Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2014 г. N 02АП-3437/14

г. Киров

24 июня 2014 г.

Дело N А82-5058/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляшовой Т.М.,

судей Бармина Д.Ю., Малых Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Вахрушевой Р.В.,

при участии в судебном заседании 04.06.2014:

представителя ответчика - Кураковой Н.А. действующей на основании доверенности от 24.9.2013,

без участия представителей сторон в судебном заседании после отложения 18.06.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2013 по делу N А82-5058/2013, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН 1027600684100; ИНН 7601000992), муниципального унитарного предприятия "Центральный рынок" города Ярославля (ОГРН 1027600677389; ИНН 7604007643)

к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс-96" (ОГРН 1027600683395; ИНН 7604038017)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН 1047600432219; ИНН 7604071920)

о признании договора аренды нежилых помещений недействующим (расторгнутым),

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - КУМИ, истец-1, Комитет), муниципальное унитарное предприятие "Центральный рынок" города Ярославля (далее - МУП "Центральный рынок", истец-2, Предприятие) обратились в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс-96" (далее - ООО "Прогресс-96", ответчик, Общество) о признании договора аренды нежилых помещений от 05.02.1997 N 4621-Б недействующим (расторгнутым) с 31.03.2000.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (далее - третье лицо, Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано по причине избрания ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2013 и принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

По мнению КУМИ, суд первой инстанции рассмотрел дело поверхностно, не в полном объеме оценены и проанализированы многие доводы истцов, в тексте решения номера договоров аренды указаны неверно. Кроме того, суд в своем решении не учел, что договор аренды нежилых помещений от 05.02.1997 N 4621-Б был зарегистрирован ООО "Прогресс-96" неправомерно, поскольку на момент предоставления договора аренды на государственную регистрацию его срок истек, в связи с чем вышеназванный договор остался незаключенным. Суд также не обратил внимание на то, что между МУП "Центральный рынок" города Ярославля и ООО "Прогресс-96" не только был подписан новый (более поздний) договор аренды N 5у от 31 марта 2000 года, в котором было указание на то, что с момента вступления в силу данного договора, договор аренды N 4621-Б считается недействующим, но также был подписан Акт приема передачи недвижимого имущества от 31 марта 2000 года между Комитетом и Обществом, которым закрывался договор аренды N 4621 от 05.02.1997 года.

Таким образом, заявитель жалобы полагает, что 31 марта 2000 года договорные отношения между Комитетом и ООО "Прогресс-96" прекращены; после подписания нового договора N 5У и акта приема передачи Общество исполняло условия именно договора аренды N 5 У, о чем свидетельствуют платежи на счет нового Арендодателя (МУП "Центральный рынок").

Ответчик и третье лицо письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Управление Росреестра заявило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В судебном заседании представитель ответчика уточнил позицию по делу и фактические обстоятельства, считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Судебное заседание 04.06.2014 откладывалось до 18.06.2014 в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании распоряжения председателя Второго арбитражного апелляционного суда от 17.06.2014 в рассмотрении апелляционной жалобы произведена замена судьи Чернигиной Т.В. в связи с ее нахождением в отпуске на судью Бармина Д.Ю. После замены судьи рассмотрение дела начато сначала в силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание после отложения не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения в рамках заявленных доводов.

Как следует из материалов дела, 05.02.1997 между КУМИ (Арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Прогресс-96" (Арендатор) и муниципальным предприятием "Центральный рынок" (Балансодержатель) был подписан договор аренды нежилого помещения N 4621-Б (л.д. 12-14), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование часть здания, состоящую из нежилого помещения площадью 474,7 кв.м., расположенного по адресу: ул. Депутатская, д. 5. Срок действия договора аренды N 4621-Б установлен п. 8.1 договора, а именно: с 01.01.1997 по 31.12.2008. Указанный договор прошел государственную регистрацию 16.01.2013.

09.03.2000 между МУП "Центральный рынок" (Арендодатель) и ООО "Прогресс-96" (Арендатор) был подписан договор аренды недвижимого имущества N 5У (л.д. 16-20) и зарегистрирован в КУМИ 31.03.2000. Согласно договору N 5У арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование часть здания, состоящую из нежилого помещения площадью 474,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Ярославль, Кировский район, ул. Депутатская, д. 5. Срок действия договора установлен с 01.04.2000 по 31.12.2008. В п. 7.5 договора N 5У указано на то, что с момента вступления в силу настоящего договора договор аренды N 4621-Б от 05.02.1997 и условия его заключения считаются недействующими. Факт передачи арендованного имущества оформлен актом от 31.03.2000 (л.д.21), в котором также имеется указание, что при подписании данного акта договор N4621-Б от 05.02.1997 считается закрывшимся.

31.01.2003, 30.01.2004, 30.01.2005, 15.11.2006, 15.03.2007, 02.04.2008 сторонами к договору N 5У были подписаны дополнительные соглашения, которыми вносились изменения в раздел 3 договора и в раздел 1 договора (предмет), и установлена обязанность арендатора своевременно и за свой счет осуществлять текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества.

Арендная плата перечислялась ответчиком в адрес МУП "Центральный рынок", о чем свидетельствуют платежные поручения (л.д. 36-85, 162-199 начиная с 2008 года).

12.05.2012 Арбитражный суд Ярославской области вынес решение по делу N А82-159/2012 о взыскании Обществом арендной платы с субарендатора (ЗАО "КнигоМир"), в котором при оценке договора субаренды от 11.01.2009 сделан вывод о его незаключенности по причине отсутствия государственной регистрации договора N 5У от 09.03.2000.

18.01.2013 ООО "Прогресс-96" зарегистрировало договор аренды N 4621-Б от 05.02.1997 на помещения по адресу: г. Ярославль, ул. Депутатская, д. 5, этаж 2, площадь 454,5 кв.м., номера на поэтажном плане 1-23 (л.д. 98).

27.03.2013 на основании распоряжения "О передаче зданий на баланс муниципального предприятия "Центральный рынок" от 04.11.1993 N 620 Управлением Росреестра зарегистрировано право хозяйственного ведения на спорные помещения за Предприятием (л.д. 139).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения КУМИ и МУП "Центральный рынок" в суд с требованием о признании договора аренды нежилых помещений от 05.02.1997 N 4621-Б недействующим (расторгнутым) с 31.03.2000.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса законных интересов в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 названной нормы права защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Суд первой инстанции, рассматривая заявленный в рамках настоящего дела иск, признал избранный способ защиты нарушенного права ненадлежащим.

Вместе с тем, апелляционный суд не соглашается с данным выводом.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает лицо в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, при этом способы защиты должны быть обусловлены характером нарушения и тем правовым результатом, с целью получения которого лицо обращается в суд.

Выбирая конкретный способ защиты права в суде, и определяя, с каким иском следует обратиться в суд, необходимо исходить из основных задач судопроизводства в арбитражных судах, которые закреплены в статье 5 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения (часть здания, состоящую из нежилого помещения площадью 474,7 кв.м., расположенного по адресу: ул. Депутатская, д. 5, далее - спорное помещение) подписывался Арендатором (ООО "Прогресс-96") дважды: 05.02.1997 с Арендодателем КУМИ и 09.03.2000 с Арендодателем МУП "Центральный рынок".

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В рассматриваемом споре в момент заключения договора аренды 2000 года произведена замена Арендодателя, а именно: собственник нежилого помещения (Комитет) наделил правом сдачи в аренду спорного помещения балансодержателя указанного объекта МУП "Центральный рынок".

К договору N 5У между МУП "Центральный рынок" и ООО "Прогресс-96" подписывались дополнительные соглашения от 31.01.2003, 30.01.2004, 30.01.2005, 15.11.2006, 15.03.2007, 02.04.2008, которыми вносились изменения в раздел 3 договора и в раздел 1 договора (предмет).

Установленные фактические обстоятельства дают основание полагать, что между МУП "Центральный рынок" и ООО "Прогресс-96" установились длящиеся арендные правоотношения.

Указанный факт подтверждают также платежные поручения об оплате Арендатором арендных платежей получателю - МУП "Центральный рынок".

В пункте 7.5 договора N 5У от 09.03.2000 указано на то, что с момента вступления в силу настоящего договора договор аренды N 4621-Б от 05.02.1997 и условия его заключения считаются недействующими.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Проанализировав содержание пункта 7.5 договора N 5У от 09.03.2000, принимая во внимание наличие в данном договоре всех условий, необходимых для заключения данного вида договоров, фактически сложившиеся между сторонами правоотношения, вытекающие из условий договора 2000 года, оснований считать договор 1997 года действующим у апелляционного суда не имеется.

В силу статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъясняет, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что в письменном соглашении (договоре от 09.03.2000 N 5У) стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, стороны приняли на себя обязательства, которые должны надлежаще исполняться. К таким обязательствам в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного договором срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Указанная правовая позиция отражена в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке указанных норм процессуального права, апелляционный суд считает, что доводы апелляционной жалобы нашли подтверждение в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Установленные по делу обстоятельства указывают на то, что регистрация договора аренды 1997 года, осуществленная ответчиком в 2013 году, по окончании срока действия (до 31 декабря 2008 года) как договора N 4621-Б от 05.02.1997, так и договора N 5У от 09.03.2000, не имеет правового значения для сложившихся длительных правоотношений сторон, возникших с 31 марта 2000 года. Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснила, что ООО "Прогресс-96" подавало на регистрацию договор от 09.03.2000, зарегистрированный в КУМИ 31.03.2000, однако документы не были приняты регистрирующим органом по причине незарегистрированного права хозяйственного ведения на объект аренды у МУП "Центральный рынок".

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что сторонами, в первую очередь, Арендатором надлежащим образом исполнялись обязательства, вытекающие из заключенного 09.03.2000 договора аренды с арендодателем - МУП "Центральный рынок".

Таким образом, суд первой инстанции неправильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу и пришел к неверному выводу о необоснованности заявленных требований.

Следовательно, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что является основанием для отмены решения суда пункту 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам в качестве истцов или ответчиков.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2013 по делу N А82-5058/2013 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, муниципального унитарного предприятия "Центральный рынок" города Ярославля удовлетворить, признать договор аренды нежилых помещений от 05.02.1997 N 4621-Б недействующим с 31.03.2000.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.М. Поляшова

Судьи

Д.Ю. Бармин Е.Г. Малых