком оплачено 522 608 руб. 62 коп.

Учитывая, что ООО "Арбат" доказательств погашения образовавшейся задолженности в сумме 127 967 руб. 45 коп. в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, заявленное ОАО "ЖТК" требование о взыскании основного долга по договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2013 N 798-т является обоснованным и правомерно подлежащим удовлетворению в указанном размере.

В своей апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что в нарушение пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в течение одного календарного года изменялся арендодателем дважды (дополнительным соглашением N 1 от 01.04.2013 к договору от 01.03.2012 N 798-т и уведомлением от 25.04.2013 N 911).

Между тем указанный довод не может быть принят судом апелляционной инстанции и отклоняется в силу следующего.

В пункте 3.2.5 договора от 01.03.2012 N 798-т стороны установили обязанность арендатора нести расходы на содержание арендованного недвижимого имущества.

Расходы арендатора, связанные с содержанием арендованного имущества не включаются в установленную договором сумму арендной платы. При этом в сумму арендной платы включены амортизационные отчисления, налог на здание и на земельный участок, накладные расходы.

14.03.2013 арендодатель направил в адрес арендатора сопроводительным письмом N 172 следующие документы: проект дополнительного соглашения N_1 от 01.04.2013 к договору от 01.03.2012 N 798-т, соглашение от 01.04.2013 о возмещении арендодателю расходов, связанных с оплатой административно-хозяйственных услуг (приложение N 1), соглашение от 01.04.2013 об определении размера арендной платы (приложение N 2).

Из указанных документов следует, что арендодателем предложено внести изменения в договор аренды в отношении порядка определения размера арендной платы с учетом изменения редакции пункта 3.2.5 и пункта 5.1 договора.

В частности, поскольку размер арендной платы по договору включал в себя и дополнительные расходы (амортизационные отчисления, налог на здание и на земельный участок, накладные расходы), арендодатель предложил на основании отчета КГУП "Хабкрайинвентаризация" об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.03.2013 N 40/02 отдельно выделить ставку аренды платы, порядок исчисления которой определить в соглашении об определении размера арендной платы и отдельно заключить в качестве приложения к договору аренды соглашение о возмещении расходов, связанных с оплатой административно-хозяйственных услуг, куда включить отчисления, которые были составной частью арендной платы (дополнительные расходы).

В связи с тем, что дополнительное соглашение N _1 от 01.04.2013, предусматривающее новый порядок распределения платежей по договору аренды ответчиком подписано не было, то есть стороны не достигли согласия по указанному вопросу, истец продолжал начислять ответчику арендную плату в прежней сумме.

При этом, ОАО "ЖТК" приняло решение воспользоваться правом одностороннего повышения арендной платы в соответствии с пунктом 5.4 договора аренды (без изменения порядка определения арендной ставки, в которую также в силу пункта 3.2.5 договора включались амортизационные отчисления, налог на здание и на земельный участок, накладные расходы) и сообщило об этом ООО "Арбат" уведомлением от 25.04.2013 N 911, полученным арендатором 01.05.2013.

Из изложенного усматривается, что размер арендной платы изменялся арендодателем в соответствии с условиями договора однократно - уведомлением от 25.04.2013 N 911

Данный факт подтверждается также тем, что арендатор до июня 2013 года уплачивал арендную плату по прежней ставке, не оплачивая отдельно административно-хозяйственные расходы. Учитывая, что изменение величины арендной платы на основании уведомления от 25.04.2013 N 911 вступило в силу с 01.06.2014, с указанной даты у арендатора возникла обязанность уплачивать арендные платежи в новом размере.

Так же отклоняются ссылки заявителя жалобы на то, что изменение величины арендной платы в настоящем случае подлежит согласованию в дополнительном соглашении, а такое соглашение государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. По смыслу указанной нормы в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке и такой порядок определен в договоре, изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика договорной пени за период с 11.06.2013 по 30.06.2013 в сумме 2559 руб. 34 коп., а также открытых процентов за пользование чужими денежными средствами, суд установил следующее.

В соответствии с правилами статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора аренды от 01.03.2012 N 798-т за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.2.3 настоящего договора, арендатор обязан перечислить арендодателю на счет, указанный в разделе 11 настоящего договора, пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы.

Учитывая, что судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, требование истца о взыскании неустойки за период просрочки исполнения с 11.06.2013 по 30.06.2013 в сумме 2559 руб. 34 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению в указанной сумме.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Согласно пункту 3 статьи 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из суммы основного долга в размере 127 967 руб. 45 коп., по ставке рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, за период с 01.07.2013 по день фактической оплаты долга.

Поскольку факт нарушения ответчиком сроков оплаты задолженности по арендной плате установлен, требование истца о возложении на ответчика ответственности за неисполнение им денежного обязательства в виде взыскания открытых процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с пунктом 3 статьи 395 ГК РФ так же является обоснованным и правомерно подлежащим удовлетворению.

При таких обстоятельствах оснований для отмены оспоренного в апелляционном порядке судебного акта не имеется.

На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 27.03.2014 по делу N А04-7184/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.И. Михайлова

Судьи

Е.Н. Головнина С.Б. Ротарь