Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2014 г. N 17АП-5987/14

г. Пермь

18 июня 2014 г.

Дело N А50-23814/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2014 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Гладких Е.О., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шималиной Т.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчика - представитель не явился,

от третьих лиц - представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО Управляющая компания "Стратегия" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Созидание",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 17 марта 2014 года

по делу N А50-23814/2013,

принятое судьей Гусельниковой Н.В.,

по иску ООО Управляющая компания "Стратегия" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Созидание" (ОГРН 5077746555080, ИНН 7728617521)

к Департаменту земельных отношений Администрации г. Перми

третьи лица: ООО "Г.А.И." (ОГРН 1027739303283, ИНН 7716192867), ООО "ПермьСтройИнвест" (ОГРН 1035900838731, ИНН 5905224310)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

установил:

ООО Управляющая компания "Стратегия" "Д.У." ЗПИФ недвижимости "Созидание" (истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений Администрации г. Перми (ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:30, расположенного по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира,41/1, под помещения в многофункциональном здании общественного назначения (лит.А). Истец просил (с учетом изменения требований в порядке ст. 49 АПК РФ) принять преамбулу, пункты 1.3, 4.2 договора в следующей редакции: после слов "... с одной стороны,..." заменить текст на "...и ООО Управляющая компания "Стратегия" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Созидание", зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 46 по г. Москве 11 апреля 2007 года за ОГРН 5077746555080, ИНН 7728617521, адрес места нахождения: 125319, город Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 3, в лице генерального директора Самойловича Дмитрия Львовича, действующего на основании устава и правил доверительного управления фондом, зарегистрированных ФСФР России; пункт 1.3. арендатор не возражает на вступление в настоящий договор иных собственников недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, путем заключения новыми арендаторами с арендодателем соглашений о присоединении к договору"; пункт 4.2. Размер арендной платы устанавливается в рублях пропорционально доле арендатора в здании, расположенном на земельном участке. Доля исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании к общей площади здания. Арендная плата, действующая в течение 2012-2013 гг., устанавливается в размере, указанном в Приложении N 2 к договору, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5. настоящего договора"; пункты 3.2.15, 4.10 договора исключить. Также истец просил обязать ответчика произвести перерасчет арендной платы за земельный участок для каждого арендатора отдельно исходя из площади находящегося в его собственности помещения.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привечены ООО "Г.А.И.", ООО "ПермьСтройИнвест".

Решением суда от 17.03.2014 (резолютивная часть от 13.03.2014) исковые требования удовлетворены частично, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка. Условия договора аренды определены в следующей редакции: преамбула договора: "Департамент земельных отношений администрации города Перми, именуемый в дальнейшем "арендодатель", в лице заместителя начальника департамента - начальника юридического управления Попова Дмитрия Игоревича, действующего на основании доверенности от 28.05.2012 N 26, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью "Г.А.И." в лице генерального директора Михайлова Андрея Германовича, действующего на основании устава, общество с ограниченной ответственностью "ПермьСтройИнвест" в лице директора Каминского Вячеслава Витальевича, действующего на основании Устава, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стратегия" "Д.У." "Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости "Созидание", зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 46 по г. Москве 11 апреля 2007 года за ОГРН 5077746555080, ИНН 7728617521, адрес места нахождения: 125319, город Москва, Кочновский проезд, дом 4, корпус 3, в лице Генерального директора Самойловича Дмитрия Львовича, действующего на основании Устава и Правил доверительного управления фондом, зарегистрированных ФСФР России;

п. 1.3 договора: "Лица, выступающие на стороне арендатора по настоящему договору, являются солидарными должниками перед арендодателем в отношении обязательств, возникающие у арендатора из настоящего договора. Лица, выступающие на стороне арендатора, являются солидарными кредиторами арендодателя в отношении обязательств, возникающих у арендодателя из настоящего договора".

п. 4.2 договора: Размер арендной платы устанавливается в рублях пропорционально доле арендатора в здании, расположенном на земельном участке. Доля исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании к общей площади здания. Арендная плата, действующая в течение 2012-2013 гг., устанавливается в размере, указанном в Приложении N 2 к договору, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5 настоящего договора".

Пункты 3.2.15, 4.10 договора исключены.

Решение суда от 17.03.2014 обжаловано истцом в апелляционном порядке в части принятия спорного пункта договора 1.3 в редакции ответчика. Истец указывает на то, что обязательства арендаторов по договору не могут являться солидарными, поскольку находящиеся в многофункциональном здании помещения могут быть использованы как в предпринимательских, так и в иных целях. Также истец считает, что судом первой инстанции не рассмотрены его требования о возложении на ответчика обязанности произвести перерасчет арендной платы для каждого арендатора отдельно, исходя из площади принадлежащих арендаторам помещений.

Ответчик, третьи лица возражений на апелляционную жалобу не представили.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, истцу на праве общей долевой собственности принадлежат встроенные помещения (номера помещений на поэтажном плане 91, 93-115, 118) общей площадью 1 881,9 кв.м на 1 этаже здания (лит. А), расположенного по ул. Мира, 41/1.

Во исполнение решения Арбитражного суда Пермского края от 07.02.2013 N А50-22640/2012 ответчик направил истцу проект договора аренды земельного участка, на котором расположено указанное здание.

Письмом от 01.07.2013 истец направил ответчику протокол разногласий к этому договору по содержанию преамбулы, пунктов 1.3, 3.2.15, 4.2, 4.10, 5.6.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Решение суда в части определения судом условий договора, содержащихся в преамбуле, п. 4.2, а также в части исключении п. 3.2.15, 4.10 договора не обжаловано, и судом апелляционной инстанции не проверяется.

Определяя условия п. 1.3 договора в редакции ответчика, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Пунктом 3 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Пленум N 11 от 24.03.2005), при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что передаваемый в аренду земельный участок с кадастровым номером 59:01:44 1 0836:30 сформирован под помещения в многофункциональном здании общественного назначения (лит. А) и является неделимым.

Из разъяснений Пленума N 11 от 24.03.2005, изложенных в п. 20, следует, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Суду не представлено доказательств использования помещений в многофункциональном здании общественного назначения (лит. А) не в предпринимательских целях.

В связи с чем, определение судом первой инстанции условий договора аренды по п. 1.3 в редакции ответчика является обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о возможном использовании помещений в здании также и в иных целях, судом апелляционной инстанции отклоняется. При согласовании условий договора аренды земельного участка наличие обстоятельств, препятствующих установлению солидарных обязательств арендаторов, не установлено.

Также подлежат отклонению и доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не рассмотрены его требования о возложении на ответчика обязанности произвести перерасчет арендной платы для каждого арендатора отдельно, исходя из площади принадлежащих им помещений.

Судом первой инстанции определены условия договора аренды земельного участка (п. 4.2), предусматривающие, что размер арендной платы устанавливается в рублях пропорционально доле арендатора в здании, расположенном на земельном участке. Доля исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании к общей площади здания. Арендная плата, действующая в течение 2012-2013 годов, устанавливается в размере, указанном в Приложении N 2 к договору, а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатору о перерасчете арендной платы в соответствии с п. 4.5. настоящего договора.

Указанными положениями предусмотрено определение размера арендной платы пропорционально доле арендатора в здании (площади принадлежащим арендаторам нежилых помещений).

Согласно положениям статьи 446 ГК РФ в рамках преддоговорных споров судом определяются условия договора, по которым у сторон имелись разногласия. Основания для понуждения ответчика к совершению каких-либо действий или для возложения на ответчика какой-либо обязанности при рассмотрении настоящего спора у суда первой инстанции отсутствовали. В удовлетворении исковых требований в этой части отказано правомерно.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Нарушений судом первой инстанции норм материального или процессуального права, которые согласно ст. 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение суда от 17.03.2014 в обжалуемой части является законным, обоснованным и изменению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на истца.

Руководствуясь статьями 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 17 марта 2014 года по делу N А50-23814/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л.Зеленина

Судьи

Е.О.Гладких Ю.А.Голубцова