Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2014 г. N 15АП-9368/14

город Ростов-на-Дону

27 июня 2014 г.

дело N А32-12635/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель Резников В.Е. паспорт, доверенность б/н от09.01.2014 ;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом (уведомление N 34400275414040);

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26.03.2014 по делу N А32-12635/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии"

к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

о понуждении к зачету стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в счет уплаты его выкупной цены,

принятое в составе судьи Григорьевой Ю.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик) о понуждении к зачету стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества в счет оплаты его выкупной цены (исковые требования уточнены в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 10, л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2014 по делу N А32-12635/2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд обязал Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м и нежилых помещений NN 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45 - 48 литер "под/А", N 84 литер "под/а", N 94 литер "а", общей площадью 238,6 кв.м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145 в размере 1 414 483 руб.03 коп. в счет оплаты цены по договору купли-продажи муниципального имущества N 54 от 30.09.2010, и в размере 1 501 983 руб. 32 коп. в счет оплаты цены по договору купли продажи муниципального имущества N 44 от 15.11.2011. Кроме того, с Департамента муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр косметологии" взыскано 165 000 руб. судебных издержек на оплату судебной экспертизы, а также 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Департамент муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В жалобе департамент просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что вопрос о предоставлении арендатору разрешения на осуществление неотделимых улучшений департаментом не рассматривался. Кроме того, заявитель считает, что переоборудование и перепланировка спорных нежилых помещений не носят характера улучшений, а представляют собой отделочные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя ответчика, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) был заключен договор аренды муниципального имущества N 584/1, в соответствии с условиями которого арендодатель передал в аренду арендатору нежилые помещения NN 35, 35/1, 39 - 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59 здания литер "А", и нежилые помещения NN 33 - 36, 36/1, 37 - 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 44 - 48 здания литер "п/А", общей площадью 463,2 кв.м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145.

Пунктом 31 Приложения N 3 к решению Городской Думы Краснодара N 67 от 17.12.2009 "Об утверждении Программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на 2010 год" (в ред. решения Городской Думы Краснодара N 81 п.15 от 19.08.2010) нежилые помещения N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м, расположенные на первом этаже здания литер А, в г. Краснодаре по ул. Красная, 145, находившиеся у истца в аренде, были включены в "Программу приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования г. Краснодар на 2010 год". Рыночная стоимость указанных объектов недвижимого имущества была определена ответчиком в размере 25 000 000 руб.

Между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен договор купли-продажи N 54 от 30.09.2010, в соответствии с условиями которого предметом данного договора выступила передача в собственность истца муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51 - 53, 58, 59, общей площадью 224,7 кв.м, расположенных на первом этаже здания литер А в г. Краснодаре по ул. Красной, 145. Право собственности истца на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись N 23-23-01/862/2010-169 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 520701) (т. 1, л.д. 51).

Между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 22.02.2011 по делу N А32-31891/2010 заключен договор купли-продажи N 44 от 15.11.2011 в отношении нежилых помещений N 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45-48 в здании литер "под/А",N 84 литер "под/а", N 94 литер "а" общей площадью 238,6 кв.м, расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145.

В марте 2012 года истец направил ответчику письмо с просьбой произвести зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных при реконструкции нежилых помещений в здании литер "А", литер "под/А" по адресу: г. Краснодар, ул. Красная,154, в счет цены выкупа недвижимого имущества по договорам купли-продажи N N 54 от 30.09.2010 и 44 от 15.11.2011 и внести соответствующие изменения в график погашения задолженности в части суммы и сроков оплаты.

Письмом N 1391928 от 04.04.2012 ответчик отказал в проведении зачета со ссылкой на пункты 5.3.11 и 5.3.14 договора аренды муниципального имущества N 584/1 от 20.12.2005. По мнению ответчика, зачет не может быть произведен, поскольку указанный договор аренды прямо указывал на безвозмездность передачи всех неотделимых улучшений после истечения срока действия договора.

В силу пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

В письме Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар N 13160.49 от 26.06.2006 (т.1 л.д.111) указал, что для проведения перепланировки помещений необходимо представить определенный перечень документов. При наличии указанных документов департамент муниципальной собственности и городских земель не будет возражать против проведения перепланировки при условии регистрации всех изменений в установленном порядке. Решением Администрацией Западного внутригородского округа города Краснодара N 03-35-2/44 от 21.09.2006 (т.1 л.д.112) было дано письменное согласие на переустройство и перепланировку нежилых помещений 1-го этажа литер "А" и цокольного этажа литер под/"А" по обращению ООО "Центр косметологии". Проект перепланировки представлен в материалы дела (т.1 л.д.113-116).

Распоряжением Главы Администрации Западного внутригородского округа города Краснодара N 44-р от 18.02.2010 был утвержден Акт приема завершенной перепланировки и переустройства нежилых помещений N 31 от 17.02.2010 (т.1 л.д.117).

То обстоятельство, что названные решение и распоряжение исходили от администрации внутригородского округа, решающего правового значения в данном споре не имеет, поскольку письмом N 13160.49 от 26.06.2006 департамент муниципальной собственности и городских земель администрации МО г. Краснодар выразил свое одобрение осуществления спорных ремонтных работ при представлении истцом необходимых документов именно в орган внутригородского местного управления (т. 1, л.д. 111).

Согласование произведенной истцом перепланировки и всех связанных с нею ремонтных работ после проведения работ не означает отсутствия согласования арендодателя, поскольку фактически имело место последующее одобрение действий арендатора при наличии предварительного согласования (письмо N 13160.49 от 26.06.2006).

Таким образом, факт согласования произведенных арендатором неотделимых улучшений спорных помещений, сопряженных с перепланировкой, подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

Заключением экспертизы, назначенной определением суда от 16.10.2014 установлено, что рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений первого этажа здания литер "А" N 35/1, 40, 40/1, 42, 42/1, 43, 43/1, 43/2, 45, 47, 47/2, 48, 49, 51-53, 58, 59 общей площадью 224,7 кв.м., и нежилых помещений N N 33, 35, 36, 36/1, 37, 38, 38/1, 40-42, 42/1, 43, 43/2, 45-48 литер "под/А", N 84 литер "под/а", N 94 литер "а", общей площадью 238,6 кв.м.. произведенных на основании решения Администрации западного внутригородского округа г. Краснодара "О согласовании переустройства и перепланировки помещений" N 03-35-2/44 от 21.09.2006, расположенных в г. Краснодаре по ул. Красная, 145, по состоянию на 18.02.2010 составила 2 916 466 руб. 36 коп.

Довод ответчика о том, что представленные истцом первичные документы (договоры, накладные, чеки, квитанции и т.д.) не позволяют сделать вывод об их относимости к ремонтным работам в спорных помещениях, обоснованно отклонен судом первой инстанции ввиду того, что эксперт производил оценку фактически выполненных работ и определял стоимость имеющихся на момент осмотра результатов работ в натуре (путем составления сметы исходя из выполненных объемов строительных работ). То есть понесенные истцом затраты не являлись основополагающими при определении рыночной стоимости неотделимых улучшений.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Принцип состязательности судопроизводства в арбитражном суде, закрепленный в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса, предполагает, что каждое лицо, участвующее в деле, вправе представлять суду доказательства, обосновывающие его правовую позицию по делу, а также высказывать свои доводы и соображения в отношении доказательств и доводов другой стороны. В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, требования истца обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 марта 2014 по делу N А32-12635/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

М.Г. Величко И.В. Пономарева