г. Самара |
|
25 июня 2014 г. |
Дело N А65-1027/2014 |
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2014 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,
с участием:
от Индивидуального предпринимателя Тухбатуллина Рафаэля Азватовича - извещен, не явился;
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Азнакаевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан - извещен, не явился;
от конкурсного управляющего Шарафеева Ильдара Рифовича - извещен, не явился;
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 апреля 2014 года по делу N А65-1027/2014 (судья Насыров А.Р.),
по заявлению Индивидуального предпринимателя Тухбатуллина Рафаэля Азватовича (ИНН 164300008746), город Азнакаево Республики Татарстан,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Азнакаевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан, город Азнакаево Республики Татарстан,
с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - конкурсного управляющего Шарафеева Ильдара Рифовича, город Азнакаево Республики Татарстан,
о признании незаконным бездействия, об обязании,
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Тухбатуллин Рафаэль Азватович, г.Азнакаево (далее по тексту - заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Азнакаевского отдела Управления Росреестра по РТ, г.Азнакаево (далее по тексту -ответчик), с привлечением в порядке ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - конкурсного управляющего Шарафеева Ильдара Рифовича, г.Азнакаево (далее по тексту - третье лицо) о признании бездействия государственного органа - отказы Азнакаевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан произвести государственную регистрацию перехода к индивидуальному предпринимателю Тухбатуллину Рафаэлю Азватовичу права собственности на нежилые помещения: зерносклад (лит. Г, общая площадь 779,2 кв.м.), зерносклад (лит.А, общая площадь 1146,8 кв.м.), расположенные по адресу: Республика Татарстан, Азнакаевский муниципальный район, Агерзинское сельское поселение, незаконными, об обязании в порядке ч.4 ст. 201 АПК РФ Азнакаевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Тухбатуллина Рафаэля Азватовича, произвести государственную регистрацию перехода к индивидуальному предпринимателю Тухбатуллину Рафаэлю Азватовичу права собственности на нежилые помещения: зерносклад (лит. Г, общая площадь 779,2 кв.м.), зерносклад (лит.А, общая площадь 1146,8 кв.м.), расположенные по адресу: Республика Татарстан, Азнакаевский муниципальный район, Агерзинское сельское поселение.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.04.2014 года заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Азнакаевского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе указывает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) право собственности на спорные объекты за с/х ООО "Агерзе" (ранее возникшее право) не зарегистрировано, указанное лицо с соответствующим заявлением в Управление Росреестра по РТ не обращалось, документы, подтверждающие право собственности ООО с/х ООО "Агерзе", предусмотренные пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации на государственную регистрацию не представлены.
Также податель жалобы ссылается на то, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи от 23.01.2013 г. не содержит всех сведений, необходимых для внесения в Единый государственный реестр прав и не позволяет однозначно определить уникальные характеристики индивидуально-определенного объекта, в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о данном объекте недвижимого имущества.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.
Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
23.01.2013 г. индивидуальный предприниматель Тухбатуллин Рафаэль Азватович и конкурсный управляющий Шарафеев Ильдар Рифович, действующий на основании Решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.01.2011 г. по делу N А65-11000/2011 составили договор купли- продажи в собственность имущества по лоту N 1, в состав которого входит, в том числе зерносклад с размером 738 кв.м., зерносклад с размером 1061 кв.м., расположенные на территории Агерзинского сельского поселения Азнакаевского Азнакаевского муниципального района Республики Татарстан.
Судом установлено, что зерносклад с размером 738 кв.м., расположенный на территории Агерзинского сельского поселения Азнакаевского муниципального района Республики Татарстан по техническому паспорту, выданным Азнакаевским участком МРФ N 11 Республиканским государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации от 18.03.2013 г., соответствует помещению зерносклада (лит. Г, общая площадь 779,2 кв. метра), и что зерносклад с размером 1061 кв.м., расположенный на территории Агерзинского сельского поселения Азнакаевского муниципального района Республики Татарстан по техническому паспорту, выданным Азнакаевским участком МРФ N 11 Республиканским государственным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации от 08.04.2013 г., соответствует помещению зерносклада (лит. А, общая площадь 1146,8 кв. метра).
16.05.2013 г. Арбитражным судом РТ по делу N А65-11000/2011 было вынесено определение о завершении конкурсного производства в отношении сельскохозяйственного ООО "Агерзе", Республика Татарстан, Азнакаевский район.
14.11.2013 г. ИП Тухбатуллин Р.А. обратился в Азнакаевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с целью зарегистрировать переход права собственности нежилых помещении - зерноскладов.
Сообщениями от 27.12.2013 г. N 05/026/2013-472, N 05/026/2013-473 регистрирующий орган на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказал предпринимателю в государственной регистрации перехода права собственности на здание зерноскладов, расположенных по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), Азнакаевский муниципальный район, с.Агерзе под входящими N 05/026/2013-472, N 05/026/2013-473 в связи с отсутствием записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности за с/х "Агерзе" на здание зерносклада, расположенное по адресу: РТ, Азнакаевский район, с.Агерзе, в виду отсутствия документов, устанавливающих наличие, возникновение прав на недвижимое имущество, в договоре купли-продажи не отражена необходимая информация для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
При принятии решения об удовлетворении заявленных предпринимателем требований о признании указанного отказа в государственной регистрации незаконным суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.
В соответствии с ГК РФ (ст. 223 п.2) право собственности у добросовестного приобретателя (ст. 302 п.1 ГК РФ) недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества.
Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В настоящее время у Тухбатуллина Р.А. имеются основания возникновения права собственности на недвижимое имущество: два зерносклада в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для регистрации сделки купли - продажи недвижимого имущества.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.
Реализация права на государственную регистрацию перехода права собственности к приобретателю недвижимого имущества осуществляется после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.
Согласно п.3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда необходимо два условия: наличие требования одной стороны сделки в государственной регистрации и уклонения другой стороны от такой регистрации права.
В случаях, когда продавец недвижимого имущества до подачи заявления в регистрирующий орган ликвидирован, в связи с чем его обязанность по обращению с заявлением не может быть исполнена, государственная регистрация может быть произведена по правилам п.3 ст.551 ГК РФ.
Суд первой инстанции вынес решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой регистрации.
Как следует из материалов дела, между Конкурсным управляющим ООО "Агерзе" Шарафеевым Ильдаром Раифовичем (далее - Продавец) и Индивидуальным предпринимателем Тухбатуллиным Рафаэлем Азватовичем (далее - Покупатель) был заключен договор купли-продажи от 23.01.2013 г., в соответствии с условиями которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность имущество по лоту N 1 в составе: административное здание (290,00 кв.м), гараж легковых автомобилей (261,30 кв.м), фельдшерско-акушерский пункт (300,00 кв.м.), картофелехранилище (600.00 кв. м). склад минеральных удобрений (756.00 кв.м.), сеносклад (1090,68 кв.м,). коровник (1612,60 кв.м.), телятник (1352.35 кв.м.;. пилорама (532,00 кв.м.), коровник (764,96 кв.м.), склад (886.4 I кв.м.), коровник (1478,40 кв.м,), склад (819.38 кв.м.), склад (1003.62 кв.м.), мастерская (600,00 кв.м.), тракторный гараж (687,50 кв.м.), гараж грузовых автомобилей (875,96 кв.м.), зерносклад (1338,24 кв.м.), крытый ток (1338,24 кв.м.), зерносклад (738,00 кв.м.), автовесы (77.39 кв.м.), 3AB-I0 (36,12 кв.м.). ЗАВ-20 (55,44 кв.м.), ЗАВ-20 (55,44 кв.м.), зерносклад (1061 кв.м,) (п.1 договора).
В соответствии с п.2 вышеуказанного договора согласно Протоколу торгов посредством публичного предложения от 19.01.2013 г. начальная стоимость лота N 1 составляет 10 865 700 руб. 00 коп.
Указанный лот продан Продавцом Покупателю в ходе торгов за 1 086 570 руб. 00 коп.( п.4 договора).
В соответствии с пунктом 5 договора оплата продаваемого имущества общей стоимостью стоимость 1 086 570 руб. 00 коп. производится Покупателем в течение 30 календарных дней с даты заключения настоящего договора безналичным платежом путем перечисления указанной суммы на расчетный счет Продавца. При этом днем оплаты считается день поступления денежных средств в полном объеме на счет Продавца по банковским реквизитам, указным в п.10 настоящего договора (п.5 договора).
По акту приема-передачи, являющемуся приложением к вышеуказанному договору купли-продажи, имущество по Лоту N 1 в составе: административное здание (290,00 кв.м.), гараж легковых автомобилей (261.30 кв.м.), фельдшерско-акушерский пункт (300,00 кв.м.), картофелехранилище (600.00 кв. м). склад минеральных удобрений (756.00 кв.м.), сеносклад (1090,68 кв.м,). коровник (1612,60 кв.м.), телятник (1352.35 кв.м.;. пилорама (532,00 кв.м.), коровник (764,96 кв.м.), склад (886.4 I кв.м.), коровник (1478,40 кв.м,), склад (819.38 кв.м.), склад (1003.62 кв.м.), мастерская (600,00 кв.м.), тракторный гараж (687,50 кв.м.), гараж грузовых автомобилей (875,96 кв.м.), зерносклад (1338,24 кв.м.), крытый ток (1338,24 кв.м.), зерносклад (738,00 кв.м.), автовесы (77.39кв.м.), 3AB-I0 (36,12 кв.м.).,ЗАВ-20 (55,44 кв.м.), ЗАВ-20 (55,44 кв.м.), зерносклад (1061кв.м,) передано в собственность ИП Тухбатуллину Рафаэлю Азватовичу.
Фактические действия сторон договора свидетельствуют о том, что продавцом исполнена обязанность по передаче недвижимого имущества, покупателем исполнение обязанности по оплате.
В ходе проведенной правовой экспертизы представленных на регистрацию документов регистрирующим органом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности гражданско-правового договора.
Из материалов дела не следует наличия спора о праве в отношении рассматриваемого объекта недвижимости, недействительность договора купли продажи не установлена.
Суд первой инстанции основывался на правовой позиции, выработанной Пленумом Высшего арбитражного суда РФ, содержащейся в совместном постановлении Пленума Верховного суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Договор купли-продажи не признан в установленном порядке недействительным или незаключенным. Отсутствие же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между покупателем и продавцом, что соответствует правовой позиции Пленума Высшего арбитражного суда РФ (пункт 60 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), а также в соответствии с п.2 Постановления Пленума ВАС РФ N54 от 11.07.2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю к покупателю подлежат государственной регистрации.
После передачи владения недвижимыми имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 Г РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владения имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно пункту 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на основании ст.ст.58,1100 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. На основании этого покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
При ликвидации продавца - юридического лица судом необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявлением продавца может быть обжалован в суд по правилам 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Суд первой инстанции проверил исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об их отсутствии спора о праве на эти объекты.
Данная правовая позиция согласуется со сложившейся судебной практике рассмотрения подобных споров (Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.04.2012 г. N А12-12924/2011, от 20.09.2012 г. г.NА55-27899/2011).
С учетом изложенного и в соответствии с положениями ст. 201 АПк РФ судом правомерно удовлетворены заявленные предпринимателем требования, оснований для отмены решения суда не имеется.
Доводы, приведенные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08 апреля 2014 года по делу N А65-1027/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий |
Е.М. Рогалева |
Судьи |
П.В. Бажан |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Номер дела в первой инстанции: А65-1027/2014
Истец: ИП Тухбатуллин Рафаэль Азватович, ИП Тухбатуллин Рафаэль Азватович, г. Азнакаево
Ответчик: Азнакаевский отдел Управления службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Управление Росреестра по РТ), г. Азнакаево
Третье лицо: Конкурсный управляющий Шарафеев Ильдар Рифович, Конкурсный управляющий Шарафеев Ильдар Рифович, г. Азнакаево, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Самара